Что нам готовит новый Жилищный Кодекс?

По мнению специалистов, ожидаемые изменения в жилищном законодательстве повлияют на характер взаимоотношений на рынке недвижимости. Новые законы имеют тенденцию к смещению акцентов в сторону повышения ответственности государства перед так называемыми "добровольными приобретателями".

Честь риэлторского мундира

Организованный МАГР в МИВЦ "Инфопространство" IV Форум столичных риэлторов собрал специалистов всех уровней крупных московских агентств недвижимости. В рамках форума проводилось восемь секций, где разбирались самые насущные проблемы столичного рынка недвижимости, волнующие как профессионалов, так и простых граждан.

Наиболее животрепещущими и не теряющими своей актуальности для обеих сторон представляются такие темы секций, как "Законодательная инициатива, направленная на расширение доступности жилья в РФ", "Практика разрешения споров в риэлторской деятельности" и "Оформление имущественных прав".

Все эти секции проходили в атмосфере всеобщей надежды на скорые изменения в российском законодательстве и, пожалуй, могут быть объединены под общим лозунгом "Надо относиться честнее к Клиенту!", озвученным Владимиром Мнацакановым, руководителем Юридического Департамента ООО "Арсенал-Холдинг".

В целом же стиль проведения мероприятия и серьезное отношение к делу его участников позволяют разделить мнение его организаторов о том, что IV Форум столичных риэлторов "призван помочь его участникам стать еще большими профессионалами".

ЖК - не жидко-кристалический

В настоящее время жилищное строительство в России развивается быстрыми темпами. Однако в РФ нет более неурегулированного, противоречивого законодательства, чем жилищное. В нормах жилищного законодательства сложно разобраться даже юристам, не говоря о гражданах, не обладающих определенными познаниями. Жилищная сфера - это область правоотношений, которая касается всех граждан и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления. Поэтому ожидаемые изменения в законодательстве коснутся и норм имущественных отношений, и участвующих в них организаций разных уровней, форм собственности, функционального назначения как уже существующих, так и планирующих выйти на рынок недвижимости.

Государственной Думой уже принят ряд важных изменений в существующем законодательстве. Так, внесены поправки в ст. 220 НК о предоставлении имущественного налогового вычета при продаже и покупке недвижимости, изменен Закон о "О государственной пошлине" в отношении госпошлины за удостоверение договора об ипотеке.

На сегодняшний день в Государственную Думу представлен целый пакет (27!) законопроектов, призванных совершенствовать наше законодательство и упростить процедуры оформления документов при совершении сделок с недвижимым имуществом в рамках реализации правительственной программы "Доступное жилье".

Самой серьезной ревизии подвергнется ЖК РСФСР 1983 г. (с изменениями и дополнениями от 31.12. 2002 г.), многие положения которого устарели и не соответствуют статьям Конституции, ГК и Закону "Об основах федеральной жилищной политики". Главным в новом ЖК станет, по-видимому, закрепление норм о праве собственности и другие вещные права на жилые помещения. Пока же, к сожалению, приходится руководствоваться не специальными нормами из ЖК, а общими, зафиксированными в ГК РФ.

Кардинальные изменения будут внесены и в более частные, прикладные вопросы, за которые должен нести ответственность ЖК, но, к сожалению, пока не несет.

Рассмотрим некоторые из них, с решением которых московские риэлторы связывают свои наиболее радужные надежды.

Перепланируем по-быстрому...

Многие новоиспеченные владельцы долгожданных квартир не понаслышке знают, что стоит за столь желанным, но страшным словом ПЕРЕПЛАНИРОВКА. В настоящее время согласование перепланировок занимает от нескольких месяцев до года. На уровне субъектов РФ принят ряд нормативных актов, регулирующих этот процесс. Но и в них не учтены возникающие во время согласований трудности и неясности. Так например, в Москве процесс согласования одинаков и для простых, и для сложных перепланировок.

От нового ЖК ждут введения норм, ограничивающих сроки согласований перепланировок и разграничения этих процедур для сложных и легких переустройств, когда для одних необходима целая комиссия, а для других достаточно только заключения специалиста БТИ (как например, в случае со сносом жильцами встроенных шкафов, не влияющих на несущую конструкцию здания). При этом сами сотрудники БТИ готовы идти навстречу этой действительно насущной потребности сегодняшнего дня.

"Сами приходить к вам мы не имеем права, но обязательно придем, если вы нас пригласите", - Татьяна Малинина, заместитель начальника ГУП "МосГорБТИ" в своем выступлении на одной из секций привела несколько ярких примеров того, что в ожидании нововведений в законодательстве, на федеральном и местном московском уровне уже предприняты серьезные конкретные шаги к упрощению процедур оформления необходимых документов, относящихся к компетенции БТИ. Например, перечень всех тарифов и услуг БТИ занимает толстую папку и совершенно не подходит для работы в системе "одного окна". Вместо нее для физических лиц составлен список из 11 позиций, позволяющий быстро и качественно обслуживать заказчика. При этом совсем недавно введены единые тарифы для физических и юридических лиц, а с декабря и юридическим лицам будут оказывать услуги по упрощенной схеме.

Для соседей льгот не будет

Однако вернемся к Жилищному кодексу. В новом законопроекте предполагается внесение главы о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Определены ответственные органы, пакет документов, необходимых для перевода, условия, при которых перевод возможен. Это повлечет за собой создание сферы обслуживания в жилых кварталах с неразвитой инфраструктурой.

Очень болезненным и не урегулированным до сих пор является вопрос с продажей-покупкой комнат в коммунальных квартирах. Как известно, комнаты в коммуналках продаются и покупаются. В проект ЖК внесены определения коммунальной квартиры и комнаты. НО!: До сего дня законодатели не учитывали реалий рынка коммуналок. А они таковы, что хотя при регистрации сделок с недвижимостью регистрирующий орган не требует в соответствии со статьей 250 ГК РФ(право преимущественной покупки) отказа соседей от покупки комнаты, так как в случае с комнатой нет долевой собственности, чаще всего суды удовлетворяют иски собственников соседних комнат о переводе прав и обязанностей покупателя, что приводит к признанию недействительными сделки по комнатам с третьими лицами. При этом основанием для такого решения является закон о приватизации в долевой собственности, под который подпадают помещения общего пользования, которые следуют судьбе комнаты.

Для многих судов подобная ссылка является не более чем формальностью, тем не менее, ее берут за основу, руководствуясь неким соцзаказом, который выполняет Мосгорсуд. И лишь немногие суды позволяют себе вникать в каждую конкретную ситуацию, проверяя обоснованность претензий со стороны соседей (скажем, если вместо старого соседа в проданную комнату вселяется семья выходцев из южных регионов с 9-ю детьми, соседи вправе считать свои жилищные условия сильно пострадавшими, если же их моральные и материальные правы не ущемлены, на мотивации претензий со стороны бывших соседей стоит взглянуть повнимательней).

Среди наиболее прогрессивных и неформальных московских судов, способных выносить объективные решения не в пользу искового заявления соседей, во время дискуссий на секциях назывались Черемушкинский, Никулинский, Чертановский и Преображенский. Однако общая картина такова, что большинство судебных решений принимается в пользу соседей, даже если их претензии не обоснованы.

"Для соседей по коммуналке льгот не будет", - заявила председатель примирительной комиссии ОАО "Корпорация ИНКОМ" Светлана Краснова. И ее коллеги из других риэлторских агентств очень надеются, что точку в этом вопросе поставит новый ЖК.

Изменения в изменениях

В соответствии с проектом, внесенным на рассмотрение в Думу, недвижимое имущество будет облагаться местным налогом. В качестве налоговой базы будет выступать оценочная стоимость объектов недвижимого имущества. Предусматривается проведение массовой оценки всех объектов, подлежащих налогообложению. Предполагается создание отдельной централизованной структуры, занимающейся оценкой недвижимости, так называемый Институт оценки для налогообложения. Ведь не секрет, что большинство сделок с недвижимостью проходит по заниженной цене (указанной в договоре на основании документов БТИ), так как реальные налоги для граждан были бы очень большими.

Что касается новых налогов, ставка будет определяться органами местного самоуправления. Однако не все могут платить налог по 3-5 тысяч рублей в год. В законопроекте предусматривается льгота, но, по мнению специалистов, и она не сможет облегчить положение многих граждан. Поэтому собравшиеся на форуме риэлторы откровенно говорили, что предстоит принятие еще многих льготных законов, в соответствии с которыми местные органы власти будут освобождать от уплаты налогов отдельные категории граждан. А на остальных ляжет обязанность оплачивать эти "льготные налоги".

Наконец, хочется отметить еще одну особенность проекта нового ЖК. Это изменения, касающиеся прав на жилые помещения нанимателей и собственников. В проекте выделена глава о "Жилищных и Жилищно-строительных кооперативах", где дано определение кооператива. Определены правовое положение кооператива, права и обязанности члена кооператива, порядок вступления и выхода, основания для выселения из кооперативной квартиры, порядок предоставления жилого помещения членам ЖСК и ЖК в связи со сносом дома, что особенно важно для собственников кооперативных квартир, не полностью выплативших паевой взнос.

К сожалению, размер данной статьи не позволяет подробно остановиться на всех нововведениях в ЖК, однако одно хочется особенно подчеркнуть. Изменения, планируемые в Жилищном кодексе РФ, будут подкреплены изменениями уже существующих и принятием новых законов, касающихся жилищных правовых отношений.

Речь идет о дополнениях и изменениях в ГК РФ, о проекте НК, о принятии Федеральных законов "О жилищно-накопительных кооперативах:", "О кредитных линиях", об изменениях в Законе "О защите прав потребителей", в законе об ипотеке, законе об ипотечных ценных бумагах и т.п. Такой серьезный подход к делу позволяет говорить практически о жилищной реформе в нашей стране, о чем можно было неоднократно услышать в выступлениях на форуме.

По предположению участников форума, при всех достоинствах ЖК он все же требует серьезных доработок. И, по словам Валентины Павловой, ведущего специалиста Аппарата Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению, пакет законов, представленных в Думу, в том числе и ЖК РФ, скорей всего, будет принят уже во втором чтении, но в дальнейшем в него будут вноситься поправки в соответствии с требованиями текущего момента.

Дата публикации: 13:03 20 октября 2004

Источник: bpn.ru