Проблемы " в комплексе"?

В России любят переписывать историю и законы. Интересно отметить, что каждый новый депутатский созыв обещает принять законы, которые будут служить нашему обществу если не вечно, то, по крайней мере, как в старушке Англии, – несколько веков. Но пока, к сожалению, не получается. Может быть, виной тому то, что законы у нас принимаются “ситуационно”, то есть на злобу именно сегодняшнего дня?

Блоки закона

Станут ли исключением из этого неписанного правила 27 (вернее, теперь уже 26) законопроектов по формированию рынка доступного жилья в России как всегда покажет время. Число их уменьшилось потому, что на внеочередном июльском заседании, обсуждая во втором чтении часть пакета, депутаты отклонили ФЗ “Об организации страхового дела в РФ”, так как его нормы (то есть возможность для заемщика застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по возврату кредита) вошли в Закон “Об ипотеке”.

Пока что многочисленные эксперты считают, что большинство из новопредложенных законодательных актов плохо проработаны. Представляя пакет на первое обсуждение депутатов, Борис Грызлов, спикер ГД, заявил: “У Правительства (РФ) по целому ряду законопроектов есть на сегодняшний день замечания. Вместе с тем, мы считаем, что принятие пакета в целом в первом чтении необходимо”. Замечания остались, причем не только у правительства, но к настоящему времени 18 законопроектов уже прошли и второе чтение. Хотя все больше сомнений вызывает правильность так называемого “комплексного подхода” к решению жилищной проблемы, равно как и короткие сроки, в которые надо принять весь пакет.

Именно то, что к законопроектам, которые на самом деле могли бы способствовать формированию рынка доступного жилья, присоединили и другие законы, по большому счету имеющие к этой проблеме весьма косвенное отношение, вызывает, мягко говоря, настороженность экспертов.

Все предлагаемые изменения могут быть условно разбиты на пять тематических блоков:

1. бюджетный (изменения касаются налогового, бюджетного законодательства; а также земельного законодательства в отношении процедуры взимания платы за землю);
2. ипотечный (будут изменены закон об ипотеке, закон об ипотечных ценных бумагах, несколько других законодательных актов в связи с принятием поправок в вышеуказанных законах);
3. гражданские права и права на недвижимость (сюда включены изменения в порядке осуществления регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; изменения в порядке признания прав добросовестных приобретателей; детальная регламентация деятельности в жилищной сфере благодаря принятию нового Жилищного кодекса; создание единого государственного кадастра объектов недвижимости; создание системы активного привлечения средств граждан к жилищному строительству и приобретению жилья (системы жилищных накоплений);
4. сопровождения ипотечных сделок (его цель - снизить степень риска ипотечных операций благодаря изменениям в страховом законодательстве и введению института бюро кредитных историй;
5. ЖКХ.

Четыре варианта развития

По данным Фонда “Институт экономики города”, который входил в число разработчиков пакета, сейчас общая потребность россиян в жилье равна почти 1,6 миллиарда квадратных метров, что требует увеличения существующего жилищного фонда более чем на 46 процентов. В то же время платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием ипотечных и других фондов кредитования, составляет всего 25% от общей потребности. Согласно прогнозам специалистов фонда, которые были озвучены Борисом Грызловым на первом обсуждении пакета, при условии проведения комплексных реформ доля населения, у которого будут доходы, необходимые для приобретения стандартной квартиры (за счет собственных средств и жилищных кредитов), возрастет с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 году. Таким образом, доля удовлетворенного спроса в 2010 г. увеличится до 60-65 процентов.

Прогнозные оценки строились экспертами исходя из четырех возможных вариантов развития рынка жилья. Их базой были данные Минэкономразития России “Макроэкономические показатели вариантов развития экономики на 2003-2006 годы и на период до 2020 года”. Наименее благоприятный для жилищного сектора – инерционный вариант, который, с учетом консерватизма нашей экономической системы, представляется наиболее вероятным. При таком раскладе развитие жилищного строительства будет проходить не благодаря реформам, а вопреки им (сохранятся и, возможно, появятся новые административные барьеры, не будут вводиться новые технологии строительства, создаваться необходимая инфрастуктура, коммунальные системы и дорожно-транспортная сеть; жилищное кредитование населения останется на низком уровне).

Противоположный вариант – успешное проведение комплексных реформ, в результате которых будут устранены ограничения на жилищное строительство и объемы кредитования. В этом случае рынок жилья будет увеличиваться ежегодно в среднем на 5 миллионов квадратных метров и достигнет в 2010 году 80 миллионов “квадратов”. Спрос на жилье будет равен 3,088 миллиардов рублей, причем удовлетворенный спрос составит почти 2 миллиарда. Спрос на жилищные кредиты прогнозируется в 2010 году на уровне 521 миллиарда рублей. Для сравнения напомним, что, к примеру, в 2002 году общий объем жилищного строительства был равен 33,7 миллионам кв. м (что почти в два раза меньше объемов 1990 года). По данным Банка России, за 2001-2002 гг. было выдано всего чуть более 10 тысяч жилищных кредитов на общую сумму 5 миллиардов рублей.

Два других варианта – рост жилищного строительства при недостаточных объемах жилищного кредитования и при максимально возможном развитии рынка жилищных кредитов населению (при помощи развитого рынка ипотечных ценных бумаг).

Необходимо отметить, что при всех возможных сценариях цены на жилье до 2010 года будут расти и увеличатся в этом году в 1,6 раза по сравнению с 2003 годом. Эксперты Фонда “Институт экономики города” спрогнозировали основной ценовой рост на 2004-2006 гг. и стабилизацию реальных цен начиная с 2007 года (при условии проведения комплексных реформ). Другие аналитики несколько подкорректировали их оценки, правда, только на местах. В частности, прогноз для Москвы, по мнению Геннадия Стерника, директора Аналитического центра компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”: на 2004 год - рост цен на уровне 40-45%, на 2005 год - замедление темпов роста до 10%, и в 2006 году – стабилизация (колебания среднего уровня цен в диапазоне 00-2500/кв. м). Независимые аналитики принимают в расчет колебания цен на нефть на мировом рынке, банковскую лихорадку и другие факторы, мало обращая внимания на законотворческую деятельность по формированию рынка доступного жилья.

На сегодняшнем этапе все больше участников рынка склоняется к тому, что принятие данного законопроекта к каким-то резким переменам не приведет. Александр Синельников, председатель правления АКБ “ФОРА-БАНК”, сравнил предлагаемые законопроекты с автомобилем “Жигули”, который с 70-х годов прошлого века выпускается с конструктивными улучшениями, в то время как все хотят получить действительно новую модель. По его словам, нужно обеспечить дешевый источник ресурсов для кредитной системы и позволить ЦБ рефинансировать деятельность кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты. Пока же каждый регион работает с ипотекой кто во что горазд.

Позволив себе небольшой экскурс в историю, отметим, что, к примеру, в послевоенной Европе (имеется в виду вторая мировая война) именно ипотека позволила решить не только жилищные и социально-экономические проблемы, но и укрепить банковский и строительный секторы и связанные с ними отрасли экономики.

Налоговое бремя

По мнению Ивана Грачева (автора Закона “Об ипотеке”, депутата ГД третьего созыва, директора Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности), “плохо то, что к этому пакету прикрепили много законов, которые, по большому счету, не имеют отношения к ипотеке. К примеру, Закон “О местном налоге на недвижимость”, который имеет самое косвенное отношение к проблеме доступного жилья. Таким образом, на весь проект “навесили” огромную проблему, которая может в целом вызвать массовое недовольство”.

Депутат Оксана Дмитриева, член Комитета по бюджету и налогам, также считает, что “самая опасная из всех принятых вещей – это местный налог на недвижимость. У этого законопроекта – целый ряд социальных и профессиональных недостатков”. Суть предлагаемых налоговых изменений – заменить существующий сегодня налог на имущество, который рассчитывается, исходя из оценки БТИ, – налогом на недвижимость, устанавливаемым местной властью на основании оценок уполномоченного ею же специального органа (вилка налогообложения будет колебаться от 0,1 до 1 процента от стоимости недвижимости). В понятие недвижимость включаются жилые дома, квартиры, жилые помещения; гаражи, принадлежащие физическим лицам, а также гаражно-строительным и гаражным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам и товариществам собственников жилья, а также иным объединениям собственников жилья; дачи и земельные участки.

Если законопроект пройдет третье чтение в ГД (а в этом мало кто сомневается), то платить по-новому мы станем с 1 января 2006 года. Хотя это вызывает большие сомнения, потому что методика, по которой будут рассчитываться новые налоговые ставки, вряд ли будет создана за столь короткое время). При отсутствии методики закон работать не будет. К тому же, обязательно нужно будет произвести оценку всего недвижимого имущества, завести кадастровое дело на каждый недвижимый объект, каждый земельный участок, – а для этого потребуются весьма значительные средства.

Алексей Коган, член Комитета ГД по бюджету и налогам, говорит, что пока регионы ставки на этот налог вообще не делают, хотя средства, потраченные на его введение, вернулись бы к ним сторицей. К примеру, в его родном Оренбурге, для того чтобы ввести такой налог, потребуется около 70 миллионов рублей, зато отдача, по предварительным подсчетам, составит 700 миллионов. В Москве “цена вопроса” будет равна для столичного правительства 1,5-2 миллионам долларов, которые потребуются для введения местного налога. Налоговые же поступления будут больше как минимум в 10 раз. Но пока, по словам Алексея Когана, ни в одном локальном бюджете не прописаны расходы на “подготовительные операции” по введению местного налога на недвижимость.

Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, также подтвердил, что вопрос о том, готова или нет московская законодательная власть инвестировать деньги, чтобы произвести оценку столичной “недвижимой налогооблагаемой базы”, пока в Мосгордуме серьезно не обсуждался. Хотя, по разным оценкам, в целом по России доходы в местные бюджеты смогут возрасти на 20-50 миллиардов рублей.

Для специалистов вообще пока совершенно неясно, каким образом будет правильно описано и оценено все недвижимое имущество. В России не существует системы массовых оценок. Как отмечает Иван Грачев, рыночная стоимость, то есть средняя наиболее вероятная цена по предполагаемым продажам аналогичных объектов, вычисляется следующим образом: оценщики исследуют множество аналогичных объектов, которые многократно продавались. Чем больше такой статистики, тем точнее система массовых оценок. В этом случае оценщик сможет уверенно сказать, что такой же (или почти такой же) объект будет стоить столько-то. Но если сделок не было (а по России в целом на самом деле не было подобных сделок в достаточном количестве), то никаких оснований выставить правильную цену нет и не может быть.

В целом, все эти вместе взятые проблемы и заставляют экспертов высказывать крайне негативные оценки данному нововведению. В частности, Евгений Нейман, вице-президент и член экспертного совета Российского общества оценщиков, на одном из заседаний Международного ипотечного клуба, вообще выразился в том духе, что принимать данный закон в таком виде, в каком он сейчас существует – преступление, и процедуру его прохождения в ГД надо остановить.

Другие налоговые “реформы”, такие, например, как отмена НДС на все сделки с недвижимостью, эксперты оценивают в целом положительно. Однако уверения разработчиков данной поправки, что это приведет к снижению цен на рынке недвижимости, вызывают скептическую улыбку у участников этого самого рынка. Как считает депутат Алексей Коган (который, кстати, пришел в Госдуму из предпринимательской среды), принцип добровольности в рыночных отношениях – вещь эфемерная. Иными словами, если у продавца покупают товар по прежним ценам (и будут покупать, и будут готовы платить и больше), то вероятность того, что он добровольно снизит эту цену, равна нулю.

Тем не менее, в целом налоговый блок никаких особенных дискуссий не вызывает. Во-первых, как заявляют сами депутаты, наше общество к нему еще не готово, во-вторых, пока массовое недовольство “оттянул” на себя Жилищный кодекс.

Этот самый непроработанный при всей своей фундаментальности закон из всего пакета в случае своего принятия, как считает Николай Федосеев, “оставит” российским гражданам только две возможности решения жилищных проблем – либо бесплатное жилье (в виде квартир социального найма для малоимущих), либо ипотека. Если учесть, что сегодня в регионах не существует развитого рынка жилья, да и в “продвинутых” городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, более 80% населения не подпадают ни под категории очередников, ни под категорию граждан, могущих взять ипотечный кредит, остается неясным, каким образом подавляющая часть нашего общества сможет стать причастной к жилищному рынку? Ответа на этот вопрос наши парламентарии пока не дали.

Наталья Самарина (КДО)

Дата публикации: 09:36 23 августа 2004

Источник: bpn.ru