Законы тормозят коммерческую ипотеку в Петербурге

В настоящий момент понятие "ипотека" ассоциируется в сознании граждан с приобретением в кредит жилой недвижимости и решением жилищных проблем. Ипотека коммерческой недвижимости широко распространена во всем мире. Тем не менее в России этот вид ипотеки еще не получил должного распространения. По данным ООО "Городской ипотечный банк" в Санкт-Петербурге, доля бизнес-ипотеки от общего объема ипотечного кредитования в Северной столице составляет сегодня около 1%, процентные ставки по коммерческой ипотеке - 13-17% в валюте, сроки погашения кредита - от 5 до 15 лет. Под залог коммерческой недвижимости бизнес-ипотека выдается 2-5 банками Петербурга.

По мнению экспертов, развитие коммерческой ипотеки сегодня сдерживают существенные пробелы в законодательстве. При изменении Федерального закона "Об ипотеке" доля коммерческой ипотеки в короткие сроки существенно возрастет, прогнозируют участники рынка. "В настоящий момент законом об ипотеке не предусмотрена возможность покупки в кредит коммерческой недвижимости, - комментирует ситуацию начальник отдела по работе с федеральным и арестованным имуществом Фонда имущества Петербурга Екатерина Федорова. - Согласно существующему закону, в перечне объектов, которые могут стать предметом ипотечного залога, отсутствует понятие "нежилое помещение". Это существенно усложняет процедуру покупки коммерческой недвижимости в кредит.

Ипотечные сделки по приобретению коммерческой недвижимости сегодня можно осуществлять под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости или под залог уже находящегося в собственности заемщика объекта. Принципиальное отличие коммерческой ипотеки от жилой - невозможность оформления закладной на недвижимое имущество до момента заключения договора купли-продажи. В результате получить деньги на приобретение объекта заемщик может только оформив приобретаемый объект в собственность. Однако Федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой. Несовершенство механизмов оформления и регистрации залога для приобретения коммерческой недвижимости привело к формированию на рынке нескольких способов проведения подобных сделок.

Самая сложная и длительная процедура представляет собой на первом этапе заключение договора купли продажи между продавцом и покупателем. При этом продавец получает часть средств на погашения долга от покупателя и гарантию банка на то, что покупка будет оплачена. После того, как покупатель получает объект в собственность, банк выдает покупателю кредитные средства и покупатель полностью выкупает недвижимость. Согласно другой схеме, покупатель по предварительному договору выплачивает продавцу часть собственных средств. А продавец получает от банка гарантию на выплату долга при регистрации залога покупателем в банке. Далее залог регистрируется, и только после этого права собственности передаются от продавца к покупателю. Получив кредит, покупатель полностью рассчитывается с продавцом.

Третью схему риэлтеры называют "выкупом юридического лица". В этом случае создается компания и на данное юридическое лицо оформляется объект недвижимости. Далее заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая таким образом, кредит. Оформление коммерческой ипотеки по трем перечисленным схемам возможно только при обоюдном соглашении трех сторон - продавца, покупателя и банка - в индивидуальном порядке ". По мнению руководителя ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация", сделок по ипотечному кредитованию под залог приобретаемого объекта на рынке практически нет. Однако ипотечные сделки, под залог имеющегося в собственности юридического лица объекта, практикуются.

Позволить себе такой вид коммерческой ипотеки могут только крупные компании, которые уже имеют в собственности недвижимость. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. Тем не менее и в этом сегменте рынка существует масса сложностей с получением кредита. Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости заключается в том, что при страховании нежилого помещения страхователем выступает, как правило, юридическое лицо в лице, например, генерального директора, на которого оформлена недвижимость. Это значит, что страховая компания будет иначе подходить к оценке риска, нежели это происходит при совершении обычной ипотечной сделки, где страхователем выступает физическое лицо. Оценить платежеспособность физического лица намного проще.

При оценке платежеспособности юридического лица, во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение - по балансовой, остаточной или действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита +10%. Однако в вопросе тарифов на страхование залогового коммерческого помещения у страховых компаний нет единого мнения. Одни компании применяют более низкие тарифы по сравнению со страхованием жилого помещения, другие более высокие. Как бы там ни было в условиях мирового финансового кризиса банку будет очень сложно продать такой кредит. Кроме того, выдача кредита на приобретение коммерческой недвижимости под залог имеющегося имущества является повышенным кредитным и рыночным риском для банка из-за высоких кредитных сумм при оформление такой сделки".

"Принятие поправок в Федеральный закон "Об ипотеке" кардинальным образом изменит ситуацию на ипотечном рынке", - считает Е.Федорова. - Поскольку с изменением законодательства появится возможность оформлять коммерческую ипотеку по существующей сегодня схеме кредитования покупки жилой недвижимости. Это позволит снизить процентные ставки и увеличить сроки погашения кредита по коммерческой ипотеке. Изменение законодательства особенно актуально для представителей малого и среднего бизнеса, которые не могут сегодня позволить себе приобретение в кредит коммерческой недвижимости". "При внесении законодательных корректив доля коммерческой ипотеки возрастет, поскольку владельцам бизнеса станет выгодно оформлять такой кредит, даже под 13-14 % , так как они будут перекрывать его своей доходностью в 30-40 % годовых", - уверена начальник отдела сделок ипотечных кредитов ОАО "Инвестсбербанк", филиал "Санкт-Петербургский" Екатерина Жукова.