Как сделать жилье доступным?

Как бы строго мы ни оценивали ситуацию с ипотекой, последние два-три года показали устойчивый рост объемов жилья, продаваемого в кредит. Если в 2000 году около 0,1% от общего объема продаж производилось с помощью разного рода квазиипотечных кредитов (ссуды без оформления закладных, продажи в рассрочку и т.п.), то в 2003-м, по оценкам Российской гильдии риэлтеров, уже в 5% всех продаж жилья использовались кредитные или заемные ресурсы. Самое же главное — начался рост банковской ипотеки, вышедшей в минувшем году, по сведениям Банка России, на объем в $250 млн. (без учета ссуд, выданных на приобретение жилья Сбербанком по своим стандартам), а количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, выросло до 146.

Конечно, с точки зрения потребности и с учетом потенциала этого рынка — цифры мизерные. Если что и радует, так это сдвиг с «мертвой точки». Но вообще ситуация сложилась парадоксальная: с одной стороны, в стране есть все предпосылки к тому, чтобы ипотека стала реальностью, с другой — по сути отсутствуют условия для того, чтобы она стала массовой.

Понятно, что основной тормоз — низкий уровень доходов основной массы населения, не сопоставимый с ценами на квадратные метры. Цены эти в свою очередь подстегиваются неудовлетворенным спросом, ибо жилья строится и вводится недостаточно, особенно если проанализировать его структуру. Прошлый год дал нам заметный рост объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию — 10%, мы достигли уровня 1996 года, построив 36 миллионов кв. метров. Но если посмотреть, как это выглядит по структуре, окажется, что оснований для радости маловато. 40% ввода — частное строительство (одноквартирные и малоквартирные дома). Из оставшихся 22 млн. кв. метров 9 миллионов приходится на Москву с областью и Санкт-Петербург, еще около 4 миллионов — на элитное жилье в регионах. В итоге на всю страну (за минусом двух столиц и одной области) остается едва ли 9 млн. кв. метров. Лидируют среди регионов Башкортостан, Татарстан, Астраханская и Самарская области, вводящие примерно по миллиону метров, значит, остальным регионам России достается около 5 миллионов — на всех.

Неудивительно, что люди, причем не только в провинции, но и в столицах, чувствуют себя ущемленными. Конечно, и в советское время жилищная проблема не имела шансов на скорое разрешение: максимальные 76 млн. квадратных метров в год позволяли обеспечить жильем лишь 3% населения. Зато принципиально иной была структура застройки, львиная доля которой падала на возведение многоквартирных домов в городах. Сейчас же структура вводимого жилья разбалансирована и во многом расходится с потребностями населения. Понятно поэтому, что важнейшей задачей в решении пресловутого «квартирного вопроса» остается обеспечение предложения на рынке жилья — в объемах и структуре, востребованных обществом. Ясно и то, что возврата к «даровым» квартирам не будет (за исключением социального жилья, предоставляемого отдельным категориям населения), а значит, необходимы механизмы, позволяющие «рядовому» человеку улучшить свои жилищные условия. Именно таким, признанным и зарекомендовавшим себя во всем мире механизмом и является ипотечное жилищное кредитование.

Надо иметь в виду, что в российских условиях ипотека неразрывно связана с инвестиционно-строительной деятельностью — это по сути единая система. И развитие кредитных механизмов без активизации роста объемов строительства (и, соответственно, вложений в эту сферу) способно лишь подстегнуть рост цен на рынке жилья, что, собственно, мы сейчас и наблюдаем.

Начинается же наращивание цен с момента предоставления земельных участков под застройку — всем известно, сколь непомерно велика сегодня «плата за вход» на рынок жилищного строительства, так же как и разные обременения со стороны местных властей. Более того, администрации на местах просто не заинтересованы, например, в конкурентном предоставлении участков под застройку — ведь половину вырученных на торгах средств они обязаны отдавать в вышестоящие бюджеты. Я не говорю уже о громоздких и неэффективных процедурах получения исходно-разрешительной документации, всякого рода экспертизах и бесчисленных согласованиях. К тому же сплошь и рядом происходит нестыковка положений земельного и градостроительного кодексов. Преодолеть все эти административные барьеры — дело для застройщика трудоемкое и длительное.

Серьезнейшая проблема в строительстве — инфраструктура. Ведь прежде чем начинать возведение дома, необходимо проложить километры трубопроводов, кабелей, проводов. Причем в местах старой застройки эту задачу решить порой труднее и дороже, нежели на новом участке. О запущенности нашего жилищно-коммунального хозяйства сказано уже достаточно, добавлю лишь, что мало кто из инвесторов готов вкладывать свои средства в эту сферу — во всяком случае, до тех пор пока не будут решены некоторые принципиальные вопросы, касающиеся, в частности, концессий, тарифного регулирования и так далее.

Как известно, в ближайшее время Государственная Дума должна рассмотреть целый пакет документов, связанных как с инвестиционно-строительными проблемами, так и с вопросами ипотечного кредитования. Надо надеяться, вскоре эти законы заработают, что даст возможность развивать российскую ипотеку всерьез. Повторяю, важно одновременно решать обе проблемы: и собственно ипотечного кредитования, и инвестиционно-строительную. Только так можно обеспечить баланс на рынке жилья и сделать его доступным почти всем категориям населения.

Ключевая роль в развитии ипотеки принадлежит банкам, обеспечивающим оба финансовых потока: как инвестиции в строительство, так и кредиты населению. Как уже сказано выше, интерес банков к ипотеке заметно обострился, однако их реальное участие в процессе ее развития все еще ничтожно мало. Главная причина понятна — значительные риски, как строительные, так и связанные с возможными сложностями реализации построенного жилья. Поэтому нередко банки предпочитают так называемые долевые схемы, когда строительство финансируют будущие новоселы. Чем это порой оборачивается для участников подобных схем, известно из криминальной хроники, появился даже новый термин — финансово-строительная пирамида.

Вторая причина — недостаток долгосрочных ресурсов, а без них ипотеку не запустишь. Между тем ныне 80% всех банковских активов — краткосрочные, до года, а из них больше половины — депозиты сроком до трех месяцев.

Что касается третьего фактора — платежеспособного спроса — здесь есть определенные подвижки. Начнем с того, что покупательная способность населения впервые после 1998 года достигла докризисного уровня. Госстрой России накопил и некоторую собственную статистику. С 2000 года мы тесно работаем с регионами, формируя там ипотечные агентства и компании. Эти региональные операторы, работая непосредственно с населением, проводят отбор потенциальных заемщиков по нескольким параметрам: спросу, накоплениям, доходам. Сегодня такая работа ведется в 38 регионах и дает любопытные результаты. Скажем, в Оренбурге более десяти тысяч семей готовы приобрести жилье через ипотеку, в Иркутске — 4,5 тысячи, в Чувашии — две тысячи и так далее. То есть в регионах люди к ипотеке вполне готовы: и морально, и финансово.

Замечу, что и реально ипотека вышла за пределы столицы, хотя большинство выданных в прошлом году кредитов приходилось все же на Москву и область. Тем не менее, если в 2001 году ипотечные кредиты выдавали лишь в 18 регионах страны, то в 2003-м — уже в сорока.

Конечно, говорить о массовом ипотечном кредитовании можно будет лишь тогда, когда оно станет доступно не тысячам, а сотням тысяч и миллионам семей. Сегодня же и жилье дорого, и процентная ставка высока, и первый взнос далеко не каждому по силам. Однако волевым усилием ситуации не изменить, для этого нужно решить задачи, о которых говорилось выше. И прежде всего — обеспечить рост предложения на рынке жилья. Это вопрос принципиальный, ведь запуск массовой ипотечной программы увеличит платежеспособный спрос в пять-шесть раз, что при существующих темпах строительства и ввода жилья создаст дефицит квадратных метров и мгновенно вздует цены.

С другой стороны, чтобы сделать ипотечное кредитование привлекательным для банков, необходимо предпринимать меры по снижению кредитных рисков и в частности — совершенствовать процедуру обращения взыскания на заложенное жилье, что в свою очередь связано с созданием временного жилого фонда для несостоятельных должников и т.д. Так же как и в потребительском кредитовании, в ипотеке весьма актуальна задача создания кредитных бюро. С этой проблемой связана и другая, касающаяся распространенных «серых» схем продажи и приобретения жилья — обеспечить прозрачность операций с недвижимостью можно только при условии определенных изменений существующего налогового законодательства, введения льгот при покупке и оформлении жилья, снижения транзакционных издержек и пр.

Что касается формирования долгосрочной ресурсной базы банков, думается, этому должны способствовать и приведение в соответствие с реальностью закона об ипотечных ценных бумагах, и целевое внимание Банка России к этой проблеме.

Владимир ПОНОМАРЕВ,
заместитель Председателя Госстроя России

Источник: Банковское дело в Москве N6(114) 2004

Дата публикации: 14:27 07 июля 2004

Источник: bpn.ru