Оценка недвижимости

Действительно, в сфере оценки рыночной стоимости недвижимости существует много проблем. Самым простым и точным способом оценки мог бы быть статистический способ, основанный на сравнении оцениваемого объекта с максимально близкими ему аналогами. Но даже среди типовых квартир отыскать такое число близких аналогов, которое было бы достаточно для достоверной оценки, удается далеко не всегда. Что уж тут говорить об аналогах в элитном жилье?

Другая проблема, возникающая при оценке квартир, связана с тем, что они имеют значительное число ценообразующих параметров, и параметры эти могут изменяться в широких пределах. Поэтому часто используемые при оценке квартир формулы квалиметрии, в которых присутствуют так называемые коэффициенты весомости параметров, зачастую дают слишком большие погрешности применительно даже к типовому жилью. Происходит это из-за того, что использование квалиметрических методов возможно лишь в тех случаях, когда значения ценообразующих параметров могут изменяться в достаточно узких пределах, но, как уже было сказано, квартиры таким свойством не обладают. Дело в том, что коэффициенты весомости определяются экспертно. Однако возможность значительных колебаний значений параметров ставит эксперта в тупик, и он просто не в состоянии корректно назначить для него коэффициент весомости. Объяснение этому простое - коэффициенты весомости параметров являются функциями значений самих параметров, т.е. зависимость цены от значения ценообразующего параметра является нелинейной. Вследствие этой нелинейности оценка методом уменьшения цены аналога на некоторый процент, соответствующий ухудшению того или иного параметра, также некорректна. Так, если существуют два параметра, ухудшение которых на некоторую величину в отдельности приводит к снижению цены на 50%, не означает, что при одновременном ухудшении сразу двух указанных параметров на эти же величины приведет к тому, что цена объекта будет равна нулю.

Для получения корректной оценки объеков, подобных элитному жилью, необходим принципиально иной подход. Он был разработан в теории функционально-стоимостного анализа и используется для количественной оценки конкурентоспособности, и соответственно, конкурентоспособной цены самых разнообразных объектов. Этот подход основан на определении потребительной стоимости объекта, которая, в свою очередь, определяется как соотношение ценности и цены. Методика определения ценности учитывает нелинейность ее зависимости от значения параметров и тем самым исключает ошибки, присущие квалиметрическим методам. Зависимость ценности и конкурентоспособной цены (а именно об определении такой цены идет речь) является линейной, что позволяет определять последнюю через обычную пропорцию, включающую показатели ценности объекта и аналога и рыночную стоимость аналога.

Оценка ценности позволяет сравнивать и оценивать объекты с сильно различающимися параметрами. Именно этим характеризуется элитное жилье. Кроме того, отпадает необходимость иметь большое число аналогов. Как правило, для получения достоверного результата оценки достаточно иметь 3-5 аналогов, даже при существенном их различии. Таким образом решается другая проблема, присущая оценке элитного жилья. (Пример оценки элитного жилья см. на www.inventech.ru) Конечно, получение исходных данных для расчета показателей ценности и приведение цен аналогов к расчетной ситуации требует проведения определенного анализа, но задача эта достаточно тривиальна и не требует подробного описания.

А. Барышников
По материалам журнала "Салонъ недвижимости"

Дата публикации: 13:39 10 июля 2004