Дворцы уступили место коттеджам

Рынок дач сегодня весьма фрагментарен, развивается вяло. Его будущее – за средним классом, который, однако, пока не сформировал свои предпочтения. При этом в ближайших пригородах земли практически не осталось.

Основа загородного рынка – это дачи. Во всяком случае, пока. Дело в том, что загородные дома и коттеджные поселки остаются низколиквидным рынком. Малоразвитая социальная и инженерная инфраструктура делает постоянное проживание за городом практически невозможным. Поэтому основу загородного рынка составляют дачи – от дорогих шикарных вилл до скромных летних домиков. Общее у них одно: все они дома для сезонного, а не постоянного проживания.

Весь рынок дач условно делят на несколько сегментов: элитный, низший (домик в садоводстве) и средний, пока трудно очерчиваемый.

Дворцовые своды

Элитный сегмент развивается наиболее динамично. У него был хороший старт – в 90-е годы новая элита начала строить шикарные дворцы на огромных участках земли. Однако часто виллы простаивали, жили в них хорошо если каждое лето, а содержание и охрану нужно было оплачивать круглый год. Дороговизна обслуживания заставила владельцев объединять усилия – так возникли стихийные поселки. Сейчас они составляют основную конкуренцию организованным.

В последнее время этажность и общая площадь элитных дач уменьшилась, дворец уступил место дорогому, хорошо оснащенному, но относительно скромному в отделке дому: люди стали считать деньги. Повысился спрос на аренду богатых домов, однако он весьма ограничен.

Как отмечают аналитики, топ-сегмент сегодня ожидает выбора покупателей. На одной чаше весов – дома в стихийных поселках, на другой – в организованных. На какую чашу ляжет спрос, пока не ясно. Сейчас конкурентное преимущество на стороне "стихийности": такие поселки обеспечивают хорошее качество услуг и абсолютно индивидуальный стиль дома. С другой стороны, многие организованные поселки позиционируются именно как элитные. Более того, постепенно рынок становится более цивилизованным, часть людей отказывается от домов в стихийном поселке и переезжает в организованный.

Наследие

Низший сегмент – шесть соток в садоводстве плюс летний домик – фактически не имеет развития. Здесь происходит вялотекущий процесс купли-продажи соседям, нечастым сторонним покупателям. Сохраняются садоводческие массивы, например, в районе Мшинской, где можно купить участок с небольшим домом за $700.

Вероятно, этот сегмент рынка так же неторопливо проживет еще долго, поскольку уже сформировалась традиция дачного отдыха в садоводствах. Возможно, получив стимул к развитию в виде "дачной амнистии", будет развиваться более динамично.

До принятия соответствующих регламентов люди при попытке купить или продать дачу упирались в "бумажную" стену, сталкивались со сложностями оформления собственности. В некоторых особо популярных районах, например в Выборгском, на оформление порой уходило до 3 лет. В Приозерском процесс проходил побыстрее, год-полтора. В Лодейном Поле оформляют на следующий день.

Золотая середина

Средний класс – сегмент массового (пока предполагаемого) спроса – не только не нашел предложения, но и не сформировал свои потребительские предпочтения. Это стало камнем преткновения для всего рынка загородной недвижимости. Пока у людей с небольшими доходами весьма абстрактные представления о том, какую же дачу они хотят купить. Вероятно, она должна быть невелика по площади, стоить не более $20–50 тыс., обладать нормально развитой инфраструктурой (электричество или газ, водопровод), располагаться недалеко от города.

Предложение таких домов крайне ограничено. В ближайших пригородах земли практически не осталось. Те участки, что еще не застроены, продаются по завышенным ценам. Часть покупателей обратила свое внимание на удаленные от города земли (80 км и более). Однако это порождает проблему обслуживания дома и его охрану зимой. Часть пытается воссоздать дачу своей мечты из того, что есть, путем пристроек-перестроек. Однако развития этот сегмент рынка пока не получил, хотя будущее именно за ним.

География спроса

Основные направления спроса во всех сегментах – это весь Карельский перешеек, ближайшие пригороды всех направлений. Остальные районы не пользуются особой популярностью, прежде всего из-за проблемы обслуживания дома и плохой транспортной доступности.

Цены во многом определяются расположением участка. Наиболее дорогие земли – на "золотой миле" Курортного района: Сестрорецк, Солнечное, Репино, Комарово. Здесь запрашивают и по $30–50 тыс. за 100 м2 – цена зависит от амбиций продавца. В остальных районах трудно определить среднюю цену. Оценка каждого участка всегда крайне субъективна, разница в цене может доходить до нескольких тысяч условных единиц.