На недвижимости прогореть невозможно!

- Александр, я в рамках нашего проекта "Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию" спрашиваю у руководителей управляющих компаний, зачем существует их бизнес, какую пользу они приносят. Скажите и Вы, каков смысл услуг Вашей управляющей компании?

- Собственник нежилых помещений стоит перед выбором: либо у него помещение простаивает, либо оно приносит ему деньги. Любое помещение, в зависимости от того, где оно расположено и как оно может эксплуатироваться, должно быть доведено до состояния, когда от него можно получать по максимуму реальные деньги. Но чтобы получать, нужно сначала вложиться в это помещение. Это наше глубокое убеждение. И мы помогаем правильно вложиться. В том числе и деньгами. Свои помещения (т.е. собственником которых мы являемся) мы стараемся доводить до хорошего состояния. Это требует усилий, финансов, но мы хотим, чтобы наши помещения были максимально удобны, комфортны для арендатора.

- Этого достаточно, чтобы помещение было всегда занято арендатором?

- Нет. Здесь все главное, в том числе отношения с арендаторами. Как правило, собственник не хочет этим заниматься. При этом некоторые собственники даже не понимают: зачем им нужно уважать арендатора? Они готовы пойти на снижение цен, лишь бы обращаться с арендатором как, так сказать, царь и бог по сравнению с ним. По принципу: "ты все делай, я ничего делать не буду, хорошо, пусть арендная плата будет меньше" . Разумеется, в таких условиях не может быть и речи о стабильных финансовых потоках. У нас же по другому. Мы арендатора любим, выполняем весь необходимый сервис, освобождающий его от всего, кроме их основной деятельности. И арендаторам это удобно и выгодно. Наша фирма берет эту заботу на себя, естественно, во благо финансового интереса собственника.

- Но ведь можно жить в помещениях класса С, ничего не перестраивая при этом?

- Можно, почему нет? Многие так и живут – в тех помещениях, которые как-то отстроены. Сделали там металлические двери, решетки на окнах, некоторые даже рамы заменили. Все это такие частные решения, которые в целом проблему не решают. Происходит это по разным причинам: зачастую просто не хватает средств у собственника (это типичная ситуация), затруднено общение с государственными структурами (отношения с которыми недостаточно формализованы), например для согласования перепланировок, ну и просто человек не ощущает себя хозяином. Многие в этих случаях поступают таким образом: сдают свои помещения кусками, в "убитом" виде, подешевле, первым попавшимся арендаторам в надежде, что те сами там что-нибудь сделают. Но это ошибка. Арендатор (или субарендатор) никогда не будет ничего кардинального делать в помещении, кроме того, чтобы укрепить свою дверь, сделать новые решетки, не стелить какой-нибудь ковролин, чтобы не видно было "убитого" пола, и как-то покрасить стены. Ну не будет он больше ничего делать. Есть серьезные капитальные вещи, которые может сделать только собственник. Не сделав этого, нельзя рассчитывать, что помещение будет приносить максимальный доход.

- А вы можете помочь тому собственнику, у которого дом есть, а денег нет?

- Конечно.

- И что вы будете делать?

- Это зависит от объема средств, которые нужно вложить в реконструкцию или в ремонт его помещения. Либо мы обойдемся собственными средствами, либо возьмем кредит в банке. У нас есть подо что, у нас есть собственность. То есть под залог ее. Хотя, конечно, мы хотели бы иметь другие взаимоотношения уже и с банками, более оперативные, более простые, но... банки еще не готовы. Тем не менее мы найдем средства, мы готовы инвестировать в приведение помещения в необходимый вид.

- А чем за это платит собственник? Ведь не в подарок же Вы ему даете деньги?

- Ну, это вопрос обсуждения с собственником. Это нормальный инвестиционный проект и вопрос о сроках сотрудничества. Многое зависит от того, что собственник считает допустимым для себя. Представим ситуацию. У собственника есть помещение, даже здание, скажем, 1000 кв метров, часть которого он уже сдает, в убитом виде, но сдает. Важно, что собственник фактически живет на эти деньги. В этом случае возможно договориться, какие минимальные деньги он должен иметь для своего проживания, мы берем это помещение в ремонт, инвестируем в него. За проведение этих работ мы берем какой-то процент от объема инвестиций и договариваемся, что после ремонта мы сдаем это помещение в аренду и рисуем график возврата этих средств. Все эти цифры прозрачны, все согласуется с собственником. Главное – возможен вариант, когда собственник ни на день не теряет тот финансовый поток, к которыму привык, на который живет. Правда, это потребует больших инвестиций и удлинит срок возврата наших средств.

- Для таких проектов какие сроки рассматриваются?

- Как правило, это 2-3 года. Сейчас этого достаточно, но в дальнейшем эти сроки увеличатся. Даже Гостиный двор - один из наших серьезных инвестиционных проектов, где мы возвращаем свои деньги в течение двух с половиной лет.

- Но все равно, это довольно большой срок. По сравнению с традиционной услугой управления недвижимостью, где управляющая компания не вкладывает деньги в объект управления, не слишком ли велик риск? Мало ли что произойдет за это время...

- Нужно договариваться с собственником о том, кто будет страховать его помещение: либо он, либо мы. Соответственно, эти расходы должны быть отнесены либо к нам, либо к нему, т.е. все должно быть понятно. Мое глубокое убеждение, что помещение, собственником которого ты являешься, должно быть застраховано. Это несомненно. И это должна быть не какая-то обязательная страховка, а твоя, добровольная, и на ту реальную сумму, которая потребуется тебе для восстановления помещения. Тем более, если мы говорим о доходных помещениях, т.е. о помещениях, которые сдаются в аренду. Арендатор всегда менее аккуратно относится к собственности, чем собственник. Поэтому возможны случаи загорания, заливания и т.п. вещей. Мы занимаемся профессиональной эксплуатацией зданий и помещений уже достаточно давно. У нас есть квалифицированный персонал, прошедший обучение по вопросам электробезопасности, пожарной безопасности, имеющий многолетний опыт работы в области реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости, в том числе инженерных систем. Мы хорошо знаем требования различных надзорных органов, например требования Энергосбыта и Энергонадзора и можем помочь собственникам привести электрохозяйство в надлежащее состояние, а в ряде случаев, при наличии необходимости и принципиальной возможности, получить разрешение на увеличение мощности присоединения. Кстати сказать, в старых домах эти мощности просто нереально занижены.

- Что значит занижены?

- Занижены те мощности, которыми реально можно пользоваться. А на самом деле используются мощности существенно выше. Почему так часто происходят пожары, скажем, по коммерческой недвижимости в Москве? Потому, в частности, что заложенная там электрика, то есть провода, их размер, автоматика, которая там используется, и пр. – все это давно устарело. Пришли другие мощности, совершенно новые источники потребления. Сейчас даже чайник уже берет 2 квт. А многие пользуются современными кондиционерами, имеют мощные электробатареи и пр. Мощность у них превышает предельно допустимую в несколько раз. А сколько самодельных нарушений? Достаточно зайти и посмотреть, что делается даже в государственных учреждениях. Зачастую видишь, что провода идут по стенам, что они скручены-свинчены, болтаются как угодно и т.д. Понятно, что все это просто напросто ждет своего часа.

- И что, электрику в старом офисном помещении можно привести в порядок?

- Можно провести соответствующее исследование, согласовать в службе присоединения отпуск большей мощности электроэнергии, разработать линейную схему электропитания, и получить все необходимые документы по электрике. Это отдельная дорогостоящая муторная работа, тем не менее мы этим занимаемся. Никуда не денешься, задание есть задание.

- Вы устанавливаете свои технические системы?

- Смотря какие системы. Оповещение о пожаре, нормальную электрику, часто кондиционирование, иногда и свое отопление (если помещение, скажем, недостаточно утеплено). Устанавливаем, конечно сами или нанимаем специализированную организацию. Но одновременно с этим мы решаем и другую задачу. Возможна установка датчиков по расходу воды и измерению расхода тепла. За счет этого мы помогаем сэкономить деньги, чтобы собственник помещения оплачивал реально использованные ресурсы.

- С какими проблемами обычно сталкивается собственник, решив привести в порядок свой офис?

- Согласовать проведение переоборудования помещения, согласовать отпуск больших мощностей по электрике, реконструкцию фасада - это проблема. Ведь все необходимо правильно, грамотно оформить, так чтобы собственника не оштрафовали. На мой взгляд, по нежилым помещениям 90% собственников нарушают даже элементарные правила эксплуатации. И не потому, что они злостные нарушители, просто у них нет соответствующих специальных знаний и опыта. У них плохо с электрикой, плохо с пожарными, плохо с оформлением документов... Поскольку нарушений очень много, возникает соблазн закрыть на них глаза: "Так живем и будем жить". Но рано или поздно это все их касается. Возникают проблемы с регистрацией, с БТИ, с комиссиями по контролю за использованием нежилых помещений, которые время от времени приходят и говорят: "Товарищ, с вас штраф такой-то". И предлагают исправить недостатки в течение 2-3-4-х месяцев. Вот тогда уже точно бегут к нам и просят привести в порядок документы или что-то еще... А ведь этой нервотрепки можно было избежать. А главное – это расширение возможностей старых домов по электрике при реальных гарантиях от пожаров. К сожалению, в этом вопросе городские власти действуют формально. Скажем, пожарные службы могли бы работать в комплексе с электриками, в частности, по старым зданиям, могли бы делать соответствующие предписания, чтобы вместе приводить весь дом в порядок. А поскольку каждая контролирующая служба действует сама по себе, то собственник откупается при каждой проверке.

- А как Вы, как собственик, поступаете со своими помещениями?

- Мы набили у себя все эти шишки, поэтому помогаем и другим избежать этих трудностей. Кстати, мы одно из двух первых малых предприятий в Таганском районе. Понятие "малые предприятия" появилось в 1989-м году. И мы были одни из первых и нам тогда существенно помогали районные власти. Я готов привести и показать, в каком состоянии находится моя собственность. Разве не интересно посмотреть... сапожник с сапогами или без сапог? Собственник-клиент понимает, что в результате нашего управления его помещения будут не хуже. Это нормальное явление. Показав ему свои помещения, скажу: "Вот так будет и у вас". Приходите и смотрите.

генеральный директор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина

Дата публикации: 16:04 11 июня 2004

На недвижимости прогореть невозможно!

- Этого достаточно, чтобы помещение было всегда занято арендатором?

- Но ведь можно жить в помещениях класса С, ничего не перестраивая при этом?

- А вы можете помочь тому собственнику, у которого дом есть, а денег нет?

- И что вы будете делать?

- А чем за это платит собственник? Ведь не в подарок же Вы ему даете деньги?

- Для таких проектов какие сроки рассматриваются?

- Что значит занижены?

- И что, электрику в старом офисном помещении можно привести в порядок?

- Вы устанавливаете свои технические системы?

- С какими проблемами обычно сталкивается собственник, решив привести в порядок свой офис?

- А как Вы, как собственик, поступаете со своими помещениями?

генеральный директор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина

Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.

Рынок недвижимости - РОССИЯ - последние новости

Архив публикаций

Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - РОССИЯ

Дарственная на квартиру - плюсы и минусы

2020-й год может сильно ударить по рынку апартаментов - эксперт

Невский район - инвестиционно-привлекательная часть города

Как изменились цены на жилье вблизи Охта-Центра и Лахта-Центра за 10 лет

Сделка купли-продажи жилья: кто за что и сколько платит?

Пользователям

Компаниям

Контакты

BPN.RU © 2004-2012