Ипотеке нужны квадратные метры

Принятие пакета документов, необходимых для решения жилищной проблемы, вряд ли сделает ипотеку массовой. Сегодня на ипотечном рынке спрос значительно превышает предложение (вместо необходимых 332 млрд. рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд. рублей). Так что в ближайшее время вряд ли будут снижены процентные ставки по кредитам. Есть и другая проблема: объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% россиян. Таким образом, для решения квартирного вопроса необходимо больше строить и создать условия, чтобы банки смогли выдавать дешевые «длинные» деньги. Одновременно необходимо выстроить систему, при которой бы ипотека не толкала вверх цены на недвижимость.

Не хватает 1,3 миллиарда кв. м жилья

На сегодняшний день жилой фонд России составляет 2,85 млрд. квадратных метров, при этом на долю ветхого и аварийного фонда приходится 87,8 млн. кв. м. По данным исследования, проведенного по заказу ВТБ, потребность россиян в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. Лишь малая часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья: по данным Российской гильдии риелторов, в общей сложности на продажу выставлено 0,2 млрд. кв. м. Так что для решения квартирного вопроса в России должно быть построено минимум 1,3 млрд. кв. м жилья.

Когда кредиты станут доступнее

Увеличение объемов нового строительства – необходимое, но недостаточное условие решения жилищной проблемы. На сегодня только 10% россиян могут приобрести квартиру за свои средства и 10% могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Но в отсутствие механизмов защиты кредитных организаций банки не торопятся наращивать объемы ипотечного кредитования: они готовы покрыть лишь шестую часть существующей потребности, причем «длинные» кредиты довольно дороги.

Как правило, банки выдают кредит на 10 лет по ставке 12-13% в валюте и 14-16% в рублях. Глава департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев считает, что сами банки сталкиваются с дефицитом «длинных» денег. Так, на начало 2004 года доля привлеченных российскими банками средств на срок больше 3 лет составляла менее 4% . Именно поэтому они реально не могут пойти на заметное снижение процентных ставок.

Недоступность ипотечных кредитов для населения объясняется и размером первого взноса, который, как правило, составляет 30% от стоимости жилья. Так банки защищают себя от невозврата кредитов (по данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности).

На прошлой неделе Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) предложила механизм уменьшения размера первоначального взноса. Как сообщил глава НАУИР Владимир Пономарев, интересы заемщика и банка могут быть сбалансированы с помощью страхования ответственности заемщика: если заемщик застрахует свою гражданскую ответственность от неисполнения обязательств по возврату пятой части стоимости жилья, то банк сможет без риска снизить сумму до 10%. Правда, эта схема приведет к повышению стоимости кредита в среднем на 0,4% . С учетом того, что сегодня накладные расходы заемщика составляют около 4% (оформление договора, страхование прав собственности на недвижимость, самой квартиры, жизни и трудоспособности заемщика), удорожание не будет столь заметным. И еще: сейчас банки, защищая себя, требуют от заемщиков предоставления справки о «белой» зарплате, а с введением страхования этот пункт станет необязательным.

Придется сдерживать рост цен

Допустим, что пакет жилищных документов сможет урегулировать отношения в паре кредитор - заемщик.

В этом случае ипотечные кредиты станут более доступными, что приведет к росту спроса на рынке недвижимости. Учитывая ограниченное предложение на рынке, можно ожидать резкого скачка цен. Эта ситуация особенно опасна для тех регионов, где практически не строят жилья. Да и Москва, в которой рост цен остановился на отметке 1980 долларов за метр после встряски на банковском рынке, может оказаться в зоне нового взрыва цен на рынке как вторичного, так и первичного жилья. Чтобы этого не произошло, федеральные власти предлагают взять под контроль систему ценообразования. По данным председателя комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, сейчас себестоимость жилья составляет 200-400 долларов за кв. м. Если на вторичном рынке волевым решением сдержать рост невозможно, то на «первичке» это сделать вполне реально – хотя бы в сегменте так называемых ипотечных домов.

Источник: Газета