Эксперты рассказали о факторах, которые могут обрушить российский рынок недвижимости

Недвижимость в России всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег. Особенно в непростые экономические времена. Однако уже в обозримом будущем даже столичная квартира может из инвестиции превратиться просто в жилье.

Во время предновогоднего бума, подстегнутого резким ростом курса доллара, с полок сметали бытовую технику. Автодилеры распродали запасы со складов. Квартиры разлетались как горячие пирожки. Покупали все подряд. Но праздники закончились, потребительская горячка схлынула, и, оглядевшись по сторонам, "инвесторы" обнаружили горы абсолютно новой и столь же ненужной техники. Кто мог, пошел сдавать ее обратно в магазин, другие стали продавать через интернет.

Как ни удивительно, это касается не только утюгов и телевизоров. Гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева рассказала, что в середине января к ней обратился клиент, купивший в декабре однушку в Домодедовском районе Московской области. "Купил квартиру за 4,5 млн руб., а сейчас смотрю: в этом же доме за 4-4,2 млн руб. продают. Получается, я дорого взял?" — беспокоился гражданин. А на вопрос риэлтора, почему он вдруг этим озаботился, ответил, что купил квартиру в спешке, не подумав, и теперь хочет ее продать.

Действительно, ажиотаж на рынке недвижимости в декабре вышел знатный. "Квартира в сталинском доме на улице Вавилова (метро "Ленинский проспект") продавалась около восьми месяцев. Ею долго никто не интересовался, так как владельцы хотели получить за нее 14 млн руб.— на 2 млн руб. выше рыночной цены. Зато когда начался декабрьский ажиотаж, квартиру готовы были оторвать с руками. В итоге она была успешно продана",— рассказал эксперт Единой городской службы недвижимости (ЕГСН) Алексей. В декабре продавцы нередко спонтанно повышали цены. "Почти весь 2014 год мы продавали трехкомнатную квартиру на станции метро "Улица 1905 года",— говорит Алексей.— Но активности никакой не было. Когда в декабре ее наконец начали смотреть, владельцы тут же повысили цену на 700 тыс. руб.".

Покупали все без разбора, включая комнаты. По оценкам экспертов, из десяти покупателей только один-два приобретали квартиры, чтобы улучшить жилищные условия, все остальные вкладывали накопленные средства. По наблюдениям риэлторов, работающих на вторичном рынке, спрос тогда вырос на 60-70%.

На пике паники на валютном рынке некоторые продавцы снимали объекты с продажи. "По нашей статистике, примерно каждый 30-й продавец попытался отказаться от сделки или отложить ее до стабилизации ситуации с курсом валют,— рассказывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.— При этом более половины из них очень быстро вернулись, остыв и рассудив, что в дальнейшем продать квартиру, скорее всего, будет труднее".

На первичном рынке тоже было большое движение. "В декабре стали поступать запросы на целые этажи, то есть квартиры скупали блоками",— рассказывает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По словам коммерческого директора корпорации "Баркли" Екатерины Фонаревой, за декабрь 2014 года компания заключила на 46% больше сделок, чем за тот же период 2013 года.

У девелоперов цены менялись практически ежедневно, а по отдельным проектам — ежечасно. "Некоторые из них буквально за одну ночь повышали стоимость квадратного метра в своих проектах на 5-20 тыс. руб.,— вспоминает Мария Литинецкая.— В целом на рынке есть примеры объектов, рост цен на которые с октября по декабрь составил 30-40%. Многие застройщики отменяли всевозможные акции и скидки, приуроченные к праздникам".

По итогам года в столице был поставлен рекорд по количеству сделок на первичном рынке недвижимости. По данным управления Росреестра по Москве, за 12 месяцев было заключено свыше 24 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). А как отмечают аналитики "Метриум Групп", в последний месяц прошлого года было заключено более 3 тыс. ДДУ, что на четверть больше, чем в декабре 2013-го.

По данным "Инком-Недвижимости", по итогам декабря средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы составила 195,1 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года рублевые цены увеличились на 9,1%. Одновременно в связи с масштабной девальвацией российской валюты резко снизилась стоимость московских квартир в долларах. По итогам декабря средний показатель составил менее $3,5 тыс. за 1 кв. м. На пике колебаний валютного курса цены снижались до рекордных $2,8 тыс. за "квадрат", а за год упали на 34,5%.

Подсчитали — прослезились Как отмечают эксперты, сегодня ажиотаж сошел на нет. В основном закрываются сделки, заключенные в конце прошлого года. Характерная особенность январского рынка недвижимости — минимум свободных квартир в продаже, что объясняется ажиотажным спросом в декабре. По данным специалистов "Инком-Недвижимости", на стабильном рынке доля квартир в свободной продаже — около 10% общего объема предложения. В настоящее время она не превышает 5%.

Поэтому в ближайшее время возможно некоторое повышение рублевых цен. Однако развернувшийся кризис грозит настолько сократить платежеспособный спрос, что и этих 5% может оказаться много. В лучшем для продавцов случае цены немного подрастут в первом квартале. Однако, по словам руководителя "ИРН-Консалтинг" Татьяны Калюжновой, "в целом на рынке нет тренда повышения цен".

По мнению Марии Литинецкой, благодаря ажиотажным предновогодним продажам девелоперы уже создали подушку безопасности, которой у них не было в 2008 году. "Это поможет им более или менее ровно продержаться как минимум один квартал. При сохранении в ближайшие несколько месяцев устойчивого спроса на рынке недвижимости застройщики будут увеличивать цены на свои проекты. Вероятно, пик повышения придется именно на первый квартал 2015 года. Известно, что в скором времени повысит цены в рублях на большинство своих объектов "НДВ-Недвижимость". Urban Group повышает цены в проектах ЖК "Опалиха-3", ЖК "Солнечная система". "БЕСТ-Новострой" повышает цены в ЖК "Новые Островцы". Рост цен, по информации застройщиков, составит 10-15%",— говорит Литинецкая.

Однако если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, уже во втором квартале эксперты прогнозируют снижение и спроса, и цен. "Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%,— уверена Литинецкая.— А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков. При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15-20%".

На ситуацию влияет и тот факт, что в прошлом году резко увеличились объемы строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию. "Получается, что в один и тот же период, с одной стороны, мы видим увеличение объемов предложения, с другой — тенденцию к снижению платежеспособного спроса,— говорит Татьяна Калюжнова.— Поэтому предпосылок к повышению цен нет, для понижения — есть. Все будет зависеть от курса рубля".

Хуже есть куда

Впрочем, все эти сценарии с повышением или понижением цен на 10-15% следует считать равно оптимистичными. И их реализация возможна только при относительно стабильной ситуации в экономике в целом. Потому что, если уровень жизни граждан, вложившихся в недвижимость, начнет существенно снижаться, они будут быстро избавляться от инвестиционных квартир. Если же это явление станет массовым, оно вполне в состоянии обрушить рынок и до $300 за 1 кв. м, как после кризиса 1998 года.

"Падение цен вследствие рецессии в экономике может вызвать распродажу инвестиционных объектов, что приведет к снижению стоимости недвижимости",— считает член совета директоров девелоперской компании "Стройинвесттопаз" Максим Раевский. По словам Сергея Шломы, "некоторое количество людей, купивших в прошлом году квартиры с целью сохранить свои рублевые сбережения от обесценивания, попытаются продать их, что увеличит объем предложения".

Еще один фактор, способный повлиять на рынок,— высокопоставленные иностранные наемные менеджеры, арендовавшие дорогие квартиры, уезжают из Москвы, освобождая большую часть столичного элитного жилья. Массовый же отъезд гастарбайтеров повлияет на рынок аренды жилья экономкласса. Таким образом, недвижимость постепенно перестает быть сверхдоходным инвестиционным инструментом.

Любопытно, что специалисты "Инком-Недвижимости" считают граждан, попытавшихся защитить накопления с помощью квадратных метров, консерваторами. И речь идет не о верности традиции приобретать на свободные средства недвижимость, а о консервации. Иными словами, спекулянты превращаются в портфельных инвесторов.

Однако самый серьезный обвал на рынке жилья может произойти в случае краха банковской системы. По данным "Секвойя кредит консолидейшн", за 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1,65-1,7 трлн руб. (в 2013-м — 1,3 трлн руб.). "Если выплаты по ипотеке станут гражданам менее доступны и, соответственно, банки не смогут им как-то помогать, люди будут вынуждены продавать свои ипотечные квартиры. И если квартиру нужно продать срочно, чтобы быстро закрыть проблему, цена должна быть ниже рынка. Массовые продажи ипотечных квартир могут спровоцировать резкое падение цен в целом по рынку",— предполагает эксперт ЕГСН Алексей. "Падение цен в рублях идет уже сейчас, и неулучшение ситуации с ипотекой приведет к тому, что цены будут продолжать снижаться. Ипотека питает большую часть спроса",— уверена Анна Моисеева.

Главная же опасность заключается в том, что застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по старым кредитам, начнут срочно избавляться от имеющихся объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса неминуемо приведет к резкому падению цен. Если же недвижимость будет отдана банкам в виде залога, то в условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом.