Переуступку можно считать более надежным видом сделки на первичном рынке, нежели обычный ДДУ - Эксперт

С какими рисками сталкивается человек, покупая квартиру по переуступке? Какие “подводные камни” стоит предусмотреть? Что теряет человек при переуступке квартиры? На что стоит обратить внимание покупателю?

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

В некоторой степени переуступку можно считать более надежным видом сделки на первичном рынке, нежели обычный ДДУ. В большинстве случаев подобные соглашения заключают тогда, когда становится ясно, что дом будет сдан вовремя, то есть на завершающей стадии строительства. В этой ситуации у покупателя гораздо больше шансов приобрести жилье по переуступке за гораздо меньшую сумму, нежели ту, которую бы он заплатил после введения здания в эксплуатацию.

Основные трудности в оформлении переуступки заключаются в том, что зачастую в отношения между покупателем и продавцом «встревает» девелопер. Это связано с тем, что если первоначальный владелец не до конца выплатил заранее оговоренную сумму застройщику, за последним остается право заблокировать процесс переуступки. Зачастую компании пользуются тем, что последнее слово остается за ними, и поднимают цену на сумму 1-5% от первоначальной стоимости помещения. Помимо этого, стоит помнить, что если жилье было куплено по ипотеке, то тогда помимо согласия застройщика требуется письменное согласие банка, который выдавал деньги на приобретение жилплощади.

В остальном, уступка прав на жилье не является рискованной сделкой. Более того, соглашение о переуступке подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ-2014, что является гарантом отсутствия рисков при получении прав на недвижимость.

Если все же говорить о рисках, есть вероятность купить жилплощадь, которую в будущем будет трудно узаконить или, как вариант, не дождаться завершения строительства, потому что порой непредвиденные трудности, которые возникают у застройщика, становятся основанием для переуступки прав дольщиками. Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт должен быть оговорен заранее. При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пени за их просрочку. Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Какие «подводные камни» стоит предусмотреть при заключении договора переуступки?

Стоит помнить, что продавец несет ответственность только за законность предоставляемых им документов на жилье, и продает не конкретную недвижимость, а лишь договор долевого участия. Хоть новоиспеченный будущий владелец и будет иметь право требовать квартиру от застройщика, никто не может ему гарантировать, что он не столкнется с долгостроем, и не будет вынужден несколько лет ждать своего жилья.

Помимо этого, необходимо очень внимательно изучить все платежные документы и чеки, которые подтверждают оплату дольщиком всех задолженностей перед застройщиком. В противном случае, невнимательный покупатель может остаться должен последнему крупную сумму денег, так как по договору переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности продавца, в том числе и все финансовые невыплаты перед строительной компанией. Разумно будет до заключения сделки запросить у фирмы акт сверки, подтверждающий отсутствие задолженностей у продавца перед ней. Помимо этого, необходимо получить на руки пакет дополнительных соглашений, если таковые заключались между дольщиком и застройщиком. При соблюдении всех этих несложных правил вероятность быть обманутым сводится к минимум, и покупателю остается лишь ждать новоселья.