Правильные дачи строят только на правильных землях

Правильные дачи строят только на правильных землях

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Желающих купить или построить летнюю резиденцию в удалении от столицы довольно много, и земель на просторах Московской и соседних областей, к счастью, более чем предостаточно, вот только возводить дома можно далеко не везде. Поэтому, покупая участок (с подрядом и без) или готовый объект, надо быть осторожным, ведь незаконно построенное жилище могут даже пустить под снос.

Правильные земли…

В Земельном кодексе Российской Федерации (ст. 7) по целевому назначению выделяются семь категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения,

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны и т. п. земли специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов (они имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, это, например, лечебно-оздоровительные местности и курорты);

- земли лесного фонда;- земли водного фонда (занятые водными объектами или относящиеся к водоохранным зонам);

- земли запаса.

Но строительство дач разрешено только на двух из них - на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. К первым относятся земли за чертой поселений, предоставленные для сельского хозяйства: под пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и т.д. Для строительства дач выделяются земли худшего качества или непригодные для сельскохозяйственного производства.

Ко второй же категории относят земли, используемые для застройки и развития городских и сельских поселений, а также пригородные земли. Застройка здесь разрешается только в соответствии с градостроительным планом.

«При определенных ограничениях строить временные жилые строения можно также на землях лесного фонда, и есть случаи, когда муниципалитеты выделяют под индивидуальное строительство земли специального назначения, например, бывшие воинские части», - добавляет Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова». Впрочем, последние примеры – это скорее исключение из правил, нежели обычная практика.

Кроме того, «каждая из приведенных категорий земельных участков имеет несколько разрешенных видов использования (РВИ)», - говорит Ирина Башилова, руководитель юридического департамента Управляющей компании «Волжские дачи». И строить дачи можно лишь на землях с определенными РВИ.

В землях населенных пунктов - это земельные участки, предназначенные для малоэтажного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также для садоводства, огородничества и дачного строительства. А в землях сельскохозяйственного назначения – это земельные участки длясадоводства, огородничества и дачного строительства и ведения дачного хозяйства.

«Причем на сельхозземлях с РВИ «под дачное строительство» можно строить жилое строение с правом или без права регистрации в нем, на «землях под садоводство» - жилое строение без права регистрации, а на землях для огородничества - некапитальное жилое строение - тоже без права регистрации», - рассказываетАлександр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. «А на сельхозземлях с РВИ «для сельхозпроизводства» можно лишь разбить огород и максимум построить беседку», - утверждает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент».

На сегодня в Московской области, по данным Александра Коваленко, около 85% дачных поселков находятся или создаются на землях сельхозназначения с РВИ «под дачное строительство», а оставшиеся 15% – на землях поселений с РВИ «под индивидуальное жилищное строительство».

…и правильные дачи

Чтобы построить или купить «правильную» дачу, нужно еще и соблюдать ряд условий. Такие условия диктуются в основном техническим регламентом и нормами пожарной безопасности. «Но на землях населенных пунктов с РВИ «индивидуальное жилищное строительство» застройщик может самостоятельно определять расположение дома на участке, площадь застройки, этажность, тип материалов и конструкций и т.п. А на землях сельскохозяйственного назначения с РВИ «садоводство, огородничество и дачное строительство» застройщик обычно стеснен рамками проекта организации и застройки территории садоводческого товарищества», - говорит Ирина Башилова (Волжские дачи).

И в то же время, как разъясняет Илья Дискин («Серебряная Подкова»), в случае строительства на землях населенных пунктов не отдельного дома, а коттеджного (дачного) поселка, ограничения будут строже, так как эти земли подпадают под прямую сферу ответственности муниципалитета и должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. То есть, должны быть обязательно запланированы подъездные пути, детская площадка, инженерные коммуникации и т.д., а для поселков, разместившихся на сельхозземлях, такое не обязательно.

«Нормативы застройки на землях населенных пунктов устанавливаются органами местного самоуправления. Иногда они именуются «Кодексами благоустройства», основой для которых, тем не менее, служат базовые нормативы застройки, установленные федеральным законодательством», - говорит Ирина Башилова.

Ну а среди базовых нормативов выделяются, прежде всего, СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; ВНС 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»; СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение» и, конечно, СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».

Естественно, в таком количестве документов всевозможных требований и ограничений, предъявляемых к дачам, великое множество. Регламентируются расстояния между постройками на участке и расстояния от вашего дома до границы соседнего участка, до улицы и проезда, причем эти дистанции зависят и от материалов, из которых дома построены. Определяется количество этажей, оговариваются различные ограничения, если вблизи – санитарная или природоохранная зона, железная дорога, памятник архитектуры.

Возможная кара

Что будет, если дом соорудить не там, где положено? 222-я статья Гражданского кодекса расценивает такое строение как самовольное, а значит рано или поздно будет снесено, причем платить за это будет ее «владелец». Земельный участок в связи с его нецелевым использованием также может быть изъят у собственника в по решению суда.

Что на уме у законодателя

Возможно, в обозримом будущем дачное строительство столкнется с новыми ограничениями. Не так давно Минрегионразвития опубликовал законопроект, предполагающий запрет дачного строительства на сельхозземлях и землях вне границ населенных пунктов с 2015 года, и вызвал в СМИ ожесточенную дискуссию.

«Возможно, что впоследствии земли сельхозназначения будут предоставляться только для определенных целей, и будет ужесточен порядок как перевода земель из одной категории в другую, так и изменения вида разрешенного использования, а для владельцев таких земельных участков установят определенный срок для легализации в установленном законом порядке своих строений на сельхозземлях», - предполагает Юлия Рублева (ТрансРегионИнвест). Правда, по мнению Бориса Цыркина генерального директора компании Kaskad Family, данная идея министерства представляется крайне сомнительной, потому что только 20% муниципальных образований приняли собственные генпланы, а значит, перевод земель из сельскохозяйственных (а это большая часть земель, примерно 80% земельного фонда под загородное строительство), в земли населенных пунктов крайне затруднен. Без возможности такого перевода дачное строительство сильно притормозится.

Но если подобный закон все-таки будет принят, то последствия для потребителей будут малоприятными: «Стоимость дач для конечных покупателей существенно вырастет, поскольку для девелопера вырастет стоимость подготовки участка к застройке. Сейчас он тратит в среднем 1500 долл. США на сотку: это оптовая стоимость земли - около 1000 долл. США за сотку и изменение вида ее разрешенного использования на «дачное строительство» - около 500 долл. США на сотку. А если закон примут, то возникнет необходимость перевода земель из категории «сельхозназначение» в категорию земель населенных пунктов с возможностью ИЖС, что прибавит к оптовой цене сотки еще 1000 долл. США», - делает расчет Анна Шишкина (Абсолют Менеджмент). А Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» уверен, что вынужденный перевод земель из одной категории в другую приведет к удорожанию сотки на 3-5 тыс. долл. США, и цена конечного предложения может вырасти почти на 50%.

«Кроме того, больше участников рынка займутся переводом земель из одной категории в другую, а значит, возрастут и «неформальные» цены на перевод», - добавляет Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент».

К тому же, как девелопер, так и частный владелец участка обязаны будут получать разрешение на строительство дома, а значит увеличатся не только расходы, но и период различных согласований (например, процедура перевода земель, по расчетам Валерия Лукинова, займет не менее двух лет). По мнению Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», подобный закон вообще может остановить индивидуальное жилищное строительство в экономическом классе. «Впрочем, те, кто успел оформить свою загородную недвижимость в собственность, в любом случае могут ничего не бояться, ведь закон не имеет обратной силы», - уверяет Валерий Лукинов.

Большинство участников рынка подмосковной недвижимости к подобному законопроекту относятся отрицательно, но есть у него и сторонники: «Подобный законопроект давно необходимо принять, особенно учитывая непрекращающуюся анархию на загородном рынке, когда колхозные поля продаются под видом коттеджных поселков, где нет и никогда не будет инженерных коммуникаций. Стоимость дач вырастет, но вместе с этим повысятся и стандарты загородной жизни», – рассуждает Илья Дискин (проект «Серебряная Подкова»).

Резюме

Сегодня есть только две категории земель, на которых разрешено дачное строительство – земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. Но при покупке земельного участка надо обращать внимание не только на категорию земли, но и на вид ее разрешенного использования, строить можно на землях, отведенных под садоводство и дачное хозяйство и под индивидуальное жилищное строительство, естественно, с соблюдением всех норм и требований, предъявляемых к даче. Не исключено, что категории земель, разрешающих строительство, сократятся до земель поселений, но пока соответствующие законодательные акты не приняты и даже до конца не проработаны.

Дата публикации: 11:02 01 декабря 2010

Источник: Metrinfo.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Загородная недвижимость - Подмосковье

Рублевские таунхаусы подешевели, а на Ленинградке подорожали

Рублевские таунхаусы подешевели, а на Ленинградке подорожали

14.12.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» составили рейтинг шоссе Московской области, где ведется продажа таунхаусов, и проследили динамику цен на этих направлениях за прошедший год, с декабря 2016 года. Более всего потеряли в стоимости самое дорогое – Рублево-Успенское и самое дешевое – Горьковское шоссе. В среднем по области коррекция составила менее 1%.

Снижение загородного рынка в деньгах

Снижение загородного рынка в деньгах

12.12.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость

О снижении высокого сегмента загородного рынка специалисты сообщают через всевозможные экономические термины. Тенденции очевидны: вымывается предложение первичного рынка, снижается количество продаж, а также цены экспозиции и цены реализации. Но пока в арсенале аналитиков остаются хотя бы трехзначные цифры, с ними можно играть. Например, специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY подсчитали, сколько процентов экспозиции в деньгах реализуется ежегодно, и какова динамика снижения. В исследовании рассматривается сегмент отдельно стоящих домов стоимостью от 30 млн руб.

За четыре года продажи коттеджей на «загородке» сократились на 56 процентов

За четыре года продажи коттеджей на «загородке» сократились на 56 процентов

06.12.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ситуацию на первичном рынке коттеджей и таунхаусов Подмосковья, сравнив показатели третьего квартала 2017 года с аналогичным периодом экономически более благополучного 2013-го. Так, за четыре года число коттеджей в предложении уменьшилось на 64%, а таунхаусов возросло на 40%. Однако и в том, и в другом формате спрос демонстрирует отрицательную динамику – минус 56% и 65% соответственно. В фаворе у покупателей находится комфорт-класс, домовладения площадью не более 150 кв. м и минимальная необходимая инфраструктура в пешей доступности.

Средний дом в Подмосковье можно купить за 14,5 млн рублей

Средний дом в Подмосковье можно купить за 14,5 млн рублей

07.12.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали среднюю стоимость индивидуальных домов на разных шоссе Подмосковья и проследили динамику цен за последние 12 месяцев, с ноября прошлого года. Максимальная отрицательная коррекция отмечена на Новорязанском шоссе, а максимальная положительная – на Киевском. В среднем по области цены упали на 1,6%.

Плюсы и минусы покупки загородного дома зимой

Плюсы и минусы покупки загородного дома зимой

08.12.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость

В зимний период на рынке загородной недвижимости обычно заключается около 30% сделок. Однако, есть все основания полагать, что этот год станет исключением: из-за аномально холодного лета доля «зимних» сделок может достигнуть 40%. Эксперты «Метриум Групп» рассказали о плюсах и минусах приобретения загородного дома зимой.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012