Раздел: Жилая недвижимость / Россия
Наш читатель Светлана спрашивает: "Продаем квартиру на первом этаже, угловую, 104 кв. м., в новостройке, можно использовать под офис или магазин. Какие есть особенности такой продажи? Какие нужны для этого документы?"
Комментирует Валентина Карпова, главный специалист компании «Проект 1»:
При продаже квартиры под коммерческое помещение возможны два варианта. В первом случае квартира продается как жилая недвижимость, новый собственник самостоятельно занимается переводом в нежилой фонд. Во втором случае cначала осуществляется перевод в нежилой фонд, затем продажа. Перевод квартиры в нежилой фонд занимает от 9 месяцев до 1,5-2 лет, но порой, увы, оказывается невозможным. В процессе придется обежать три десятка инстанций и собрать килограммы документов. Иногда собственники делают это самостоятельно – ценой огромного количества сил, времени и нервов, но чаще заказывают услугу в специализированной компании, которая занимается проектированием и согласованием. Почему – становится понятно, если изучить весь список требований и документов.
Итак, прежде всего необходимо проверить, есть ли техническая возможность обустройства отдельного входа, не пересекающегося с путями эвакуации из других квартир. Под окном, которое будет преобразовано в отдельных вход, не должны проходить коммуникации. Должно быть достаточное расстояние до проезжей части для организации крыльца либо возможность организации ступеней за счет пространства подвала – в этом случае ступени будут находиться уже внутри помещения, - фактически это частичный разбор перекрытия.
Далее нужно получить согласие на оборудование на фасаде дома отдельного входа как минимум у двух третей собственников многоквартирного дома – а в ряде районов даже требуется 100-процентное согласие. Для этого необходимо организовать внеочередное общее собрание с голосованием, а затем по повестке общего собрания провести квартирный опрос тех собственников, кто не явился на собрание. В результате нужно получить на руки протокол общего собрания, разрешающий использование имущества многоквартирного дома для устройства отдельных входов. Здесь есть большие риски, так как трудно предугадать сколько собственников в действительности проживает в доме и как они будут голосовать, а также соблюсти законную процедуру по голосованию - известить собственников должным образом, набрать кворум и т.д.
Следующий шаг - заказать в лицензированной компании и согласовать проект изменения фасада для обустройства отдельного входа на месте оконного проема. Проект должен соответствовать требованиям Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2006 года №1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге» и требованиям по доступу маломобильных групп населения. Его согласовывают в управлении ландшафтной архитектуры Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), в отделе подземных коммуникаций КГА, у всех балансодержатели сетей, в чьей зоне оказалось крыльцо, в Центре комплексного благоустройства, в районном и городском управлениях садово-паркового хозяйства, государственном жилищном агентстве (ГУЖА), управляющей компании, а также у автора проекта дома, если он построен менее пяти лет назад.
Затем нужно получить от УК или ТСЖ технические условия на присоединение к инженерным сетям. В ПИБе запрашиваются технический паспорт на квартиру, справка о техническом состоянии конструкции, поэтажные планы всего дома. В специализированной организации заказывается акт обследования вентиляционных каналов.
Далее необходимо заказать в лицензированной организации проект перепланировки помещения с обустройством дополнительного входа. Проект проходит согласование в санитарно-эпидемиологической службе, МЧС и управляющей компании.
Проектная документация со всеми согласованиями подается в межведомственную комиссию района, которая выдает решение о согласовании проекта перепланировки. Далее документы подаются в районный жилищный комитет для подготовки распоряжения о переводе в нежилой фонд.
На основании этих документов администрация района принимает решение о переводе и выпускает распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд. Только после этого можно начинать ремонтно-строительные работы по перепланировке и организации дополнительного входа.
После окончания строительных работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию, подписанный межведомственной комиссией (МВК). Для этого необходимо силами кадастрового инженера или ПИБа подготовить обмерный план и получить письмо, подтверждающее приемку объекта МЧС - для этого устанавливается противопожарная сигнализация, заключается договор на ее обслуживание и выполняется ряд других требований по пожарной безопасности. В пакет документов для МВК также входят: договор подряда на осуществление ремонтно-строительных работ с приложением лицензии СРО строительной организации; договор на осуществление технического надзора за осуществлением строительных работ с приложением лицензии СРО организации, осуществляющий технический надзор; приказ о назначении специалиста, ответственного за технический надзор на объекте, с приложением копии аттестата или квалификационного свидетельства ответственного специалиста; комплект актов на скрытые работы; договор со "Спецтрансом" на вывоз строительного мусора. Представители МВК осматривают квартиру и проверяют соответствие проведенных работ ранее согласованной проектной документации.
Далее у кадастрового инженера или в ПИБе заказываются технический план и декларация об объекте недвижимости, которые в электронном виде на диске подаются в МФЦ. По итогам собственник получает новый кадастровый паспорт.
Последним этапом подаем заявление на прекращение права собственности на квартиру, вносим новый объект - нежилое помещение - в Единый государственный реестр прав и наконец-то получаем новое свидетельство на новый объект с указанием назначения помещения «нежилое».
При самостоятельном согласовании часто допускаются ошибки и неточности, а отказы и переделка документов – это дополнительные затраты и упущенное время, порой критичное для сделки. Преимущество обращения к специалистам в том, что они регулярно готовят документы и взаимодействуют со всеми инстанциями, и поэтому знают все тонкости оформления документов, нюансы правильной организации голосования собственников дома, умеют успокоить недовольных жильцов, ищут к ним подходы - например, предлагают в обмен на согласие выполнить ремонт кровли или установить детскую площадку.
Дата публикации: 17:08 27 января 2016
14.07.2016 - Раздел: Жилая недвижимость
После присоединения Крыма к составу России заинтересованность россиян, желающих приобрести «летнюю резиденцию у моря», значительно увеличилась, в результате чего цены на недвижимость региона растут пропорционально спросу.
06.10.2005 - Раздел: Жилая недвижимость
Новый Жилищный кодекс вызвал много споров, но самые ожесточенные - по статьям, касающимся различных аспектов переселения или выселения квартиросъемщиков или собственников квартир. Именно здесь интересы городских властей и граждан зачастую диаметрально противоположны.
29.06.2007 - Раздел: Жилая недвижимость
Ветераны Великой Отечественной Войны получат жилищные сертификаты, по которым они смогут приобрести квартиры. Об этом сообщил начальник "Объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ" Росстроя Анатолий Мишанов.
19.09.2005 - Раздел: Жилая недвижимость
В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя - собственника жилых помещений. В чем достоинства квартиры в социальном найме по сравнению с приватизированной?
01.10.2014 - Раздел: Жилая недвижимость / ЖКХ
Среди вопросов, которые приходится решать арендодателю, значительное место занимает проблема коммунальных платежей. Хозяину жилья и квартиранту необходимо договориться, кто и как будет платить за ресурсы и содержание квартиры. Несмотря на то, что вариантов не так много, выбрать какой-то один не очень просто.
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru