Эксперты уверены: будущее рынка недвижимости - за безналичными взаиморасчётами

85% сделок со вторичной недвижимостью до сих пор совершаются через наличные взаиморасчеты, тогда как первичный рынок уже давно полностью перешел на безналичные, согласно требованию ФЗ №214. Однако, и на вторичном рынке эксперты ожидают увеличения объемов безналичных расчетов в связи растущими требованиями к безопасности сделок. Сможет ли рынок приспособиться к новым реалиям? Этот и другие вопросы обсуждали эксперты в ходе круглого стола «Готов ли рынок недвижимости использовать безналичные взаиморасчеты?» в Центре сделок с недвижимостью на Канале Грибоедова, д. 6.

Сегодня на рынке недвижимости есть несколько способов взаиморасчетов. Первый и самый популярный - наличный расчёт при подписании договора. Наличные средства можно принести с собой и заложить в сейфовую ячейку, что и делает 85% участников на рынке вторичного жилья. «Среди альтернатив - аккредетив, эскроу-счет и депозит нотариуса, но на эти формы взаиморасчётов приходится не более 15% от всего объема сделок», - говорит Ольга Литвиченко, директор Центра сделок с недвижимостью.

Первичный рынок более 5 лет назад перешел на безналичный расчет по требованию законодательства, а вторичный рынок застопорился в развитии по нескольким причинам.  Первая заключается в отсутствии отработанных механизмов и низком уровне обслуживания. «Почему элитные клиенты все чаще выбирают первичный сектор? В том числе потому что эти ячейки, цепочки – ужас. Обычно в банке только сам договор перед открытием аккредитивного счета надо ждать 2-3 часа. Вторичный рынок сильно проигрывает первичному с точки зрения легкости и скорости взаиморасчётов», - приводит пример Леонид Рысев, основатель и генеральный директор компании «Элитные квартиры». 

Вторая причина - неготовность банковской системы. Как отмечает Николай Лавров, генеральный директор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», вице-президент Санкт-петербургской палаты недвижимости, документы по раскрытию аккредитива и выплате денег по регламенту рассматриваются три дня, в отличие от ячейки, деньги из которой можно забрать сразу. Неготовность банковской системы подтверждается и опытом регионов. Например, в Череповце, всего в единственном отделении одного банка есть услуга открытия аккредитивного счета. 

«При операциях с недвижимостью мы столкнулись с тем, что банку требуется подтверждение происхождения денег, когда человек переводит их на свой счет из другого банка. Даже в Сбербанке все офисы не связаны с друг другом, и у клиента требуют информацию, откуда эти деньги, если он планирует их снять», - говорит Николай Лавров.

Наконец, введению безналичных расчетов сопротивляются сами агенты, которым придется получать комиссионные «по безналу» и платить налоги, тогда как многие из них официально не трудоустроены в агентствах и не являются индивидуальными предпринимателями. 

Кроме того, есть и психологический момент: люди привыкли видеть деньги – пощупать, посмотреть, посчитать. Массовый отзыв банковских лицензий так же является мощным фактором, вселяющим недоверие к безналичным взаиморасчётвам. 

«Почему люди ходят в частные депозитарии? Потому что начали отзывать лицензии у банков. Аргумент частного депозитария: ваши деньги не пропадут, потому что сейфинг не закроется, а лицензии отбирают в один момент», - поясняет Николай Лавров.

Однако, в частном депозитарии деньги доверяются не банковской структуре, а ООО с непонятным уставным фондом, размер которого при аренде ячейки конечно никто не проверяет.   Эксперты констатируют: у наличных расчетов есть множество минусов, о которых все чаще говорят клиенты и риэлторы. Первый касается безопасности. «На моей практике, когда я работал в Комитете по строительству, безусловно, случались ситуации, связанные с наличными, когда был чистый криминал. Например, продали человеку квартиру за наличные, и тут же какой-то сотрудник поиграл эти наличные в казино. Все спустил», - говорит Вячеслав Семененко, генеральный директор ГК «Мастер Девелопмент». 

Леонид Рысев говорит, что крупным сделкам наличные расчеты неинтересны. «Более 50% сделок мы проводим с аккредитивами, иногда – с депозитами. И здесь очень важен психологический настрой клиента – у них нет 3х часов, чтобы сидеть и ждать, пока там все пересчитывают», - поясняет он.

По его словам, для развития системы безналичных взаиморасчётов по вторичным сделкам нужны крупные, системообразующие игроки рынка.

Пока эта идея реализована только в одном проекте - Центре сделок с недвижимостью. Это стало возможно за счет сотрудничества «Банка Санкт-Петербург» и команды профессиональных юристов, специалистов по недвижимости, страхованию и т.д. 

«В нашем Центре реализованы, в отличие от других, как наличные, так и безналичные взаиморасчеты», - говорит директор Центра, Ольга Литвиченко. – «Клиент заранее может заказать пакет документов, мы заранее готовим договоры и коллективного сейфинга, и эксперт-сейфинга, и заявления на открытие аккредитивов или эскроу-счетов. Даже сложная сделка «цепочка» занимается максимум несколько часов. Безопасность гарантирована нашим партнером – «Банком Санкт-Петербург». Сейфовые ячейки находятся в собственности и на территории банка». Руководитель бизнеса ипотечного кредитования ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова рассказывает, что в марте 2017 года в банке был запущен пилотный проект по эскроу-счетам. «Наша площадка занимается активным продвижением данного продукта, который дает возможность сделать взаиморасчёты по любой сделке простыми, быстрыми и абсолютно безопасными для клиента», - поясняет она. – «Взаиморасчеты с использованием эскроу-счетов позволяют сторонам сделки осуществлять поэтапные зачисления денежных средств на счет и поэтапное списание денежных средств со счета при выполнении согласованных сторонами и закрепленных договором счета эскроу условий, а также проводить сделки-цепочки. Также, в отличие от аккредитивов, денежные средства, размещенные на таком эскроу-счете, подлежат страхованию в системе АСВ на 100%, но не более 10 млн.руб.»

«Я считаю, что участники вторичного рынка очевидно должны заботиться о том, чтобы финансовые и юридические инструменты сделать публичными и прозрачными. Это повысит привлекательность риэлтора и вообще операций на рынке», - подытоживает Екатерина Синельникова.