Ипотека: как догнать горизонт

Желание улучшить свои жилищные условия, естественное для любой семьи, часто натыкается на столь же естественное препятствие - нехватку денег. Дело не только в пресловутой российской бедности. Часто вполне состоятельные люди хотят поменять свое жилье на более подходящее их социальному статусу и растущим требованиям к качеству квартир. Эта проблема решается с помощью ипотечного кредитования.

Об ипотеке сейчас пишут и говорят очень много, и неудивительно. На конец 2003 года было выдано около 27 тыс. ипотечных кредитов, и правительство полагает, что в течение пяти лет половина населения будет вовлечена в различные ипотечные программы. Уже к 2008 году прогнозируется рост объемов кредитования в четыре раза - до 60 млрд рублей.

Однако сегодня лишь около 5% покупателей используют кредиты при покупке жилья. Имеет ли смысл ждать, когда кредиты подешевеют с 15 до 7-8% (как ожидают оптимисты), или стоит присоединиться к "избранным" 5% уже сегодня?

Не процентом единым...

Человек, решивший воспользоваться кредитом, часто натыкается в прессе на общую фразу: "Ипотечное кредитование, безусловно, имеет большие перспективы, поскольку в нем заинтересовано и население, и строители, и банки". И все это, конечно, так, но реальную ценность ипотеки для покупателей нельзя оценить в отрыве от инвестиционной привлекательности вложений на самом рынке недвижимости. Привычным стало сравнение процентных ставок в России и на Западе (разумеется, не в нашу пользу). Но дело в том, что такой рост цен на жилье, который мы наблюдаем в последние годы в России, даже не снился западным владельцам недвижимости. Поэтому, подсчитывая проценты, которые вы заплатите банку, надо делать серьезную поправку: ваша квартира уже в первые несколько лет погашения кредита вполне может подорожать на сумму, которая перекроет все дополнительные издержки.

На что потратить кредит?

Разумеется, выбор квартиры тоже очень важен: например, рынок типовых "дешевых" квартир сильно перегрет из-за большого спроса, поэтому наиболее выгодным вложением сегодня является недвижимость бизнес-класса. Такое жилье предполагает более высокий уровень комфорта по ценам немногим выше стоимости типового жилья. Не случайно ипотечный кредит часто используется не для полной оплаты покупки квартиры, а для покрытия разницы, недостающей для приобретения жилья более высокого уровня после продажи старой квартиры. Такой подход является наиболее разумным, поскольку, вкладывая заемные средства в улучшение качества жилья, клиенты тем самым гарантируют оптимальный возврат капитала в случае, если они позже захотят продать квартиру или сдать ее в аренду.

Разумеется, вы не сможете продать квартиру, кредит по которой еще не выплачен до конца, поскольку она будет находиться в залоге. Но, найдя недостающую сумму, можно досрочно расплатиться с банком. Важно, что рост рыночной стоимости квартиры не увеличивает ваш долг перед банком, а вот перепродать свою квартиру вы уже можете в соответствии с новой конъюнктурой. Здесь, правда, есть свои подводные камни, поскольку некоторые банки берут определенный штраф за досрочное погашение кредита. Это одна из причин, почему перед обращением в банк имеет смысл посоветоваться с независимым консультантом. Так, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" сотрудничает по ипотеке с 35 банками, и здесь специалисты смогут объяснить вам все плюсы и минусы кредитных условий в разных банках. Риэлторские компании сегодня все чаще вовлекаются в процесс ипотеки. Для клиентов в этом есть большой плюс - они получают на свою сторону грамотного консультанта, который выберет лучшую ипотечную программу и возьмет на себя все нюансы проведения сделки.

Метры дорожают, деньги дешевеют, время уходит

Часто люди не задумываются о возможности взять ипотечный кредит просто из-за плохой информированности или недоверия. Но именно в сфере ипотеки права клиентов защищены на сегодня гораздо лучше, чем права самих банков. Не надо забывать, что при ипотеке не банк берет у вас деньги, а вы у него.

Люди более информированные опасаются обычно других вещей. Первое: кредит не дадут, поскольку официально подтвержденный доход слишком низок. Второе: сейчас столько разговоров об изменении законов, связанных с ипотекой, что, может быть, лучше выждать, пока все уляжется. Что касается первого опасения, то оно не совсем оправданно. Сегодня многие банки учитывают как официально подтвержденный, так и неподтвержденный доход.

По поводу изменения законов можно сказать лишь то, что законодательная база, обеспечивающая права заемщиков, уже создана, а предлагаемые изменения законов больше касаются процесса эмиссии ипотечных бумаг. Правительство и законодатели очень взвешенно подходят к этому пакету законопроектов, и среди внесенных предложений нет ни одного, ущемляющего права частных заемщиков. Действуют у нас и серьезные налоговые льготы по подоходному налогу для покупателей недвижимости.

И хотя в целом ипотека еще только пробивает себе дорогу, все больше семей стремятся с ее помощью реализовать рыночный принцип, по которому давно живут люди на Западе: не откладывай на завтра то, что можно купить сегодня.

Елена Панова

Дата публикации: 12:48 11 августа 2004

Источник: bpn.ru