Рестораны в ожидании «потепления» на офисном рынке

Наличие хорошего кафе или ресторана в бизнес-центре – один из важных факторов привлечения арендаторов в бизнес-центрах класса «В», «В » и «А» наряду с транспортной доступностью и другими факторами. Впрочем, в этом году этот рынок может «просесть» из-за снижения объемов ввода офисных площадей.

Как отмечают эксперты, отсутствие кафе в бизнес-центре является серьезным минусом, хотя это может быть и не так критично для центральной части города, где инфраструктура общественного питания весьма развита. Чаще всего кафе и рестораны располагаются на 1 этаже бизнес-центра и занимают площадь от 100 до 500 м2. Самый распространенный формат - кафе-столовая с линией раздачи. «Данный рынок очень мало подвержен изменениям, оператор кафе в одном бизнес-центре может работать годами при условии качества его сервиса. Этот рынок движется вслед за развитием офисной недвижимости, а новые кафе и игроки появляются чаще всего только на новых площадях», - рассказывает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге.

В этом же году новым игрокам будет сложнее найти место для себя. Согласно исследованию NAI Becar, в I квартале 2015 года наблюдается снижение динамики ввода новых офисных площадей: по БЦ класса «А» снижение на 27%, по БЦ классов «В » и «С» - нулевой прирост.

Местные и сетевые операторы

В Северной столице на рынке кафе при бизнес-центрах работают как местные компании, обслуживающие единичные объекты, так и крупные региональные сети, например, сеть бистро «Ламантин» (БЦ «Бенуа», «ГАЛС», «Обуховъ», «Атрио», «Бенуа», «Истен», «Феникс», «Аэроплаза»).

Основная тенденция последних лет — размещение в БЦ «А» и «В » классов ресторанов и кафе демократических сетей, которые уже представлены в городе в формате стрит-ритейла, такие как, например, «Столовая Тарелка» (БЦ «Сенатор» на 18 линии ВО, БЦ «Сенатор» на Большом пр. В.О.), Market Place (БЦ «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском пр., в БЦ «Прогресс» у Черной речки, БЦ «Акватория» на Выборгской набережной).

«Однако не стоит ждать, что крупные сети, работающие в стрит-ритейле, вытеснят собой уже работающих в БЦ операторов, даже мелких. На этом рынке смена операторов происходит редко. Тем более что крупных сетям не все объекты могут быть интересны, так как у них существует свой стандарт работы с жесткими требованиями к расположению объекту, арендуемой площади и технической оснащенности», - рассказывает Михаил Рожко.

Особенности работы и арендных ставок

«У каждого оператора есть свои особенности в технологическом процессе, поэтому желательно уже на этапе проектирования иметь договоренность с какой-либо компанией, чтобы учесть ее требования к помещению. В бизнес-центре Mezon Plaza на Большом Сампсониевском проспекте, мы пошли именно по такому пути, - рассказывает руководитель Департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест» (девелопер Mezon Plaza) Луиза Улановская. - Также важно понимать, что для безубыточной работы столовой требуется определенная заполняемость делового центра (в зависимости от размера объекта - обычно от 30% до 70%), но можно договориться с оператором об открытии усеченного формата на время раскрутки».

Выбор арендатора в крупных новых высококлассных бизнес-центрах проводится, как правило, еще на этапе строительства. При этом зачастую учитываются пожелания будущего оператора кафе по планировке, подводу коммуникаций и т.д. Небольшие бизнес-центры класса «С» и «В» чаще замещают вакансию уже после открытия.

Как правило, ставка аренды для столовой-кафе в БЦ ниже на 15-20%, чем за аналогичные площади в формате стрит-ритейла. При этом БЦ традиционно предоставляют арендные каникулы. К арендаторам обычно предъявляются требования по обслуживанию необходимого количества посетителей с учетом площади объекта и поддержания ценовой политики, так как ланчи не должны быть слишком дорогими для офисных работников.

Сочетание форматов

Если бизнес-центр имеет площадь более 3 тыс. м2 и высокую заполняемость, он представляет интерес для небольшого кафе. «Чем больше площади у бизнес-центра, тем больше возможных форматов может быть открыто. Так, например, в одном крупном офисном комплексе в Московском районе сосуществовали большая столовая с линией раздачи, ресторан сегмента «средний » с заказом по меню и небольшой японский ресторан-бар», - рассказывает Михаил Рожко.

В целом такой формат существует во многих крупных городских бизнес-центрах, где вместе со столовой соседствуют и рестораны средней и высокой ценовой категории, которые максимально удовлетворяют как потребности офисных работников, так и руководящего состава. К примеру, в БЦ «Эврика» (УК «Теорема») друг с другом соседствует демократичное Casual Cafe и ресторан японской кухни «Осака», в бизнес-центре класса «А» River House вместе со столовой «Слойка» и японским Parma sushi, действует и ресторан высокой кухни «Рыба».