Торговые центры Москвы: далеко ли до порога?

Под влиянием моды люди часто поддаются порыву, лишь потом выискивая доводы в пользу своих поступков. Так, миллионы россиян делают подчас самые нелепые приобретения, считая их насущно необходимыми. Обоснование не проблема — было бы желание. Такая логика есть и в расхожем утверждении о том, будто Москве, пережившей бум на рынке торговой недвижимости, нужно дальнейшее развитие этого сектора.

Доказательства? Пожалуйста: в Лондоне или Париже на одного горожанина приходится в пять раз больше торговых площадей, чем в российской столице. Но правомерно ли подобное сравнение? Может, разумнее оглянуться на опыт других городов, более сопоставимых с Москвой по уровню развития, — таких, как Варшава, Будапешт или Прага?

Как учит опыт, достижение вершинных показателей — повод для остановки, анализа ситуации. Если верить статистике, за семь лет активного строительства объемы торговых площадей увеличились в десять раз. Особенно важным стал 2006 год, когда инвестиции в торговые центры сравнялись с суммарными вложениями во все остальные секторы коммерческой недвижимости. Дальнейшее развитие предопределено: все больше иностранных и отечественных инвесторов примериваются к московскому рынку, сулящему прибыли, которые почти вдвое превышают показатели рынков большинства европейских стран.

Все сказанное относится к рынку так называемых качественных площадей — единственному, о котором можно судить, опираясь на данные статистики. Да, спрос на торговые центры в Москве по-прежнему велик, ибо для многих его жителей и гостей нет большего удовольствия, чем шопинг.

И дело даже не столько в реальных потребностях, сколько в психологическом аспекте. Люди стали ходить в новые магазины, как раньше посещали кино, музеи и театры. Словом, шопинг — это мода, изменчивее которой, как известно, ничего нет. Но от надоевшего платья легко отказаться. А каковы будут последствия охлаждения к бесконечному хождению по магазинам, ради которых выделяются все новые площадки, сужаются и без того узкие проезды, отвоевываются территории у парков и скверов, сносятся исторически ценные здания?

Чужой пример — другим наука... Но чей пример?

«Москва, как и любой современный мегаполис, уникальна, — рассказывает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. — При желании здесь можно найти элементы других городов: экономическое значение Франкфурта или Лондона, архитектурную эклектику в духе Берлина, такое же значение для транспортной инфраструктуры страны, как Парижа для Франции. По бурным темпам роста в последнее десятилетие российскую столицу можно сравнить с Варшавой или Прагой, но по потенциалу правильнее сравнивать с Лондоном — по ряду показателей эти два города сегодня идут «ноздря в ноздрю», хотя в ближайшее время не надо ждать, что Москва будет реально конкурировать с Лондоном, остающимся мировым центром финансов».

Другая точка зрения, высказываемая специалистами: незначительный опыт, накопленный Москвой за полтора десятилетия, низкий уровень организации нашей жизни, груз нерешенных политических, экономических и социальных проблем не оставляют оснований для больших прожектов. А если так, все-таки более правильно оглянуться на опыт тех городов и государств, которые прошли похожий путь развития. Например, рынок Варшавы или Будапешта, которые тоже пережили период активного становления.

Согласно данным компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, показатель насыщения в Польше составляет 128 кв. м, а в Венгрии — 99 кв. м на 1 тыс. человек. Это усредненные цифры, как модно сегодня говорить, «средняя температура по больнице».

Если же брать показатели насыщения рынка крупных европейских городов, то они находятся на уровне 300–400 кв. м на 1 тыс. человек, т. е. в два с небольшим раза отличаются от московских. Видимо, от них и стоит отталкиваться, планируя дальнейшее развитие торгового сектора недвижимости. И в любом случае не приходится равняться на Лондон, насыщение рынка которого по известным причинам в разы перекрывает показатели большинства европейских столиц.Вопрос о том, почему мы хотим уподобиться не Праге, не Будапешту, а мировой столице финансов Лондону, очень интересен. По словам многих аналитиков, все дело в амбициях. Рискнем утверждать, что именно они самым плачевным образом сказывались на судьбе нашей столицы, крайне падкой на новые веяния моды. Они же заставляли коренным образом ломать сложившийся жизненный уклад.

Менталитет и торговля

«Покупательская активность москвичей намного превышает показатели, существующие в большинстве европейских стран» — таков основной аргумент аналитиков, которые обосновывают необходимость развивать сети магазинов в нашем городе. Попробуем разобраться, в чем причины болезненной тяги к шопингу?

Итак, причина экономическая: горожане лишены многих доступных европейцам способов сохранения и приумножения доходов: банковские вклады не перекрывают инфляции, возможности для инвестиций ограничены. Причина социально-культурная: значительная часть москвичей (в основном обосновавшихся в городе сравнительно недавно) не имеют необходимых атрибутов удобства: бытовой техники, мебели, предметов интерьера.Работает и множество психологических факторов, благодаря которым редкое занятие оказывается столь же привлекательным, как шопинг. Пожалуй, никогда в Москве не существовало такого изобилия товаров, разжигающих страсть покупателей. Известно немало историй, когда люди правдами и неправдами добиваются получения кредитов, чтобы потратить их на приобретение далеко не самой нужной бытовой техники или мебели. Наконец, высокая покупательская активность — это и результат многочисленных маркетинговых уловок.

Наши соотечественники еще не успели выработать иммунитет против них. Конечно, все современные инструменты, способствующие торговле, активно используются на Западе, но там покупатель намного искушеннее, а потому спокойнее и независимее в принятии решений о покупках.

Власть социального фактора

Потребности города в новых торговых площадях зависят от множества факторов, а не от одного–двух, как это нередко утверждают представители компаний, которые занимаются коммерческой недвижимостью. Необходимость создавать все новые площади обычно обосновывают соотношением количества квадратных метров и численности городского населения.

Конечно, такая статистика говорит о том, что наш отeчественный рынок значительно отстает не только от лондонского, но и от рынков многих европейских стран.

Но надо задуматься, насколько логична такая привязка. Существует совершенно очевидный факт: доля состоятельного и даже платежеспособного населения Москвы совсем не сопоставима с той, что существует в столицах стран с развитой экономикой.

Большая часть населения Москвы зарабатывает значительно ниже среднего, что не позволяет регулярно совершать покупки. Те бешеные показатели активности, о которых принято говорить, получаются за счет меньшей, зато очень хорошо обеспеченной части населения.

В таком случае не разумнее было бы, определяя индикатор насыщения рынка, рассматривать не все население города, а лишь его состоятельную часть, в которую явно не войдут пенсионеры, представители обнищавших бюджетных организаций, приезжие, вынужденные тратить львиную долю своих доходов на съемное жилье?

Индикатор — ставки аренды

Рынок торговой недвижимости Москвы достиг знакового уровня. Один из красноречивых показателей такого состояния — ставки аренды. Как видно из оценок компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, последние шесть лет наблюдалось неуклонное и стремительное повышение арендных ставок. Фактически их размер увеличился вдвое и сегодня составляет чуть более $2 тыс. за 1 кв. м.Но уже в этом году аналитики прогнозируют не просто остановку, а постепенное снижение. Если предположения оправдаются, это будет свидетельствовать о том, что рынок торговых площадей достиг нового качественного уровня. Но как такое обстоятельство увязывается с неизменными уверениями, будто бы площадей решительно не хватает?

Объяснений несколько. Во-первых, не выдерживает критики качество современных московских торговых комплексов, не способных привлечь достаточного количества покупателей. Во-вторых, многие магазины плохо учитывают потребности покупателей. Этот означает, что нам нужны не любые торговые предприятия, а те, что будут пользоваться популярностью, — только в этом случае новое строительство оправдано.

Строим, где выгодно, не строим, где нужно

Место будущего строительства — важнейший вопрос, без учета которого грамотный подход к решению проблемы в принципе невозможен. По словам Ю. Никуличевой, в Москве на любой тип торговой недвижимости найдется спрос, но будущее, безусловно, за крупными объектами — к этому подталкивает как география расселения (наличие густонаселенных районов, а не их «размазанность», как в ряде городов США или Европы), а также сформировавшиеся предпочтения москвичей.

Действительно, возведение зданий-гигантов стало тенденцией коммерческого строительства. Это выгодно, удобно и относительно дешево (если речь идет о проектах за МКАД).

Попробуем подойти к оценке этих построек с другой, покупательской точки зрения. Много ли наших сограждан имеет личный автотранспорт для поездки за МКАД? Число таких счастливцев разнится в зависимости от района, но в любом случае это меньшая часть населения. Да, современные гипермаркеты предусматривают бесплатный транспорт для покупателей, но одной поездки на городскую окраину с рюкзаком в переполненном автобусе хватает для того, чтобы навсегда разлюбить такой способ проводить выходные.

Более того, как подсчитали профессионалы, люди хотят выбирать покупки в удобное время. Получается, что большинство москвичей никак не охвачены модным поветрием приобретать товары в огромных торговых комплексах. Что предлагается в качестве альтернативы? Например, сетевые магазины «Перекресток», «Рамстор», «Копейка», «Пятерочка», «Седьмой континент», ассортимент которых различается в зависимости от социальной направленности. Проще говоря, пенсионер пойдет в «Копейку», учитель — в «Пятерочку», бизнесмен — в «Рамстор». Каждый из этих магазинов достаточно удален от своего сетевого собрата, так что для представителя каждой из социальных групп подчас малодоступен.

За рамками предлагаемого этими магазинами ассортимента остается множество товаров: например, практически перевелись канцелярские и многопрофильные спортивные магазины. Почти не стало универмагов — их переоборудовали под автомобильные и мебельные салоны.

Движение альтернативной торговли

Прогнозируя будущее, аналитики подчас не учитывают и того обстоятельства, что магазины, столь популярные сегодня в Москве, вовсе не обязательно сохранят свое высокое положение в будущем. И дело даже не в том, что пройдет мода на непрерывные и неоправданные покупки.

Иногда мы забываем о том, что для современного человека магазин далеко не всегда является единственным местом для приобретения. Как подсчитали аналитики Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, существует около 30 различных каналов сбыта: доставка почтой, рынки, магазины, Интернет, киоски, магазины при фабриках и прямые продажи.

Пока они не получили должного распространения. Но во многих европейских странах роль альтернативных каналов сбыта значительно выше. Например, в Исландии, Швеции, Норвегии и Португалии более 70% покупок совершается через Интернет, в то время как в России этот показатель не превышает 15%, являясь едва ли не самым низким в Европе. Логично предположить, что перечисленные тенденции рано или поздно проявят себя и в России, тем самым снизив интерес к традиционным магазинам.

Что изменят новые концепции?

Наконец, стоит сказать и о новых покупательских привычках, влияющих на концепцию современной торговли. Некоторые из них только наметились в Европе, другие уже постепенно приходят в Россию. Например, еще несколько лет назад москвичи готовы были потратить немыслимое количество времени на поиски товара по более низкой цене. Сегодня, когда ритм современной жизни стал более напряженным, лишь пенсионеры и домохозяйки позволяют себе потерять день ради экономии 100–200 руб.

Другой пример: лет пять назад, в эпоху уличных рынков, мало кто задумывался о том, чтобы совершать покупки с комфортом. Теперь на одном пятачке подчас соседствуют «Азбука вкуса» и «Копейка». И можно с уверенностью сказать: человек среднего достатка предпочтет более дорогой магазин только потому, что там приятнее находиться и удобнее выбирать товары.

Другое веяние связано с полным пересмотром функций торгового помещения. Традиционно оно служило складом, но сейчас покупатели приходят в магазин не для покупки, а для оценки достоинств того или иного товара, сравнения его с подобными.

Так, постепенно торговая точка превращается в демонстрационный зал. Связано это с появлением уже описанной и далеко не новой формой продаж — через Интернет. Учитывая все большую популярность такого способа покупки, рискнем предположить, что в будущем едва ли окажутся столь востребованы высоченные девятиметровые залы, служащие сегодня одновременно и складом, и магазином.

Конечно, в данный момент невозможно сказать точно, какие тенденции будут определять спрос в будущем. Но они появятся, и это надо учитывать, создавая новые помещения не по старинке, тиражируя старые ошибки, а учитывая потребности современных покупателей.

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ»:

— Сравнивать количество торговых площадей в Москве и других странах не совсем корректно. Если на Западе большинство покупок осуществляется в торговых центрах, то даже в российской столице в торговых центрах покупается не более 30–35% всех товаров и услуг. В России издавна сложилась своя культура покупок, в которую торговые центры только недавно стали постепенно внедряться. Если учитывать всевозможные точки продаж, включая павильоны и ларьки на рынке, то велика вероятность того, что на душу населения нашей страны придется квадратных метров даже больше, чем на западного покупателя.

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:

— Москву правомерно сравнивать с Лондоном, Парижем и другими западноевропейскими столицами только по одной простой причине: стоимость недвижимости в российской столице почти такая же высокая, как и недвижимости в Западной Европе. При этом сравнение с Восточной Европой также приводится специалистами и экспертами рынка. При сегодняшнем развитии торговой недвижимости данный показатель поможет спрогнозировать ближайшее будущее коммерческой недвижимости в Москве, так как по количеству торговых площадей столица сегодня отстает от Восточной Европы в 2–2,5 раза, в то время как два–три года назад в Москве было в четыре раза меньше торговых площадей на душу населения, чем, например, в Праге.

Павел Лебедев, вице-президент RIGroup:

— Говорить о насыщении рынка торговой недвижимости Москвы еще рано. И дело не только в количестве квадратных метров на одного человека. На российском рынке еще очень мало объектов, соответствующих международным стандартам. Сравнение рынка торговой недвижимости Москвы с аналогичными рынками таких городов, как Лондон и Париж, закономерно. На сегодняшний день Москва — крупнейший европейский город с населением 10,5 млн человек (сравнить с той же Варшавой — около 2 млн). Основную часть своих доходов москвичи тратят на продукты питания, товары повседневного спроса и развлечения, которые и являются основными в стандартном торгово-развлекательном центре. Подтверждением вышесказанному служит тот факт, что в российской столице в последние годы наблюдаются высокие, даже рекордные товарообороты. Все это говорит о том, что у московского рынка торговой недвижимости очень большой потенциал. Поэтому и ориентироваться Москве можно и нужно на передовые столицы.

Дата публикации: 10:25 15 мая 2007

Источник: bpn.ru