Справочник по недвижимости. Договор ренты.

Рента - особый институт в нашем законодательстве, и не удивительно, что у людей, сталкивающихся с этим договором впервые, возникает множество вопросов. Мы попытаемся ответить на самые распространенные из них и предупредить возможные неприятности, возникающие в связи с непониманием прав и обязанностей, которыми наделяются участники этого договора.

Рента - договор, по которому вы передаете кому-то (это может быть ваш родственник, сосед или друг) в собственность свое имущество. Взамен плательщик ренты обязуется периодически выплачивать вам определенную денежную сумму (ренту). Рента может быть установлена в отношении любого имущества, в том числе и жилого помещения.

Рента может быть постоянной либо пожизненной. Постоянная рента бессрочна. Пожизненная рента, как и следует из ее названия, устанавливается лишь на период жизни собственника имущества. То есть если вы передали свою недвижимость кому-то по договору пожизненной ренты, то платежи будут идти вам или вашему родственнику (другу), которого вы укажете в договоре ренты, только пока вы живы (ст.596 ГК РФ).

Закон позволяет указать в договоре не одного, а нескольких получателей пожизненной ренты. Предположим, что вы отдали квартиру в ренту и хотите, чтобы деньги получали не только вы, но и члены вашей семьи. Тогда в договоре ваши родственники должны быть указаны в качестве получателей ренты наравне с вами. Каждый из получателей имеет право на равную с остальными долю, если договором не установлено иное.
Частный случай пожизненной ренты - это договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением вы как получатель ренты должны будете передать принадлежащие вам жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который должен будет содержать вас или тех, кого вы указали в договоре, до момента вашей смерти (ст.601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть заключен исключительно в отношении недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по этому договору осуществляется в момент его регистрации.

Плательщик ренты может продать, отдать в залог или иным способом использовать (например, сдать в аренду) недвижимость, переданную ему от вас как от получателя ренты, только с вашего согласия. Кроме того, вы имеете право продолжать пользоваться жильем, бывшим в вашей собственности, до момента исполнения договора и передачи жилья рентоплательщику.

С этим связана и другая обязанность плательщика ренты, - поддерживать переданную ему недвижимость в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена ситуация, в которой вы потребуете от него возврата имущества (ст. 605 ГК РФ).

При существенном нарушении плательщиком своих обязательств (полный перечень этих нарушений содержится в ГК РФ и включает: уклонение от регулярных платежей, нарушение их сроков и другие основания) вы вправе потребовать возврата своей недвижимости. Кроме того, вы можете потребовать от плательщика заплатить выкупную цену (то есть сумму всех рентных платежей за весь срок сразу). При этом плательщик ренты невправе требовать компенсации расходов, которые он уже понес в связи с вашим содержанием.

Для плательщиков очень важно помнить, что необходимо на всякий случай всегда иметь подтверждение того, что выплата вами рентных платежей осуществляется регулярно и исправно. В практике судов встречаются разные истории. Часто люди, ухаживая за бабушкой, стеснялись просить ее расписаться за переданные деньги или за купленные лекарства и продукты. По прошествии нескольких месяцев, а то и лет, бабушка, до тех пор нежно и трепетно относившаяся к своим "кормильцам", встречает неких "доброжелателей", которых поселяет у себя, и вскоре скоропостижно умирает. И тут-то появляются странные судебные дела, начатые "доброжелателями" или внезапно возникшими родственниками одинокой старушки. В ходе этих дел они будут всячески стараться облить грязью плательщиков ренты и доказать, что они совершенно не заботились о "несчастной, обманутой пожилой женщине". Как раз на этот случай нужны: показания соседей, видевших как вы приезжали; свидетельства продавцов в булочной напротив, у которых вы исправно покупали хлеб по вторникам и пятницам и т.д.

Есть и еще одна вероятность подвоха со стороны все тех же "родственников". Очень распространены случаи, когда ими провоцировались судебные дела о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением на том основании, что бабушка была "не совсем здорова" и не могла понимать смысла совершаемых действий. О защите в этом случае тоже стоит позаботиться заранее, попросив у бабушки справку о психическом состоянии еще до заключения договора.

Дата публикации: 22:04 13 июля 2004