Щелково: развитая промышленность, устойчивые и доступные цены, кирпичные и монолитные дома

Расположенный в 13 км к северо-востоку от Москвы город Щелково долгое время находился «в тени». Сравним с соседними Мытищами – и известны они больше, и строительство там велось активнее. Сегодня, однако, выясняется, что «нераскрученность» тоже имеет свои преимущества: цены на недвижимость оказываются ниже, чем они были, если бы у города велась активная PR-кампания.

Транспорт: шоссе узенькое, зато много станций

У Щелково есть свое «именное» шоссе – Щелковское. Путь по нему до Москвы занимал бы всего несколько минут, кабы не всеобщая наша беда – пробки. В результате, по оценкам наших экспертов, дорога может занять и 20 минут, и полтора часа, и намного больше – в зависимости от транспортной ситуации.

«Щелковское шоссе узкое. При выезде из Москвы четырехполосная дорога сразу превращается в двухполосную, из-за чего образуется серьезная пробка, - сообщил журналу Metrinfo.Ru Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group. – Особенно затруднения движения сильны вечером и в выходные дни. При этом шоссе невозможно расширить: на протяжении 4-6 км (до Балашихи) у самой трассы стоят деревенские дома, снос которых проблематичен».

«Не отличается качеством и дорожное покрытие Щелковского шоссе, - добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», - если в пределах Москвы трассу еще поддерживают в приемлемом состоянии, то за МКАДом дорожное полотно сильно разбито».

И что самое печальное – никаких реконструкций в ближайшей перспективе не ожидается, значит, транспортная нагрузка на трассу вряд ли уменьшится.

В качестве альтернативного пути можно выбрать Ярославское шоссе – тем более что оно недавно реконструировано, и ситуация на нем значительно улучшилась. Однако для выезда на Ярославку водителю придется пересечь Ивантеевку – со всеми ее пробками и светофорами.

Тем, кто пользуется общественным транспортом (автобусами и маршрутками), можно ехать от станции «Щелковского» московского метрополитена. Время в пути – то же, что и на машине: от 20 минут до двух часов.

«Беспробочная» альтернатива – электричка от Ярославского вокзала. Дорога, говорит Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», займет 40-50 минут. Причем станция у вытянутого вдоль железной дороги города не одна - Воронок, Щелково, Гагаринская, Бахчиванджи, Чкаловская.

Экология: промышленность ее не портит

Щелковский район – один из наиболее промышленно развитых в Подмосковье. «Здесь находятся витаминный, химический, листопрокатный, насосный и другие заводы, предприятия легкой промышленности, переработки драгоценных металлов», - перечисляет Евгения Сазонова, пресс-секретарь компании «МИАН».

Тем не менее, экологическая обстановка в Щелково на взгляд большинства комментаторов благополучная. «Город растянут в длину вдоль реки Клязьма, - объясняет этот парадокс Геннадий Теряев (RODEX Group). – Производства расположены вниз по течению, а жилые кварталы находятся выше, и ситуацию в них определяют соседние леса и поля».

«Районная и городская администрации проводят серию программ, направленных на улучшение экологической обстановки, - добавляет Юлия Гераськина («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Они нацелены на очистку водоемов, уменьшение выбросов в атмосферу вредных веществ путем модернизации и перепрофилирования предприятий».

Впрочем, не все эксперты разделяют эту точку зрения. Дмитрий Таганов («Инком») считает, что активная промышленная деятельность Щелкова и Щелковского района не может не отразиться на составе воздуха, воды и почвы, ведь, город – центр именно химической промышленности. Еще один минус с точки зрения эксперта – аэропорт Чкаловский, который находится на юго-восточной окраине Щелкова.

Но и в этом есть свои плюсы. Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», обращает внимание и на такой аспект: в Щелково достаточно развита собственная экономика. Это означает, что в организациях и на предприятиях существует множество рабочих мест, и у жителей есть возможность работать в городе, не тратя ежедневно несколько часов на дорогу в Москву.

Социальная инфраструктура: как везде в Подмосковье

Согласно официальным отчетам, в городском округе Щелкове работает достаточное количество социальных заведений. Дошкольное образование представлено 57 детскими садами (из них 47 муниципальных и шесть ведомственных). Также функционируют 40 общеобразовательных школ и 23 учреждения дополнительного образования.

В достаточном количестве имеются также поликлиники и больницы. Больше вопросов к качеству всего этого хозяйства. «Ситуация с государственными социальными заведениями – стандартная для Подмосковья, - сказал один из наших консультантов. – Нехватка финансирования, перерастающая в кадровый голод, и недостаточное количество мест». Именно по этой причине большинство новых проектов (о которых мы подробнее расскажем далее в этой статье) оснащаются набором собственной инфраструктуры.

Большее, чем с социальной инфраструктурой, изобилие наблюдается с коммерческими объектами. В Щелкове есть гипермаркет, продуктовые и строительные рынки, множество магазинов, в том числе и сетевых. Есть дома культуры, спортивные секции, и даже гордость города – собственная футбольная команда «Спартак».

Вторичка: «кирпича» больше, чем «панели»

Как и большинство городов Подмосковья, Щелково застраивалось без градостроительного плана, поэтому жилая застройка в городе хаотична, - констатирует Дмитрий Таганов (Инком). Практически весь жилой фонд Щелково – это старые советские панельные дома, по большей части пятиэтажные хрущевки и девятиэтажные брежневки.

При этом, в отличие от Москвы, подавляющее большинство домов, даже старых – кирпичные, а не панельные. По данным Евгении Сазоновой (МИАН), структура предложения на вторичном рынке города такова: 51% квартир находятся в «кирпиче», 28% - в панельных зданиях. 19% продаваемых квартир – более современные монолитные дома, а 2% относятся к сталинской застройке.

Риэлторы отмечают невысокий спрос на щелковское жилье. А отсюда - сравнительно низкая стоимость квартир – и это основное преимущество города. «Если в среднем на вторичном рынке в городах первой географической зоны (до 30 км от МКАД) стоимость квадратного метра составляет 79,3 тыс. рублей, то в Щелково средняя стоимость вторичного жилья не превышает 67,4 тыс. за квадратный метр», - говорит Дмитрий Таганов (Инком).

Оценка компании МИАН очень близка к «инкомовской»: средняя цена предложения на вторичном рынке города составляет 67,3 тыс. руб. за кв. м, что на 7-15% ниже, чем в среднем по Подмосковью. Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель», приводит несколько другие данные: средняя стоимость 1 кв. м составляет 72 992 руб.

«Нельзя не обратить внимание на ценовую привлекательность Подмосковья, ведь на сегодня еще далеко не все могут позволить себе жилье в Москве», - резюмирует Юлия Матюшенко эксперт отдела маркетинга ЗАО «КАСКАДСТРОЙСЕРВИС», компании, которая еще в 2006 году построила в Щелковском районе современный жилой комплекс «Дом Солнца», сегодня уже заселенный.

Новостройки: от точек до кварталов

Сегодня в городе строят не очень много, и как сообщила нам Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в основном - это точечная монолитно-кирпичная застройка.

Но есть и более масштабные проекты. Компания «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказывает Юлия Гераськина, сейчас реализует квартиры в районе «Жегалово», находящегося в зеленом уголке города в 15 минутах ходьбы от железнодорожных станций «Щелково» и «Воронок».Проект предусматривает полную реконструкцию квартала: после завершения строительства он будет состоять из 7-10-этажных кирпичных и монолитно-кирпичных домов. Помимо жилых домов, возводятся объекты социальной, бытовой и торговой инфраструктуры: детский сад, школа, торговые центры, предприятия бытового обслуживания, спортивный комплекс, кафе и т.д. Также планируется строительство гаражного комплекса и благоустройство придомовой территории зеленью и детскими спортивными площадками. В районе предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 42,7 до 72,9 кв. м. Стоимость предложения – от 41 152 до 88 689 руб. за кв.м.

Холдинг МГСН реализует квартиры в жилом комплексе на улице Шмидта, расположенном в тихом центре города. Из окон домов открывается живописный вид на реку Клязьма. Квартал представляет собой несколько монолитно-кирпичных зданий переменной этажности с собственной инфраструктурой на первых этажах. Кроме того, в районе развита социально-бытовая инфраструктура: в непосредственной близости расположены магазины, школа, медицинское учреждение, кинотеатр. Площади квартир варьируются от 34 до 91 кв. м, стоимость начинается от 64,5 тыс. за кв. м.

При покупке квартиры можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой сроком на три месяца, первый взнос при этом составляет 50%. Также можно приобрести квартиру в рассрочку на 6 месяцев, в этом случае первоначальный взнос будет составлять не менее 30%, далее платежи нужно будет вносить ежемесячно равными долями под 1,5% в месяц на остаток. При 100-процентной оплате действуют скидки в 5%.

Ольга Гусева («Домостроитель») обращает внимание на серию И-79-99 (Краснознаменская ул. Д. 17, стр. 3). Это очень комфортный дом с панельным каркасом и полностью кирпичными внешними стенами. Строит такие дома Щелковский ДСК. Стоимость 1 кв. м составляет около 58,9 тыс. руб.

На чем сэкономит покупатель

По оценке Дмитрия Таганова (Инком), на первичном рынке квартира в Щелково будет стоить в среднем 56,9 тыс. рублей за квадратный метр. Цифру несколько выше дает Татьяна Калюжнова (IRN.RU) - 59,5 тыс. руб. за 1 кв.м. или 4,0 млн. руб. за квартиру. Эти данные основываются на результатах исследования, проведенного аналитическим центром «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ».

«Наиболее близкими по цене населенными пунктами по отношению к Щелково являются Красково, Малаховка (4,04-4,07 млн. руб. за квартиру) и Железнодорожный (3,92 млн. руб. за квартиру)», - говорит Татьяна Калюжнова.

А вот что касается соседних к Щелково городов (Фрязино, Ивантеевка, Королев), то, по данным эксперта, в первых двух стоимость жилья незначительно ниже, чем в Щелково, а в Королеве – существенно выше:

- Фрязино – 3,67 млн. руб. за квартиру;

- Ивантеевка – 3,87 млн. руб. за квартиру;

- Королев – 5,27 млн. руб. за квартиру.

Если же сравнить здешние цены с московскими, то надо взять район Гольяново – наиболее близкий к Щелково. На сегодня стоимость квартиры сопоставимой площади (67 кв.м.) без ремонта в Гольяново составляет:

- в панельном доме – 6,4 млн. руб.;

- в монолитном доме – 7,6 млн. руб.

«Таким образом, при покупке квартиры в Щелково человек экономит около 2,4-3,6 млн. руб. по сравнению с приобретением жилья в Москве», - заключает эксперт IRN.RU.

Инвестиция или жизнь?

Для жизни Щелково вполне подойдет, а вот инвестиционные ожидания этот городок оправдает вряд ли. И вот почему. С одной стороны, как отмечает Татьяна Калюжнова, Щелково обладает некой «устойчивостью» цен и во времена подъема цен, и в период кризиса.

«Однако это не самый популярный город Подмосковья, поэтому есть ощущение, что в случае дальнейшего ухудшения экономической ситуации в стране, стоимость жилья в Щелково скорректируется вниз, - говорит эксперт, - Если экономические условия не изменятся, в Щелково вряд ли будет рост цен в ближайшее время. Поэтому, на мой взгляд, в Щелково не стоит приобретать жилье осуществлять с инвестиционными целями».

По оценке наших экспертов, Щелково явно находится на подъеме – заметно, как за последние годы улучшилась городская инфраструктура. Малый бизнес и предприятия города создают все больше рабочих мест – хотя их число пока еще не достаточно для того, чтобы горожане не ездили каждый день на работу в Москву. Пока главной проблемой остается транспорт – если властям удастся как-то ее решить, город станет более привлекательным.

Наша справка:

Щелково расположен в 13 км от МКАД к северо-востоку от Москвы. Общая площадь города составляет 69,1 тыс. га, население – около 113 тыс. человек. Первые сведения о деревне Щелково относятся к 1521 году – в то время она принадлежала И.Ф.Хомутову, и по его завещанию была передана Троице-Сергиевой лавре. В 1584 году деревня Щелково значится в числе одного из 46 селений, которые составляли село Гребнево, принадлежавшее сподвижнику Ивана Грозного окольничему Б.Я. Бельскому.

В последующее время шел процесс укрепления селений, увеличения численности населения. В XVIII веке здесь активно развивалось кустарное шелкоткачество, в следующем столетии в этих местах появились ткацкие мануфактуры. В 1832 году прусский подданный Людвиг Рабенек построил на правобережье Клязьмы первое в России пряжекрасильное заведение. Ныне это – Щелковский хлопчатобумажный комбинат имени М.И. Калинина.

Статус поселка городского типа (ПГТ) был присвоен Щелкову в 1923 году, города – в 1925-м. В настоящее время это город областного подчинения, центр одноименного района.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 12:49 14 сентября 2009

Источник: bpn.ru