Операция «Кооперация»

Десятилетний бум на рынке недвижимости уменьшил очереди на квартиры, но, увы, не избавил россиян от них полностью. На фоне кризиса, в результате которого сократилось строительство и произошла череда банкротств застройщиков, государство стало искать альтернативные пути обеспечения населения квадратными метрами.

Ничего нового изобретать чиновники не стали, а занялись реанимацией кооперативного движения, дающего возможность гражданам решить жилищный вопрос своими силами. В этом году государевы мужи не только активно пропагандировали кооперативные схемы, но и совершенствовали их. Что нового предлагают законодатели?

Стройсберкассы: кредитуем друг друга

Первый законопроект о строительных сберегательных кассах (ССК) увидел свет еще в 2002 г., но был заморожен на уровне государственно-правового управления президента. Два года назад новый вариант документа рассматривали в Госдуме, тем не менее только этой осенью он был внесен в повестку дня пленарного заседания парламента, однако в очередной раз отложен.

Суть ССК заключается в том, что граждане, объединяя свои взносы, взаимно кредитуют друг друга с целью строительства или приобретения жилья. По правовому статусу ССК представляет собой специализированный банк, в котором желающие открывают сберегательные вклады. Вкладчики вносят на свои счета денежные средства, а государство ежегодно начисляет им 20%-ную премию (размер ее, однако, не может превышать 70 тыс. руб. в год). После накопления от 30 до 50% стоимости жилья член ССК может получить на оставшуюся сумму кредит под низкий процент (около 5–6%). Причем процентная ставка не меняется на протяжении всего срока кредитования (10–15 лет).

«Основными преимуществами ССК в отличие от ипотеки являются отсутствие строгого графика платежей на первом, накопительном, этапе — до получения кредита, а также возможность использования ССК для перекредитования по уже имеющимся у вкладчика ипотечным кредитам, — говорит Роман Алымов, юрист юридической фирмы «Защита недвижимости». — ССК будут подконтрольны Центральному банку. Кроме того, они обязаны публиковать информацию о своей деятельности, что должно благоприятно сказаться на их надежности».

К плюсам этой схемы можно также отнести и то, что она будет доступна людям со средним и даже низким уровнем дохода, а в России к таковым относится большая часть населения. «В стройсберкассах существуют жесткие ограничения на использование вложенных средств, а замкнутость системы определяет стабильность организации при колебаниях финансового рынка, — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — Практика это подтверждает: во многих странах кризис очень больно ударил по ипотеке, но почти не затронул стройсберкассы».

По мнению экспертов, в нынешних условиях ССК могли бы стать еще одним источником финансовой поддержки российского стройкомплекса, превращая мертвые капиталы населения в реальные инвестиции. Вовлечение вкладов граждан на выгодных условиях в кредитный рынок позволит направить миллиарды рублей в жилищный сектор страны.

Кроме того, опыт зарубежных стран показывает, что система строительных сберегательных касс устойчива и надежна. По словам депутата Госдумы и одного из авторов законопроекта об ССК Ивана Грачева, в Германии, Венгрии, Чехии, Словакии и других государствах сообщают об уверенном росте накоплений в стройсберкассах, который составляет порядка 25–30%.

Чем хорош ЖНК?

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — еще одна возможность собрать деньги на жилье, но уже в рамках частного партнерства, без помощи государства. Согласно 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» ЖНК — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан в целях удовлетворения членов кооператива, нуждающихся в жилых помещениях, путем объединения паевых взносов. Следует сказать, что привязки к конкретному объекту у ЖНК нет. Кооператив вправе приобретать квартиры для своих участников в любых домах. Кроме того, он может вкладывать деньги в возведение зданий и даже выступать застройщиком или коллективным участником долевого строительства. Такое разнообразие инвестиционных инструментов позволяет ЖНК выбирать наиболее эффективные способы использования имеющихся у него денежных средств. ЖНК — это постоянно действующая организация, она открыта для новых участников и не ликвидируется после сдачи дома. Ее членами могут быть только физические лица.

«К несомненным плюсам ЖНК следует отнести имеющуюся у пайщика возможность вселиться в приобретаемое им помещение еще до полной выплаты паевого взноса, — комментирует Р. Алымов. — Однако право собственности у него возникнет лишь после окончательного расчета с кооперативом».

«Главная проблема ЖНК — отсутствие гарантий для пайщика, ведь тот долгие годы вкладывает свои деньги в жилье, которым только пользуется, но собственником не является, — комментирует ситуацию Елена Сергеева, руководитель управления загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости». — Если ЖНК обанкротится до 100% выплаты пая, то члены кооператива могут лишиться квартир».

ЖСК как панацея?

Наконец, еще один альтернативный инструмент — жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Согласно букве закона ЖСК объединяет граждан с целью строительства конкретного многоквартирного дома, а не покупки готовых квартир. Иными словами, если ССК, ЖНК и ипотека — это всего лишь возможность накопить средства и приобрести жилье по рыночной цене, то ЖСК — шанс обзавестись недвижимостью по себестоимости, в чем главное его преимущество. ЖСК обеспечивает глобальную экономию за счет той нормы прибыли, которую накручивают себе девелоперы. Финансирование стройки осуществляют за счет паевых взносов членов кооператива. ЖСК может быть реорганизован в товарищество собственников жилья, что весьма удобно с точки зрения управления уже возведенным домом.

Однако, несмотря на все плюсы данного инструмента, ЖСК так и не стали популярны в народе. Произошло это, по мнению экспертов, по одной простой причине — у них не было никаких преимуществ перед девелоперскими организациями. У членов кооператива отсутствуют льготы при организации процесса строительства, что и отпугивает большинство энтузиастов.

Очевидно, что ЖСК могут быть жизнеспособны только в том случае, если государство предпримет определенные меры для их поддержки. И в этом году «лед тронулся». Фонд «Институт экономики города» подготовил свои предложения по организации жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан с учетом реалий рынка и предоставил их на рассмотрение в правительство. В целом документ одобрили, хотя и отправили на доработку.

Предполагают, что ЖСК будут оказывать целевую государственную поддержку. Речь идет о выделении земельных участков без аукционов, по цене, равной всего 50% кадастровой стоимости, а если объединения создадут льготники, например очередники, то и вовсе даром. Также планируются предоставление бесплатной типовой проектной документации, содействие в привлечении кредитов, строительство за бюджетный счет социальной и инженерной инфраструктуры, выделение субсидий на подключение и т. д.

Однако, по мнению экспертов, этих мер мало для того, чтобы ЖСК стали активно развиваться. «Существующий порядок работы строительных кооперативов дает массу возможностей для их спекулятивного использования, — считает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. — И если не предусмотреть определенные ограничивающие нормы в законодательстве, то под овечьей шкурой членов кооператива может скрываться любой из девелоперов, который наберет бесплатных участков под видом кооператива и будет заниматься своим бизнесом, при этом с еще большей нормой прибыли, чем до кризиса. Если государство хочет, чтобы этот инструмент заработал именно в виде удовлетворения потребностей граждан в дешевом жилье, тогда необходима жесткая регламентация деятельности таких кооперативов».

Распространению ЖСК может помешать также отсутствие интереса у муниципалитетов. Без сомнения, местным властям гораздо выгоднее иметь дело с коммерческим застройщиком, который приобретает землю по полной стоимости. «Незаинтересованность муниципалитетов — это серьезный вопрос, — признает Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». — Действительно, есть опасение, что под разными предлогами они могут уклоняться от регистрации заявлений ЖСК на выделение земельного участка или выставлять на аукцион участки, которые никому и даром не нужны, а хорошие варианты отдавать коммерческим застройщикам».

Вместо эпилога

Любые попытки оживить платежеспособный спрос должны приветствоваться. Поскольку все указанные способы позволяют значительно сэкономить при покупке жилой недвижимости, они, несомненно, вызовут определенный интерес у значительной части населения. «Но юридическая и практическая сложность сделок по приобретению жилья указанными способами достаточно высока, что может отпугнуть часть потенциальных клиентов, — предостерегает Р. Алымов. — Не стоит забывать и о возможности мошенничества. Правоприменительная практика по приобретению жилья через ЖНК или ЖСК гораздо менее обширна по сравнению с традиционными куплей-продажей и ипотекой. Это оставляет злоумышленникам простор для изобретения мошеннических схем по отъему денежных средств у недостаточно осторожных граждан».

Алена Дымова

Дата публикации: 13:28 13 ноября 2009

Источник: bpn.ru