Из города в деревню

Рынок загородной недвижимости развивается едва ли не такими же темпами, что и городское строительство. Загородные дома постепенно переходят из категории временного жилья в постоянное. Тем не менее, желающие поселиться в Подмосковье пока могут рассчитывать только на свои силы. "Если бы кто сказал, что с зарплатой в $10 тыс. я не смогу одолжить у банка $300 тыс. на загородное строительство, я бы не поверила, - рассказывает руководитель отдела одной из зарубежных компаний. - Тема ипотечного кредитования популярна. Кажется, что банки только и ищут, кому бы одолжить денег. На деле же оказалось, что они вовсе не горят желанием кредитовать загородное жилье".

Из почти полусотни банков, работающих на рынке недвижимости, чуть больше десятка выдают кредиты на покупку и строительство загородного жилья. "Механизм кредитования не отработан, и купить в кредит дом - это целая проблема. И дело даже не в том, что, как правило, все дома не достроены, обременены обязательствами, их трудно оценить и т. д. Банки боятся давать крупные кредиты на покупку домов, так как механизм их возврата детально не прописан и кредитование того или иного дома чересчур зависит от субъективных причин, например, от добросовестности конкретного застройщика или модели поведения местных чиновников", - заявили "Деньгам" в одном из столичных агентств недвижимости. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов согласен с этим мнением: "Кредитование покупки или строительства индивидуальных загородных домов - сложный продукт с гораздо большими рисками, чем кредитование типовой квартиры. Это связано с юридическими вопросами, например, оформлением земли в собственность, страхованием объектов недвижимости, более сложным процессом оценки и контроля за целевым использованием средств".

Как рассказывает Роберт Халакян, юрист отдела ипотечного кредитования Фора-банка, многие банки не желают связываться с загородным кредитованием из-за того, что при покупке дома необходимо заложить земельный участок, на котором находится жилье. Обычно при получении кредита земля оформляется заемщиком в собственность, а обеспечением займа является залог на дом и землю, который действует до полного погашения кредита. По словам участников рынка, нередко домовладелец не имеет прав собственности на землю. То есть формально у него есть все правоустанавливающие документы, а на самом деле они нигде не зарегистрированы. Объяснений тут может быть несколько: или он "договорился" с местными чиновниками, получил необходимые для оформления кредита документы и предъявил их банку. Либо застройщик начал строительство, не получив весь спектр разрешающих строительство документов, причем заемщик может и не догадываться о том, что не является полным собственником приобретаемого жилья. Однако в обоих случаях, если клиент утратит платежеспособность, пострадает банк: он не будет иметь никаких прав на этот объект. В МДМ-банке сообщили "Деньгам", что банк готов развивать программы по кредитованию покупки загородной недвижимости только после снятия законодательных ограничений. Сейчас банк кредитует покупки типовых квартир и таунхаусов, де-юре являющихся квартирами: "Мы не кредитуем приобретение отдельных домов (готовых или строящихся), поскольку действующее законодательство запрещает взыскания на земельные участки физических лиц, если они не используются в предпринимательской деятельности. Следовательно, и оформить залог такого участка мы не можем".

Еще один риск кредитования загородного дома связан с ликвидностью залога. По словам старшего аналитика аналитического управления Банка корпоративного финансирования Юрия Лопухина, "если заемщик не сможет обеспечивать кредит, то банку будет сложно реализовать этот объект. Во-первых, стоимость коттеджей значительно выше, чем стоимость квартир; во-вторых, коттеджи - это индивидуальное жилье, а не типовое, и не всякому оно будет по вкусу".

Источник:  Кредиты.Ру