Кризис сказался на всех аспектах работы торговых центров

Старший консультант отдела исследований рынка CBRE Максим Палт рассказал о положении дел на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Екатеринбурга.

Как сказался кризис на торговых центрах?

Кризис сказался на всех аспектах работы торговых центров. Снижение реальной заработной платы, которое по итогам 2015 года может составить -9,6% и высокая инфляция (15-17%) привели к падению покупательской способности и активности потребителей. В совокупности с двукратной девальвацией рубля это оказывает давление на ритейлеров, особенно импортоориентированных. В результате многие были вынуждены пересмотреть планы по развитию и начать сокращать неэффективные магазины. И на фоне активно растущего объема предложения торговых площадей в торговых центрах стали появляться вакантные площади, особенно остро это ощущается в проектах, введенных в 2014-2015 гг. С середины прошлого года средний уровень вакантных площадей в Москве вырос с 2.9% до 9.1%. Это сказывается на доходах собственников торговых центров, которые вынуждены идти на уступки и предлагать арендаторам выгодные условия аренды.

Много ли арендаторов ушли?

В конце прошлого года с рынка ушли 8 международных игроков (Chevignon, Esprit,Gerry Weber, New Look, OVS, River Island, Seppala , Wendy`s). С начала года рынок покинули две международные сети – Camaieu и Hervй Lйger, американский магазин American Eagle Outfitters объявил о возможном закрытии всех магазинов до конца года, а испанский ритейлер Desigual заявил, что закрывает все монобрендовые торговые точки и отныне будет развиваться только через мультибренды .

В то же время в течение первого полугодия на рынке появилось 17 новых брендов, 13 из которых – во II квартале. Среди розничных сетей, которые планируют продолжать экспансию до конца года, стоит отметить Uniqlo, H&M, Inditex, LPP Group, Mango, Sela и ТВОЕ.

Как и чем торговые центры привлекают арендаторов?

Основное, что может предложить собственник арендатору – это выгодные условия по аренде. Они могут включать переход на рублевые ставки, которые снижают риск ритейлера из-за волатильности курса валют; переход на схему «процент с оборота» взамен фиксированной арендной ставки - до конца года эта схема может стать востребованной у 60-70% ритейлеров; компенсация расходов на отделку помещения; арендные каникулы на первые несколько месяцев. Как правило, все условия обсуждаются индивидуально с каждым ритейелером и, в зависимости от его значимости для эффективной работы ТЦ, собственник предлагает ту или иную льготу по коммерческим условиям.

Отказываются ли ТЦ от чёткой концепции для привлечения новых арендодателей?

Для начала, нельзя сказать, что существует большое количество торговых центров с четко обозначенной концепцией. Состав арендаторов во многом не отличается от проекта к проекту и целевая аудитория зачастую сильно размыта. Поэтому собственники только начинают приходить к пониманию необходимости формирования определённой концепции торгового центра и выделения его целевой аудитории. В текущей ситуации речь скорее может идти о привлечении арендаторов с нестандартными концепциями, новыми для рынка форматами, использовании общих зон тц под различные мероприятия.

Планируются ли вводы новых ТЦ в указанных регионах?

В Москве на завершающей стадии строительства находятся:

Название Адрес Площадь, GLA, кв.м Год ввода Галерея Кутузовский Славянский бульвар, 3 60 000 2015- 1 кв. 2016 РИО Киевское Киевское ш., 1.5 км от МКАД 35 000 2015 Юго-Западный Покрышкина, 1 35 000 2015 Ясенево Новоясеневский пр. 7 25 000 2015 Evolution Tower Пресненская наб., уч. № 2-3, 21 000 2015 Восточный ветер Щелковское ш., мкр. 1 Мая 14 000 2015 Внуково аутлет 2 очередь Киевское ш. 10 200 2015 Акварель Южная Кировоградская, 9 к1 7 200 2015

В Екатеринбурге на завершающей стадии строительства находятся:

Название Адрес GLA, кв.м. Год ввода Пассаж Пересечении Пр. Ленина И Банковского Пер. 30 000 2015- 1 кв. 2016 Академический пересечение улиц Вильгельма де Геннина и Краснолесья 32 000 2015

Какие тренды можно отметить в этом сегменте недвижимости?

На сегодняшний день на рынке торговой недвижимости Москвы наблюдается дисбаланс между спросом и предложением: объемы ввода превышают уровень поглощения торговых площадей ритейлерами. Поэтому уровень вакантных площадей будет продолжать расти и к концу 2015 года может достичь отметки 11-12%. В 2016-2017 году после снижения темпов нового строительства вдвое и при условии восстановления экономики, данный индикатор может начать снижаться.

В результате экономического кризиса доступ к финансовым инструментам для девелоперов фактически стал запретительно дорогим, что сделало реализацию новых проектов экономически нецелесообразной. Поэтому в ближайший год вероятность начала активной фазы девелопмента новых торговых центров достаточно низкая.

Мы ожидаем, что договора на аренду будут продолжать заключаться в рублях или с помощью механизмов по фиксации курса или валютного коридора. Однако возврат к долларовым ставкам аренды, как ожидается, может начать зарождаться в 2016 году под влиянием восстановления кредитования в иностранной валюте.