Риэлторы, гарантии, российское законодательство и другие проблемы рынка недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Российский рынок недвижимости отметил двадцать лет своей новой истории: 1 июля 1990 года вступил в силу закон «О собственности в СССР», по которому член ЖСК после выплаты пая получал право собственности на квартиру и мог ее продать. До 1992 года официально продавать можно было только кооперативные квартиры. В 1992 году с началом приватизации жилья значительное число квартир оказалось вовлеченным в рыночный оборот. Однако несовершенство законодательства РФ не позволяло предоставить гарантии права собственности добросовестному ее приобретателю.

Нет этих гарантий в полной мере и сейчас

В мире существует две формы гарантий: государственная гарантия незыблемости права, зарегистрированного законодательно установленным образом (регистрирующим органом, судом, нотариусом – в разных странах по-разному) или страхование. В США, например, распространено титульное страхование, и страховые компании обладают полномочиями на получение информации по объекту. В России нет ни того, ни другого. Государство вроде бы обещает добросовестному приобретателю компенсировать ущерб от потери права собственности на жилье. Но механизм компенсаций сложен, а сумма – максимум 1 млн рублей.

Государство не отвечает за ошибки – преднамеренные или нет – своих служащих. Невозможно добиться компенсации ущерба, причиненного, например, «ошибкой» в справке формы 9. Инспектор уволится, и на этом все. Такие случаи известны.

Добровольное страхование титула, которое могло бы компенсировать потерю собственности, мало востребовано: люди не привыкли доверять страховым компаниям. Сами страховщики для проверки истории титула имеют не больше полномочий, чем обычный гражданин. Информация добывается по «серым» схемам, отсюда высокие риски и высокие тарифы.

На мой взгляд, введение государством обязательного страхования любой сделки, наподобие

ОСАГО – то, что можно было бы сделать быстро и без привлечения серьезных государственных средств. В случае потери права собственности гражданин мог бы получить страховку. Да, это повышает расходы по сделке, но, по крайней мере, понятно, на что эти деньги идут.  

Под шелест купюр

Вторая проблема рынка – наличные расчеты, которые уводят его в тень и способствуют появлению недобросовестных участников. Раньше деньги передавались на заднем сиденье «Жигулей» или в подъезде у нотариуса, сейчас форма стала более цивилизованной – через сейфовые ячейки, хранилища, расчетные центры. Но суть осталась прежней.

Я считаю, что наличные расчеты на рынке недвижимости должны быть запрещены – как в большинстве цивилизованных стран. Деньги должны перечисляться со счета на счет, возможно – через эскро-счет посредника. Аналогичный закон был принят в этом году в Болгарии, где рынок близок к нашему.

Однако сегодня просто ввести запрет на наличные расчеты невозможно: банковской системе россияне не доверяют. По закону о страховании вкладов гарантируется возврат 700 тыс. рублей, тогда как самая дешевая комната в Петербурге стоит дороже. Поэтому трудно заставить гражданина отнести в банк 3, 10 или 30 млн рублей, где они должны лежать как минимум месяц, но вероятнее всего, дольше, поскольку регистрация может затянуться. Особенно трудно, если гражданин уже держал деньги в банке в 1992-м, 1998-м, 2005 или в 2008 году. Сейчас граждане уверены, что ячейка с наличностью – надежнее, ее содержимое остается неприкосновенным даже при банкротстве банка, хотя прошлый год показал, что и с этим способом расчетов есть проблемы.

К расчетам наличными граждан толкает и система налогообложения сделок с жильем: государство, с одной стороны, устанавливает не отвечающий рыночным реалиям Санкт-Петербурга размер налоговых вычетов, а с другой – закрывает глаза на то, что в договорах купли-продажи указывается нереальная стоимость, которая может в десятки раз отличаться от истинной.

Чтобы жестко потребовать указывать реальную стоимость, нужна методика массовой оценки, которая обеспечит достоверный результат (пусть даже плюс-минус 5-10%). И в этой части за двадцать лет – несмотря на все разговоры о необходимости взимания налога с рыночной стоимости недвижимости – не сделано ровным счетом ничего.

Переходу на безналичные расчеты способствовало бы развитие ипотеки, но оно затормозилось. Поэтому мы продолжаем раскладывать пакеты с деньгами по пяти, а иногда и десяти ячейкам. Установить гарантии для добросовестного приобретателя, вывести рынок из тени запретом наличных расчетов может только государство.

Единственная область, где видны позитивные сдвиги – рынок строящегося жилья. Возможно, потому что обманутых дольщиков больше, и они лучше организованы, чем люди, лишившиеся денег и жилья на «вторичке». С момента появления «долевки» в схеме продаж недостроя почти ничего не менялось, но за последний год в Петербурге заметны изменения – во многом благодаря позиции главы Комитета по строительству Вячеслава Семененко (кстати, бывшего президента Ассоциации риэлторов) по активному продвижению 214-ФЗ. Я считаю, что это правильно и в итоге приведет к тому, что за несколько лет серые схемы в «долевке» исчезнут. 

Без обещаний

На вторичном рынке жилья – в отсутствие каких бы то ни было гарантий со стороны государства, при общем недоверии к банкам, страховым компаниям и судебной системе – гарантий ждут от риэлторов. Покупатели хотят быть уверены в чистоте сделки и незыблемости приобретаемого права собственности.

Если обратиться даже не к российскому, а к мировому опыту, какой сегмент сферы услуг дает гарантию – подчеркну, 100% гарантию? Юриспруденция? Медицина? Ни хирург, вырезающий аппендицит, ни стоматолог, ставящий пломбу, ни адвокат, ведущий дело в суде, не могут гарантировать 100% результат. Даже банк не может: если возникнут проблемы, банк, возможно, не откажется исполнить обязательства, но вполне способен задержать перечисление ваших денег вашим контрагентам.

Судя по выступлениям на Национальном конгрессе по недвижимости в Екатеринбурге, риэлторы боятся, что если они скажут прямо: гарантий ни мы, ни кто-либо другой дать не может, то клиенту будет непонятно, за что он платит агенту. И эта точка зрения существует с 1991 года. Получается, мы должны клиента вводить в заблуждение, преувеличивая собственные заслуги? Но дальше-то что? Как обещать 100% безопасность расчетов по сделке – в отсутствие банковских гарантий? Что может предпринять в интересах своего клиента агент по недвижимости в случае, например, банкротства или ограбления банка? Ничего. Риэлтор профессионально организует продажу – таким образом, что владелец с минимумом хлопот и волнений получает максимальную цену. За что и платит агенту комиссионные. Покупатель платит за исчерпывающий поиск объекта не в одной, хотя и самой известной, базе данных, за организацию просмотров иногда нескольких десятков объектов, за ведение переговоров в интересах покупателя и грамотную организацию сделки. Впрочем, заметим, что все это можно делать и самостоятельно, располагая серьезным запасом времени и необходимыми знаниями.

Профессиональный риэлтор не дает гарантий абсолютной безопасности, потому что это в нашем государстве невозможно. Этот факт надо осознать. Однако репутация и опыт работы специалиста важны в любой профессии. Кстати, и с оплатой клиентом качественной услуги проблем обычно не возникает. 

Зарплата риэлтора

При существующих правилах даже по упрощенной схеме налогообложения налоговая нагрузка на каждый рубль зарплаты составляет 27 копеек. С нового года она повышается до 47 копеек. С учетом факта, что главная составляющая себестоимости риэлторской услуги – именно работа людей, для фирмы, которая работает с частными заказчиками, содержать агентов в качестве штатных сотрудников невозможно.

Второй путь – когда агент получает статус ПБОЮЛ, индивидуального предпринимателя. По упрощенной схеме налог с его дохода составляет 6%. Но если кто-то полагает, что это простой путь, он ошибается. Во-первых, в последнее время ведение отчетности для индивидуальных предпринимателей достаточно сложно и приближено к ООО. Если готовить отчеты самому, работать будет некогда. Во-вторых, значительно, в несколько раз выросли и обязательные платежи для предпринимателей. Прибавьте к этому очереди в налоговой инспекции, возможность разного толкования каждым инспектором легитимности работы агента в статусе ПБОЮЛ... Нельзя забывать и о том, что предприниматель отвечает по обязательствам своим имуществом. В условиях нечетко прописанного законодательства и откровенного рейдерства нести ответственность за операции с недвижимостью, согласитесь, страшновато. Ты можешь ошибиться, тебя могут «подставить»... Спасти может страхование профессиональной ответственности, принятое во многих профессиях во многих странах.

Я думаю, более перспективный путь, по которому надо двигаться – ПБОЮЛ на упрощенной системе налогообложения в форме патента. В РФ законом такая форма разрешена. Полномочия по введению патентной системы налогообложения принадлежат субъекту федерации. В соседней Карелии она введена в этом году. Депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга периодически возвращаются к этой теме, но за последние 5 лет ничего не изменилось.

В этом направлении риэлторам надо вести диалог с местной властью.  

Риэлторское дело

Существуют проблемы, решение которых полностью лежит в компетенции самого риэлторского сообщества. Надо честно признать, что даже в компаниях, входящих в Ассоциацию риэлторов или другие профобъединения, далеко не все в порядке. Мало кто из риэлторов имеет специальное образование, связанное с рынком недвижимости, и мало кто стремится это образование получить. С нежеланием учиться я сталкиваюсь каждый день – особенно если риэлтор имеет уже определенный опыт. У такого агента мотивация саморазвития, самоусовершенствования часто отсутствует. Почему? Главная причина – отсутствие «входного порога» в профессию. По закону и без повышения квалификации риэлтор может работать на рынке. Собственно, кто угодно может.

Но в этом плане мы сами должны повлиять на ситуацию. Во-первых, предлагать риэлторам действительно качественные курсы и семинары, чем уже 16 лет занимается Институт недвижимости под эгидой Ассоциации риэлторов. За это время подготовлено и аттестовано несколько тысяч специалистов, издан первый в России учебник «Риэлторское дело». Во-вторых, надо наладить сотрудничество с государственными и коммерческими вузами – чтобы дать возможность студентам получить в качестве второй специальности риэлторскую, хотя бы пока в форме дополнительного образования к юридическому, экономическому и менеджменту.

Я третий год преподаю в Политехническом университете на кафедре экономики и управления недвижимостью. Я вижу, что многим студентам интересна брокерская специальность – иногда больше чем, например, оценка или управление. Она живее, позволяет больше зарабатывать и меньше зависеть от начальства, вплоть до открытия самостоятельного бизнеса. В последнее время я вижу больше молодых, образованных, мотивированных агентов, что является новым положительным моментом.

Понятно, что задача «официального признания» риэлторской профессии остается актуальной. Пока нельзя назвать высоким имидж профессии риэлтора. Истоки этого кроются  в подпольности этой профессии в советский период (пример – кинофильм «По семейным обстоятельствам») и «диком» рынке начала 90-х годов. Способствует этому и отсутствие полноценного профессионального образования, аналогичного, например, медицинскому или юридическому. Обучать молодежь можно и сейчас – на базе тех специальностей, которые уже есть в вузах. Я могу назвать несколько вузов, где можно было бы готовить менеджеров по недвижимости, юристов и экономистов, специализирующихся именно по недвижимости. То, что при высокой социальной ответственности данного бизнеса до сих пор для риэлторов нет высшего специального образования – упущение со стороны как государства, так и профобъединений – всероссийского и региональных.  

Регулировать самим

Теме саморегулирования – благодаря, в основном, строителям и оценщикам, которых законом обязали вступить в СРО – в последнее время посвящено много внимания. Мы видим попытки «примерить» этот механизм к риэлторскому сообществу. У меня есть несколько существенных возражений.

Сами строители сейчас возмущены тем, что под флагом саморегулирования им пытаются навязать дополнительные контролирующие органы с соответствующим штатом функционеров и «коррупционной составляющей». То есть вывеска саморегулирования сегодня используется никак не на пользу потребителям.

Кроме того, сегодня в Санкт-Петербурге риэлторское сообщество уже обладает всеми инструментами, которые предлагает саморегулирование для защиты прав потребителя риэлторских услуг. В Ассоциации риэлторов СПб и ЛО отработана система сертификации, профессиональные стандарты, аттестация специалистов, страхование профессиональной ответственности. Работает комиссия по разбору конфликтов. И те, кто ведет разговоры о риэлторском саморегулировании, не предлагают ничего нового.

Профессиональный стандарт, разработанный Российской гильдией риэлторов, который принят и АРСПб, отвечает интересам потребителей. Я считаю, что тем, кто позиционирует себя в качестве сторонников цивилизованных правил работы и защитников интересов клиента, следовало бы объединить усилия для продвижения этого стандарта.

Правила сформированы, и это хорошие правила. Нужна лишь более активная позиция по их продвижению и разъяснению клиентам. Те, кто в последнее время много говорит о неясности самой риэлторской услуги, могут ознакомиться с Национальным стандартом «Услуги брокерские на рынке недвижимости» и Профессиональными стандартами Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и ЛО. Это открытые материалы, размещенные на соответствующих сайтах в течение многих лет. Вероятно, эти документы, созданные на общественных началах, в чем-то несовершенны. А законодательство в сфере недвижимости? Давайте предложим лучшие решения!

Что касается стоимости услуги, то она является договорной, и клиент всегда может выбрать удовлетворяющую его цену либо заниматься всем самостоятельно.

Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти решила занять более жесткую позицию по сертификации: фирмы, ее не прошедшие, теряют право на действительное членство. По решению общего собрания Ассоциации, с 1 июля (можно считать – к двадцатой годовщине со дня основания рынка недвижимости) сертификация в АРСПб становится 100%.

В том, что клиенты не спрашивают о сертификате, мы сами виноваты – мы недостаточно продвигаем эту информацию. Если сами будем показывать удостоверение специалиста и копию сертификата фирмы при первой встрече, разъяснять, что этот документ дает клиенту, я уверен, информация о разнице между сертифицированной компанией и любой другой начнет влиять на решения потребителей наших услуг. Соответствующий профессиональный стандарт АРСПб в этом году уже принят.  

Клиент обязан пользоваться правом

Если бы в РФ был нормативный документ, где четко сказано, кто такой риэлтор, что он должен делать, каким требованиям соответствовать, какой документ предъявить и сколько ему платить, было бы здорово. Но примеры законотворчества (хоть в отношении тех же строителей) свидетельствуют: при написании законов профессионалов не слышат. Даже согласованный документ перед третьим чтением может быть перекроен и превращен в популистский лозунг, инструмент административного давления или недобросовестной конкуренции.

Или знакомая многим специалистам в период лицензирования риэлторской деятельности (1997–2002 годы) ситуация, когда сто фирм работают по закону, проходят проверки, вносят платежи, а остальные 400 продолжают делать, что хотят, и власти их не видят.

Многие клиенты, к слову, по «доброй» еще советской традиции добывать из-под прилавка, предпочитают обращаться именно в фирмы, работающие без лицензий, вне правового поля – исключительно с целью сэкономить, хотя экономия эта обычно мнимая. И здесь приходится подвести еще один печальный итог двадцатилетнего развития рынка недвижимости в России: клиенты на рынке недвижимости не дают себе труда стать грамотными потребителями.

Главная проблема наших клиентов – они не пользуются своим правом на информацию и на безопасность. Эти права президент США Кеннеди в 1961 году назвал в числе четырех основных прав потребителя – на безопасность, на информацию, на потребительское образование и на здоровую окружающую среду. Двадцать лет назад добыть информацию было сложно – ни Интернета, ни специализированных СМИ, в основном, слухи. Но уже лет десять как данные о любой фирме и агенте доступны.

И все же многие обращаются к случайным людям, к дяде Васе, который когда-то поработал полгода в агентстве и недавно продал квартиру брата тещи в Купчино. А теперь ему поручают продажу квартиры на Дворцовой набережной. Это пример из личного опыта. Мой клиент покупал квартиру, а с агентом продавца, который всю рекламную кампанию свел к строчному объявлению раз в две недели, мы несколько дней встретиться не могли: ему «было слишком далеко ехать из Купчино».

Я повторю: продажа, организованная профессиональным риэлтором, позволяет получить максимальную цену. Люди, владевшие квартирой на Дворцовой, похоже, решили сэкономить на комиссии риэлтора. В результате продали жилье чуть ли не вдвое дешевле того, что получили бы при грамотном агенте.

Если ты хочешь пользоваться услугами настоящего профессионала – дай себе труд навести справки, раз уж речь идет не о покупке «сникерса» в ларьке. Можно позвонить или прийти в Ассоциацию риэлторов, бесплатно проконсультироваться. Реестр специалистов размещен на сайте Ассоциации риэлторов в открытом доступе.

Но даже образованные люди в России не пользуются правом на информацию. Наведение справок и поиск профессионала начинаются, к сожалению, уже после того, как клиенты отнесли в абсолютно незнакомую фирму от 30 до 300 тыс. рублей и более, а теперь не могут получить их обратно. 

Споры по возврату задатков и залогов и другие конфликты возникают и в Ассоциации, но их гораздо меньше, примерно 30-40 в год. И в принципе невозможно, чтобы член Ассоциации заявил: денег не вернем, потому что у нас их уже нет.

То есть и в отсутствие недостижимых абсолютных гарантий можно и нужно свести к минимуму свои риски, воспользовавшись услугами профессиональных участников рынка, дорожащих своим добрым именем и репутацией.

Подведем итог. Я считаю, что скорее вопреки, чем благодаря правовой ситуации, регулирующей отношения и бизнес на рынке недвижимости, цивилизованный сектор услуг развивается и сегодня охватывает большую часть сделок в Санкт-Петербурге.

Дата публикации: 11:30 21 февраля 2011

Источник: bpn.ru