Покупка квартиры в новостройке

Договор на покупку квартиры

Грамотно составленный договор на покупку квартиры - залог спокойной жизни в дальнейшем. Именно от того, какие условия будут включены в договор, зависит, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность, и сможете ли в случае выявления каких-либо дефектов добиться их оперативного устранения. Существуют три вида договоров: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. По своей сути первые два документа - это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски, связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность. Третий вид менее распространен, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке.

Заключив любой из этих договоров, вы приобретаете конкретные права на получение квартиры и оформление ее в вашу собственность. Причем если первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры по договору, то второе - после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома Госкомиссии и подписания соответствующего протокола о распределении долей.

Из чего складывается стоимость покупаемой квартиры?

В первую очередь вы платите за количество квадратных метров. В договоре должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если же в договоре об этом не сказано, то к концу строительства вам могут вполне доходчиво объяснить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Площадь будущей квартиры необходимо также точно зафиксировать в договоре, иначе к моменту окончания строительства она может оказаться несколько больше или меньше первоначальной. При этом должно присутствовать условие о соответствующих взаиморасчетах, позволяющих оплачивать квартиру только за фактически получаемые квадратные метры.

Следующие расходы - это выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру, когда Госкомиссия примет дом. Они включают всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры, а также оплата услуг агента, который ведет за вас весь процесс оформления права собственности.

Еще одна статья расходов - это коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Согласно постановлению Правительства Москвы № 942 от 08.12.98 г. собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи авансом за четыре месяца вперед, но строго с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 20 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а со дня сдачи дома Госкомиссии. "Разброс" по времени между этими двумя событиями может составлять - 3 - 9 месяцев.

В деле покупки квартиры безусловно очень важную роль играет наличие гарантий безопасности при заключении договоров. Основная гарантия, которую должен получить любой покупатель жилплощади в новостройке, - подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит. Размер ответственности должен составлять 10 - 30 % от стоимости квартиры.

В случае нарушения данного пункта продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере.

Вторая гарантия подтверждает реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Вы имеете право рассчитывать, что справите новоселье в обещанные сроки. В данном случае размер гарантии составляет 5 - 10% от стоимости квартиры.

Третья гарантия связана с оформлением. Здесь стоит проконтролировать, чтобы продавец предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления квартиры в вашу собственность. Если этого нет, альтернативный вариант - подписать с профессионалом (например, риелторской компанией) параллельный договор: поручение на оформление квартиры в вашу собственность.

Необходимо также разобраться с возможными претензиями с вашей стороны к качеству квартиры. Вы можете зафиксировать в договоре, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома Госкомиссией. Или осмотреть приобретаемое жилье лично, а затем подписать с продавцом соответствующий акт.

Не лишним перед покупкой квартиры будет удостовериться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру. Стоит также сверить адрес, чтобы в правоустанавливающем договоре, на основании которого квартира продается, и в вашем договоре с продавцом он полностью совпадал. Если же в документах не совпадает секция, этаж и т. д., то возможно продают уже другую квартиру, а не ту, которую вы хотели получить.

Проблем, которые могут возникнуть при покупке жилья, достаточно много, но если к делу подойти грамотно, то избежать возможных трудностей несложно. А если вы не уверены, что сможете разобраться с этим самостоятельно, то лучше доверить оформление квартиры специалисту.

Дата публикации: 11:18 12 июля 2004

Источник: bpn.ru