Эксперты предрекают оживление на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Два квартала подряд рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется низкими объемами ввода. По прогнозам экспертов NAI Becar, ситуация может измениться уже во 2-3 квартале текущего года, поскольку на этот период запланирован ввод сразу нескольких крупных объектов общей площадью более 100 тыс. кв. м.

Объем ввода на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2015 г. оказался на 82% выше по сравнению с предыдущим отчетным периодом, но только благодаря тому, что в 4 квартале 2014 г. данный показатель был минимален.

В 1 квартале 2015 г. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию двух небольших торговых центров: ТЦ «Пикник» (GLA 5,8 тыс. кв. м), расположенный на пр. Косыгина, и ТК на месте бывшего кинотеатра «Экран» в Красносельском районе (GLA 4,5 тыс. кв. м). Таким образом, общий объем торговых площадей на текущий момент составляет 3 599 тыс. кв. м (GLA). Согласно прогнозам аналитиков NAI Becar прирост торговых площадей в 1 квартале 2015 г. составил всего 10% от общегодового запланированного объема ввода.

Развлечения обеспечивают поток, но не покупки.

Наталья Скаландис, управляющий директор РМ NAI Becar, отмечает, что несмотря на низкие объемы ввода, средний уровень вакансии в 1 квартале продемонстрировал рост относительно конца 2014 г. и превысил 6%, оставшись, тем не менее, ниже показателя на начало 2014 г.

По результатам первых трех месяцев торговые центры площадью 20-40 тыс. кв. м показывают стойкое падение посещаемости относительно аналогичного периода прошлого года. При этом на рынке увеличиваются показатели посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых центров до 20 тыс. кв. м в среднем на 3%. По данным NAI Becar, в начале 2015 года рост данного показателя относительно аналогичного периода 2014 года на 13-17% отмечался и в крупнейших торговых центрах площадью свыше 80 тыс. кв. м.

«Региональные и суперрегиональные объекты продолжают притягивать посетителей прежде всего за счет развлекающей составляющей – в качестве места проведения досуга в условиях подорожания туристических поездок, – объясняет Наталья Скаландис. – При этом обороты розничной торговли снижаются относительно прошлого года (например, январь 2015 г. - 92,1% к январю 2014 г.). Таким образом, можно сказать, что посетитель идет в торговый центр, но тратит там значительно меньше». Девелоперы идут на компромисс

В начале года продолжился активный диалог между арендаторами и девелоперами торговых центров относительно арендных ставок. Например, один из наиболее крупных и знаковых торговых комплексов города ТРЦ «Галерея», продолжающий удерживать ставки в долларах, начал переговоры с арендаторами о снижении стоимости аренды.

По данным аналитиков NAI Becar, на конец 1 квартала можно говорить о некотором снижении показателя средней арендной ставки как для торговой галереи (-8%), так и для якорных арендаторов (-0,2%).

«В настоящий момент оценка динамики арендных ставок в торговом сегменте осложнена отсутствием единообразия в валюте договоров, предоставлением временных скидок, льготных периодов, арендных каникул и т.п. В целом арендные ставки для якорных арендаторов варьируются в пределах 300-1 100 руб./кв. м/мес., для арендаторов торговой галереи – 500-5 500 руб./кв. м/мес., для «островных» арендаторов они, как правило, начинаются от 4 500-6 500 руб./кв. м/мес., – рассказывает Наталья Скаландис. – В некоторых небольших и центрально расположенных объектах ставки для торговой галереи удерживаются на докризисном уровне и могут превышать 15 тыс. руб./кв. м/мес. Наиболее высокими арендными ставками в рублевом эквиваленте отличаются также объекты, продолжающие удерживать ставки в валюте. Однако, стоит отметить, что в таких комплексах распространена практика фиксирования курса или установки валютных коридоров».

Подход торговых центров стал более гибким не только в отношении ценовой политики, но и касательно выбора арендаторов – девелоперы начинают обращать внимание на новые проекты и малый бизнес. Для «нераскрученных» проектов, в том числе региональных, это шанс открыть свои точки в успешных торговых центрах, войти в которые ранее было для них если не маловероятно, то очень сложно.