Ипотека: взгляд наблюдателя

В России число собственников квартир почти такое же, как в США: около 70 процентов. Но объемы ипотечных рынков отличаются на порядок: в США он составляет 5 трл. долларов, а у нас, по разным оценкам, от 200 до 500 млн. долларов.

В феврале 2004 года российское представительство Всемирного банка опубликовало доклад об экономике РФ, одним из важных разделов которого была глава "Финансирование жилищного строительства в России". Общее резюме сформулировано, хоть и осторожно, но совершенно ясно и однозначно: "Внедрение ипотеки в России преследуют трудности". Отчасти потому, что по наследству с советских времен нам досталась система государственного обеспечения жильем, отчасти из-за того, что сам финансовый рынок у нас пока еще недостаточно прозрачен и действенен. К тому же "заадминистрированность" процесса любых согласований, высокие затраты на регистрацию самого договора ипотеки также не способствуют массовому развитию последней. В США, к примеру, затраты на регистрацию ипотечной сделки составляют не более 0,3% от цены недвижимости, у нас, как правило, не менее двух тысяч долларов (это при самом размере кредита тысяч в 20 долларов).

Как отмечают аналитики Всемирного банка, в других странах ипотечные рынки позволяют семьям с умеренными доходами покупать необходимое жилье, затем, по мере увеличения своих доходов, использовать его как залог для получения ипотечного кредита, чтобы приобрести нечто лучшее. Развитый и сильный рынок финансирования жилья "дает деньги" на его строительство даже в самых удаленных районах. Что касается российской системы финансирования жилищного строительства, а именно, предоставления средств "небогатому" населению в различных регионах страны, то это также могло бы способствовать экономическому росту, накоплению сбережений и созданию новых рабочих мест.

Но пока в России на долю ипотечного рынка приходится 0,1% ВВП, а на долю всего строительства - 7% ВВП. Для сравнения: в США доля только жилищного строительства составляет 14 процентов. Вывод: чтобы увеличить эти объемы в России, необходимо привлечь частные инвестиции.

Как считают эксперты Всемирного банка, несмотря на "слабость" наших коммерческих банков, они сегодня - единственный реальный источник для формирования и обслуживания ипотечного рынка и привлечения на этот рынок частных средств. Для привлечения банков к ипотечному кредитованию решающее значение имеет принятие законов, которые повысили бы ценность ипотечного залога (к примеру, выведение пула тех же ипотечных закладных из общей конкурсной массы и т.п.), а также отмена многих административных препятствий к регистрации правового титула. Необходимо добиться правильного соотношения между правами и обязанностями заемщиков и кредиторов. Если заемщик отдает свое имущество в залог в качестве обеспечения ипотечного кредита, он обязан либо погасить кредит, либо передать свое имущество кредитору. Конечно, нужно предусмотреть и возможные финансовые трудности у заемщика, но условия выдачи и возврата кредита должны быть четко определены. Главным здесь является не вопрос социальной защиты или какой-то субсидии, а то, что такая помощь обязательно должна быть обоснованной. Если рынок жилья хорошо действует, то блокировать его, "резервируя" энное количество жилья для выселяемых неплательщиков по ипотеке, вряд ли стоит.

Государство также не должно субсидировать кредитные ставки по ипотеке, "повышая" таким образом доступность ипотечного кредита для широких масс. Ни одно государство в мире, даже самое богатое, не может себе позволить "помогать" ипотеке для своего населения, имеющего небольшие доходы. К тому же такая "политическая экономика" будет сдерживать развитие всего рынка ипотечных кредитов.

Маргарита Куприна

Дата публикации: 10:18 29 июня 2004