Раздел: Новостройки и строительство / Россия - Источник: Ведомости

Заплати и строй спокойно

Заплати и строй спокойно

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Налоги — тема, которую в России всерьез никто не обсуждает, разве что в виде шуток и анекдотов, как и тему денег вообще. Тонкий вопрос — где проходит грань между оптимизацией налогов и уходом от них — каждая компания решает для себя. И хранит это решение в строгой тайне. Рынок строительства жилья — не исключение в этом вопросе.

Застройщики в соответствии с действующим законодательством обязаны выплачивать государству около трети своих доходов в виде налогов. Кого-то из них это вполне устраивает. Застройщики (например, те, кто сумел обойти 214-ФЗ) могут отказываться от оптимизации налогов из-за высоких прибылей или из-за боязни попасть под уголовную ответственность. А кто-то всеми правдами пытается снизить этот процент.

Обложить по определению

Как рассказала Елена Наговицына, начальник департамента налогового и финансового права компании “Частное право”, действующее законодательство подразделяет застройщиков на два вида: застройщики общего профиля и застройщики по долевому строительству. Первая категория застройщиков согласно Градостроительному кодексу РФ — это физические или юридические лица, обеспечивающие на принадлежащем им земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Определение второй категории застройщиков дает 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Что эти определения дают целям налогообложения? Во-первых, физические и юридические лица облагаются налогом по-разному. Во-вторых, если речь идет о ремонте или реконструкции, то налогооблагаемого имущества не возникает, а если о строительстве — то возникает. Кроме того, благодаря этим определениям застройщиков разделяют по источнику финансирования. Если застройщик строит на деньги участников долевого строительства, то построенный объект переходит в их собственность, они же и являются налогоплательщиками. Если же застройщик самостоятельно финансирует строительство, то он же является владельцем полученного имущества и налогоплательщиком.

Генеральный директор “Аудит-Эскорт”, председатель экспертного совета по методологии бухгалтерского учета организаций строительного комплекса при ИПБ (Институт профессиональных бухгалтеров и аудиторов) Александр Дементьев тоже считает важным разграничить цели деятельности застройщика. “Застройщик может строить для собственного потребления, а может осуществлять свою деятельность в рамках долевого строительства. В первом случае можно строить хозяйственным способом, а можно подрядным — налогообложение будет разным”, — говорит Дементьев. По его словам, на сегодняшний день долевое строительство вообще не урегулировано нормативно. Следовательно, возможны варианты ведения учета и налогообложения.

“Каждый для себя выбирает такой вариант, который он сможет обосновать и защитить при возникновении споров с контролирующими органами. Соответственно, в каждом случае получает разную налоговую базу. Для того чтобы рассмотреть раздельно все имеющиеся варианты, возможно, понадобится целая книга”, — резюмирует глава компании “Аудит-Эскорт”.

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood, для застройщиков не предусмотрено никаких дополнительных налогов, кроме тех, что содержатся в Налоговом кодексе: налог на прибыль, налог на имущество, земельный налог и т. д. Но для них могут применяться разные режимы налогообложения — общий или специальный (единый налог на вмененный доход).

О том же говорит вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость” Вячеслав Семененко: “Принципиально налогообложение застройщиков не отличается от налогообложения организаций, занимающихся обычными видами деятельности. Основным отличием является то, что операции в рамках стандартных договоров долевого участия (ДДУ) не облагаются НДС. Суммарная налоговая нагрузка на застройщика зависит от конкретных условий и состоит из нескольких налогов одновременно”.

Заместитель генерального директора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов уточняет, что, несмотря на единое налоговое поле для всех налогоплательщиков, в силу объективных причин строительная отрасль имеет свою специфику учета. Эта специфика зафиксирована в ряде законодательных актов. Однако, по мнению Фетисова, применяемые нормы и правила не до конца отражают суть экономических процессов, которые соответствуют долгому процессу создания объекта недвижимости. Поэтому налогоплательщики сталкиваются с неоднозначностью толкований налоговых правил и норм.

Какие же именно налоги платит застройщик, если не находится на упрощенке? В первую очередь это налог на прибыль. Он составляет 24% от экономии средств, поступивших по договорам долевого участия. Затем — единый социальный налог в размере 26% от фонда оплаты труда и и налог на имущество, равный 2,2% от остаточной стоимости основных средств. По словам Вячеслава Семененко, также предприниматели систематически платят “отчисления в фонд социального страхования от несчастных случаев и профзаболеваний (сумма зависит от класса профессионального риска)”. Равно как и все субъекты налогообложения, застройщики выплачивают НДС от проводимых ими финансовых операций. С необходимостью платить эти налоги сталкивается большинство компаний. Тонкий вопросе оптимизации налогообложения каждый решает по-своему.

Схемы бывают разные

В 1990-е гг. активно использовались криминальные схемы. Во-первых, многие операции проводились просто с использованием черного нала, т. е. у государства не было никакой возможности документально подтвердить сделку, а значит, не с чего было и брать налоги. Во-вторых, популярны были вексельные схемы. Покупатель якобы приобретал у застройщика вексель и тут же ему его продавал с 20%-ной разницей в цене. Не менее популярно было занижение курса доллара внутри компании по отношению к общерыночному и другие приемы. Большинство из этих схем ушли в прошлое.

По мнению Александра Дементьева, в свете налоговой политики, проводимой государством в последнее время, оптимизация налогообложения и уклонение от уплаты налогов — это близнецы-братья. “Разработка схем оптимизации приравнивается к пособничеству в уклонении от уплаты налогов”, — говорит Дементьев. “В России чревато заниматься оптимизацией, так как сложно определить, где кончается оптимизация и начинается укрывательство”, — соглашается Евгений Фетисов.

Смысл госполитики, по словам главы “Аудит-Эскорт”, заключается в следующем: если налог возникает, то его нужно платить. “А если организация для целей уменьшения налоговой базы начинает, например, поставлять товар из Москвы в Ярославль через Канары, что уменьшает ее налоговую базу, то это и есть уклонение от уплаты налогов”, — объясняет Дементьев. Он добавляет, что нельзя путать оптимизацию и варианты учета и налогообложения, например, в долевом строительстве, поскольку само государство не утвердило правил налогообложения такой деятельности, ограничиваясь лишь письмами чиновников, которые излагают свое мнение по этим вопросам. “С такими письмами в арбитраж не пойдешь и свою правоту не докажешь. Поэтому застройщики по долевому строительству на сегодняшний день находятся не в самом лучшем положении с точки зрения учета и налогообложения. Каждый вариант учета предполагает определенную степень риска того, что свою правоту придется доказывать в арбитраже. И результат предвидеть невозможно”, — считает Дементьев.

Однако с ним согласны не все застройщики. Так, по мнению генерального директора “Пересвет-Инвест” (головная компании “Пересвет-Групп”) Олега Пронина, в настоящее время прибыли застройщиков достаточно высоки, чтобы выплачивать все причитающееся государству в полном объеме. “Если 1 кв. м в Москве сегодня стоит от 90 000 руб., из них 18 000 руб. мы отдаем государству на налоги, то бизнес все равно остается очень прибыльным”, — оптимистично заключает Пронин.

Однако оптимизация налогообложения продолжает активно использоваться строительными компаниями. По мнению Константина Ковалева, способы оптимизации налогообложения в каждом конкретном случае могут быть совершенно разные.

Так, например, по его словам, можно воспользоваться тем, что согласно п. 1 ст. 5 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” цена договора участия в долевом строительстве представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства (это средства целевого финансирования) и денежных средств на оплату услуг застройщика. “Объектом налогообложения для застройщика является только оплата услуг, а средства целевого финансирования имеют особый налоговый статус. Согласно Налоговому кодексу РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль не признаются целевые средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика. Целевое назначение средств определяется в соответствии с договором между застройщиком и дольщиком. Поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль застройщик должен ориентироваться в первую очередь на него”, — поясняет Ковалев.

До вступления в силу 214-ФЗ прямые договоры с покупателями жилья в строящихся домах считались инвестиционными, а по ст. 39 НК инвестиционные вклады налогом не облагаются. Но договор о долевом участии в строительстве — это договор об оказании услуг, поэтому гражданин, покупая строящуюся квартиру, по сути, платит аванс за услугу по строительству. А такая операция уже должна облагаться НДС, объясняет партнер московской коллегии адвокатов “ФБК-Право” Юрий Воробьев. Со всей суммы придется платить налог и в том случае, когда продажа квартир осуществляется по договорам реализации имущественных прав, отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити — ХХI век”. “Это значит, что застройщикам придется увеличить цену квартир на 18%, включив в нее НДС”, — резюмирует Надежда Косарева из Института экономики города.

Для исправления ситуации Минфин 12 июля 2005 г. выпустил разъяснительное письмо, в котором замминистра Сергей Шаталов указывает, что налог надо платить лишь с разницы между расходами на строительство и ценой квартиры, т. е. с платы за услуги застройщика (организации, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает деньги участников долевого строительства). Но это письмо решило проблему лишь частично, так как не факт, что налоговая инспекция будет принимать во внимание письмо, когда есть законы. Кроме того, содержание письма противоречит тому, что написано в Налоговом кодексе.

Если застройщик сам провел хотя бы часть строительных работ, он должен платить налог уже со всей суммы, которую получил от покупателя квартиры, а не с разницы, говорится в письме. Это сделано для того, чтобы застройщик потом мог полностью зачесть уплаченный НДС. Но на практике получить зачет совсем непросто. Например, для удешевления строительства бизнесмены часто привлекают подрядчиков, которые используют упрощенную систему налогообложения, а значит, не являются плательщиками НДС. Поэтому и уплаченные этим подрядчикам суммы потом нельзя заявить к вычету. Даже там, где нет подобных препятствий, на получение зачета уходит много времени — по закону операция проводится только после завершения строительства. До этого, чтобы не отвлекать оборотные средства, застройщикам нужно занимать недостающую сумму в банке, а дополнительные расходы перекладывать на покупателей жилья. Новых издержек тоже можно избежать, говорят консультанты: достаточно создать “промежуточное” юрлицо, которое будет принимать деньги от дольщиков и отдавать генподрядчику. Фактически законодатели вынуждают участников рынка создавать какие-то серые схемы.

Как рассказали в одной компании, пожелавшей остаться неназванной, активно используется уход от налога на имущество. Этот налог на имущество возникает в момент сдачи объекта. Та часть квартир, которая не продана, остается на балансе у компании.

Как этого избежать? Затягиваются сроки, заключаются договоры с подставными лицами и т. д. Каждый застройщик выбирает свой путь решения проблемы в меру своего понимания того, что разрешено, а что нет законодательством, и насколько он готов рисковать.

На некоторые хитрости застройщиков толкает само законодательство. “Например, отражение в учете передачи доли города. Согласно Налоговому кодексу РФ не признается объектом налогообложения передача на безвозмездной основе жилых домов, объектов соцкультбыта и т. д. Как поступать с компенсацией доли города, которая присутствует в каждом инвестконтракте? Как соотнести эти расходы с целевым использованием средств дольщиков? Как защитить себя от налоговых последствий и прописать инвестиционный контракт? Каждый застройщик сталкивается с этими проблемами и сам определяет путь решения. К сожалению, законодательно эти процессы не урегулированы”, — делится размышлениями Фетисов.

Как говорит первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании “М.О.Р.Е.- Плаза” Михаил Михайлов, сейчас действует достаточно сложный порядок уплаты налогов. “Мы вынуждены ежемесячно резервировать огромные суммы на налоги на прибыль и НДС”, — говорит он. Михайлов, так же как и Фетисов, посетовал на то, что расходы по строительству той части жилых площадей, которая будет передаваться правительству Москвы, застройщик не вправе учесть в расходах для целей налогообложения. “Эти же трудности возникают и при строительстве инженерных сооружений, обеспечивающих подачу тепла, газа, света и воды в жилом доме, — данные расходы также не учитываются в составе расходов на строительство. Хотя проблема сетей в Москве стоит крайне остро и требует больших финансовых вложений от застройщика. Существующая система налогообложения буквально душит бизнес”, — комментирует ситуацию Михайлов.

Кроме того, по его словам, слабо урегулирован вопрос по включению в расходы платежей по арендованному участку земли, на котором будет строиться жилой многоквартирный дом, в случае если застройщик передает построенный жилой дом инвестору.

Это тоже толкает многих застройщиков на использование серых схем. “Все это приводит к тому, что 80% проектов, оцененных по белым схемам, оказываются инвестиционно непривлекательными”, — заявил Михайлов.

Популярны сегодня в целях оптимизации также договоры застройщиков со страховыми компаниями. Так называемые страховые схемы используются при попытке компаний уйти или снизить выплаты по налогам на прибыль. Схема достаточно простая: в договоре с клиентом прописывается инвестиционная стоимость с небольшой торговой наценкой, а остальная сумма проходит через страховую компанию, у которой, соответственно, иные налоговые ставки. Затем страховая компания путем ряда перестраховок выводит деньги из этой схемы, и застройщик получает так называемый черный нал. “Однако в сегодняшней ситуации общей настороженности, с которой клиенты относятся к рынку недвижимости, крупным, уважающим себя компаниям не к лицу идти на такие махинации, грозящие потерей доброго имени и статуса благонадежной компании”, — считает Михайлов.

“Застройщики постоянно говорят о том, что закон № 214-ФЗ усложняет жизнь и делает процесс строительства еще более дорогим, в том числе и за счет налогов. Тем не менее, по большому счету, до тех пор пока существует большой неудовлетворенный спрос на жилье, застройщики будут постоянно повышать цены вне зависимости от наличия или отсутствия объективных причин, — считает Елена Наговицына. — Как только спрос достигнет определенного минимума, застройщики снизят цены, невзирая на нормы действующего законодательства”.

Не менее активно используются вексельные схемы. Они помогают не только обойти 214-ФЗ, но и избежать появления налогооблагаемой базы. В этих целях покупателю предлагается вместо оплаты квартиры приобрести вексель данной компании на сумму, равную стоимости квартиры. Вексель удостоверяет обязательства векселедателя уплатить при наступлении указанного срока определенную сумму его владельцу. В векселе нельзя никак упомянуть о квартире, речь идет только о деньгах.

Другой вариант — многие компании на рынке действительно образуют новые юридические лица под каждый новый проект. Это значительно снижает издержки компании в случае форс-мажора. Ведь подобное свежесозданное юрлицо не обладает большими активами, а соответственно, от него невозможно потребовать возмещения крупных сумм. Кроме того, создание нового юридического лица упрощает не только налогообложение, но и бухгалтерский учет и расчет с поставщиками.

Дата публикации: 16:59 10 июля 2006

Источник: bpn.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Новостройки и строительство - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Россия

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

05.09.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

В 2018 году объём жилищного строительства в России снизился на 4% и составил 75,7 млн кв. м. Детальная статистика на муниципальном уровне выходит с заметным запозданием и изучить динамику на уровне отдельных городов и агломераций можно лишь сейчас.

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

03.09.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

Сентябрь – традиционное начало не только нового учебного года, но и время повышения деловой активности. Эксперты ГК «Атлант» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона и поделились прогнозами по развитию сегмента до конца 2019 года.

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

01.08.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

Аналитический центр ЦИАН изучил, как сейчас растут цены в процессе реализации квартир в новостройках. Сравнивались актуальные цены предложения конкретных квартир с ценами при первой публикации. Учитывались предложения, где за период реализации квартир было проведено хотя бы одно изменение цены, а также объявления, которые находились в реализации более 15 дней.

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

17.07.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

В январе-июне 2019 года в РФ ввели в эксплуатацию 30,1 млн кв.м жилья, что на 3,7% больше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

06.08.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

НКО «ПОВС застройщиков» перечислила на номинальный счет публично-правовой компании «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства» 705 393 067 рублей, составивших 99% от полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования. При этом 99% - это обозначенная действующим законодательством РФ цифра, при расчете части подлежащей перечислению страховой премии учитывался срок страхования, равный периоду несения ответственности по договору страхования - с учетом двухлетнего срока по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи выгодоприобретателю жилого помещения. Денежные средства были перечислены 1 и 2 августа 2019 года.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012