По разные стороны закона

Закон № 214 разделил дольщиков на две группы: тех, на кого распространяется действие данного закона, и тех, на кого данный закон не влияет. Безусловно, этот документ начал урегулирование отношений между застройщиками и дольщиками. Но данный нормативно-правовой акт не имеет обратной силы и не распространяется на отношения по инвестированию домов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года.

Когда такие соинвесторы вкладывали деньги в строительство, не было единого четкого документа, регулирующего данные отношения. Это не означает, что они не регулировались вообще, просто правовые нормы были «разбросаны» по разным положениям.

Жизнь после принятия

Чаще всего дольщиков при подписании договора волнует срок получения квартиры и качество строительства. Теперь в законе предусмотрена ответственность застройщика на случай несвоевременной сдачи объекта. Так, если предусмотренный договором срок передачи объекта соинвестору нарушен, застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является частное лицо, неустойка выплачивается в двойном размере.

Если застройщик не сумел закончить строительство в оговоренное время, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока он обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение изменить договор.Что касается качества, то, согласно закону, застройщик должен передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Квартира имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, или имеются другие отступления от условий договора по поводу качества? Дольщик вправе требовать по своему выбору:

— безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;

— соразмерно уменьшить цену договора;

— возместить свои расходы на устранение недостатков.

Если застройщик не выполнит требований дольщика, то последний вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги и уплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату средств.Определения разные, суть одна

Сейчас законодательно закреплено, что отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для возведения многоквартирных домов, регулируются договором об участии в долевом строительстве. Ранее, до вступления данного закона в силу, в законодательстве не было даже определения данного договора. Ни Гражданский кодекс, ни какие-либо специальные законы не содержали понятия «долевое участие в строительстве».

На практике отсутствие этого определения не мешало заключению таких договоров. Существовали и другие разновидности, наиболее распространенными из которых являлись договоры долевого финансирования (инвестирования), о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д. Несмотря на многообразие названий договоров и наименований сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т. д.), по сути они во многом похожи.

Из-за отсутствия в законодательстве того времени определения договора об участии в долевом строительстве многие не знали, на какие нормы закона ссылаться при нарушениях со стороны застройщика. Под какие нормы закона подпадает договор о долевом строительстве и его вариации?

Новый закон — другие правила

Ситуацию прояснил Роспотребнадзор, в котором заявили, что все когда-либо заключенные договоры долевого строительства являются договорами подряда и регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей». Обоснования такого утверждения можно найти в письме от 1 августа 2005 года № 0100/5932–05–32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья».Если закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения между застройщиком и дольщиком, то в ситуации затягивания сроков сдачи квартиры все ясно. Но если этот закон не распространяется на отношения сторон, то ситуация складывается следующая.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Поэтому если в установленный договором срок не выполняется весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей квартиры потребителю, исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей». В этом случае дольщик вправе потребовать следующее:

— назначить новый срок;

— потребовать уменьшения цены;

— отказаться от исполнения договора.

Помимо этого дольщик имеет право потребовать полностью возместить убытки, причиненные ему в связи с нарушением сроков выполнения работы. Имейте также в виду, что п. 5 ст. 28 того же документа предусматривает обязанность исполнителя выплатить за каждый день просрочки неустойку, которая определяется в размере 3% цены выполнения работы (по сравнению с новым законом это, конечно, намного больше).

Что касается качества квартиры, то при обнаружении недостатков дольщик вправе по своему выбору потребовать:

— безвозмездно устранить недостатки выполненной работы;

— уменьшить цену выполненной работы;

— возместить расходы по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Дольщик понес убытки? Он может требовать полностью их возместить. Данные требования подлежат удовлетворению в течение десяти дней с момента их предъявления. Когда этот срок нарушается, надо требовать пеню. Но не стоит забывать, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, то суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить ее сумму.

Надир Джангиров. заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Комстрин»:

— Если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, то привлечение средств граждан возможно по различным договорам гражданско-правового характера (договор соинвестирования, уступки права требования, совместной деятельности и т. д.), по которым гражданин получает право получить квартиру в собственность после сдачи дома.

Таким образом, правоотношения гражданина и лица, привлекающие денежные средства гражданина, будут регулироваться договором и Гражданским кодексом РФ. В случае если гражданин инвестировал средства для строительства жилья в коммерческих целях, данные правоотношения по заключенному договору могут также регулироваться Законом РФ об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. А вот если гражданин вкладывает деньги в строительство жилья в потребительских целях (для проживания), правоотношения по заключенному договору будут регулироваться также Законом РФ «О защите прав потребителей».

Наталья Саакянц, заместитель генерального директора компании «МИАН–Девелопмент»:

— До вступления закона № 214-ФЗ в силу существовали различные договоры, которыми закреплялись отношения между дольщиками и застройщиками — это были договоры инвестирования, долевого участия, преддоговоры купли-продажи. И в зависимости от объекта застройщик выбирал способ взаимодействия с покупателем в рамках действовавшего на тот момент законодательства. Возможно, что именно та не проработанная до конца законодательная база позволила появиться недобросовестным застройщикам, в результате теперь в стране существует проблема обманутых вкладчиков.

Сегодня более жесткий контроль государства и принятый закон № 214 застраховали граждан от случаев с обманутыми дольщиками и долгостроями, которые были не редкостью в конце 1990–начале 2000-х годов. Что касается современных отношений соинвесторов с застройщиками, то те компании, которые соблюдали законодательство до принятия 214-го закона, продолжают это делать и после его принятия. Правительство обязалось разобраться в проблемах обманутых дольщиков и найти ресурсы, чтобы достроить все проинвестированные ими дома.

Дата публикации: 12:47 26 июня 2007

Источник: bpn.ru