Юридический либез: Земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии с Земельным Кодексом РФ все земли в России по целевому назначению подразделены на категории. Особое место в этом списке занимают земли сельскохозяйственного назначения.

Такими землями признают земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В их составе выделяются:

сельскохозяйственные угодья;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами;

земли, занятые зданиями и сооружениями, которые используют для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В целях перераспределения земель сельскохозяйственного производства создают фонд перераспределения земель. Он пополняется за счет участков, поступающих при добровольном отказе от них либо в результате принудительного изъятия, а так же если нет наследников ни по закону, ни по завещанию. Сведения о наличии земель в фонде общедоступны. Отношения по перераспределению земель регулирует Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее — Закон). Земли используют в соответствии с законодательством РФ. Недопустимы действия, которые могут привести к загрязнению, деградации, захламлению почвы. Если такая деятельность влечет за собой снижение плодородия земель или ухудшение экологической обстановки, то это грубое нарушение законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Если собственник допускает действия, которые приводят к ухудшению земли, то ее изымают. Для этого органы государственной власти или местного самоуправления письменно выносят предупреждение о допущенных нарушениях и намерении изъять участок. Если собственник дает письменное согласие, то землю продают на публичных торгах. Если же он не принимает решение властей, то они вправе подать на собственника в суд.

Данный Закон устанавливает ограничения в отношении иностранцев. Предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены им на праве собственности. Владение и пользование такими участками допустимо только на праве аренды.

Возникает вопрос по поводу юридических лиц, в уставном капитале которых присутствует доля иностранцев. Законом предусмотрено, что если эта доля составляет более 50 %, то приобретение в собственность земель сельскохозяйственного назначения невозможно.

Установлены определенные особенности при купле-продаже. Так, при продаже земель орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки по установленной цене. В связи с этим продавец обязан в письменной форме известить органы власти о намерении продать имущество. Если они отказываются от покупки или в течение месяца не уведомляют о намерении приобрести недвижимое имущество, то продавец вправе продать землю третьему лицу. В случае, если продавец нарушает данные правила, субъект РФ имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя земли. Данное право действует в течение одного года с момента государственной регистрации перехода прав. Преимущественное право покупки не действует, если продажу проводят через публичные торги.

При аренде земель договор может быть заключен на срок не более 49 лет. Площадь земельного участка, находящегося в аренде, не ограничена. Арендатор имеет право по истечении трех лет с момента заключения договора аренды участка приобрести его в собственность по рыночной стоимости. Это касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ), личного подсобного хозяйства.

Сельскохозяйственные земли для КФХ 17 июня 2003 года вступил в силу новый Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. Лица, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение. Если хозяйство создает один человек, то в соглашении нет необходимости. Его считают созданным со дня государственной регистрации в порядке, установленным законодательством РФ.

Основные виды деятельности, присущие фермерскому хозяйству, — это производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут быть предоставлены и приобретены участки земель сельскохозяйственного назначения; для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления его деятельности, — участки земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Фермер, заинтересованный в предоставлении участка, подает в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором должно быть указано следующее:

цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

срок аренды земельных участков;

обоснование требуемых размеров земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

предполагаемое местоположение земельных участков;

К заявлению прилагают соглашение, заключенное между членами хозяйства. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления изготавливает проект границ земельного участка и утверждает его. Исполнительный орган власти в течение 14 дней принимает решение о предоставлении земли в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключают в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) в исполнительный орган.

Дробление участка крестьянского хозяйства недопустимо. При выходе из хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства разделу не подлежат. Лицо, покинувшее хозяйство, имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество фермерского хозяйства. Срок выплаты денежной компенсации определяют по взаимному согласию всех членов хозяйства или (если взаимное согласие не достигнуто) в судебном порядке, он не может превышать год с момента подачи заявления о выходе из фермерского хозяйства.

Сельскохозяйственные земли для личного подсобного хозяйства Новый Закон «О личном подсобном хозяйстве» вступил в силу 10 июля 2003 г. Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Такое хозяйство гражданин ведет единолично или совместно с проживающими с ним членами его семьи. Цель данной деятельности — удовлетворение личных потребностей на земельном участке, предоставленном и приобретенном для ведения подсобного хозяйства. Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при этом, принадлежит гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство. Реализация гражданами этой продукции не является предпринимательской деятельностью.

Для ведения подсобного хозяйства можно использовать земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) либо за чертой поселений (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используют для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используют исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливает закон субъекта Российской Федерации. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена в течение года со дня возникновения на них прав, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства. Личное подсобное хозяйство перестают вести в случае прекращения прав на земельный участок.

В середине июля 2004 года подмосковные власти утвердили схему передачи земель сельскохозяйственного назначения в частное владение. При оформлении участков в собственность новому владельцу необходимо оплатить потери сельхозпроизводства. При этом процедура оформления станет проще и будет занимать около трех месяцев.