Обзор рынка жилой элитной недвижимости 2008 — начала 2009 гг.

Рынок жилой элитной недвижимости в 2008 году продемонстрировал наименьшую подверженность колебаниям из-за событий экономического и политического характера.

Так на декабрь месяц по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены выросли в среднем на 30%. Более востребованные предложения продемонстрировали рост более 35%. А на некоторые отдельные объекты мы зафиксировали 70-ти процентный рост. До сентября этого года стоимость квадратного метра на элитном рынке жилья увеличивалась стабильно на 2-5%. В начале четвертого квартала аналитики компании PENNY LANE REALTY отметили приостановление роста цен на жилую недвижимость, но практически все квартиры в элитном сегменте выставлялись по существующей максимальной рыночной цене. В ноябре начал наблюдаться тренд в сторону понижения цены на квартиры, которые экспонировались уже длительное время, стоимость которых, была изначально завышена по сравнению со среднерыночной на аналогичные предложения, при более низких качественных характеристиках. Также коррекция цен распространилась на квартиры, продавцам которых (как физическим, так и юридическим лицам) необходимо было срочно получить денежные средства, и инвестиционные квартиры.

В основном размер скидок составлял: на вторичном рынке 5-7%, у застройщиков можно было получить более существенные – 15-20%. Качественные же предложения остались неизменными в цене. Дисконт если и присутствовал, то только в рамках рыночных – 3-5%. Соотношение сделок со скидкой и сделок по заявленной цене составил примерно 25% от общего объема сделок, в докризисное время это соотношение составляло около 16%.

Важно отметить, что резко увеличившаяся в начале октября активность собственников, в основном за счет владельцев инвестиционных квартир, уже в конце ноября стала достаточно умеренной, а к концу декабря количество квартир поступивших в компанию на продажу было на уровне докризисного периода. Первые две недели 2009 года, также продемонстрировали возрастание активности желающих купить квартиру. В связи с этим можно сделать вывод, что вспышка активности собственников инвестиционных квартир и неликвидных жилых объектов практически погасла. Почти все пришедшие в декабре и начале января квартиры в элитном сегменте сегодня выставляются по адекватной докризисному времени цене. Безусловно, на рынке до сих пор существует достаточное количество квартир со скидкой более 5%* (*размер обычного рыночного снижения стоимости объекта, достигаемый в ходе переговоров). Как я уже говорил, в основном это объекты с низкими качественными характеристиками и инвестиционные квартиры. Некоторое снижение их стоимости в среднесрочной перспективе очевидно.

Существующие кризисные явления в экономике, отражающиеся и на рынке недвижимости, в конце концов расставят все по местам и выявят «псевдокачественные» предложения, что отразится на их стоимости. Размер скидки будет зависеть от характеристик объекта и отклонения его начальной цены от адекватной рыночной стоимости, но не превысит 20%. Снижение цены на качественные элитные жилые объекты - маловероятно, если и будет, то не значительное до 5-8%.

Именно качественные жилые объекты, обладающие максимальным количеством потребительских характеристик являются основным показателем российского рынка элитной жилой недвижимости, который продемонстрировал за период с середины сентября по середину января устойчивость к сильным ценовым колебаниям. Более долгосрочный прогноз о периоде снижения цен, достижения «дна» и периоде стабилизации можно будет сделать уже через месяц.

Александр Зиминский