На северо-восток: жилье под Москвой

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Северо-восток Подмосковья – это ярко выраженный «середнячок». По уровню престижности этим местам, конечно, далеко до знаменитой Рублевки с ее совершенно заоблачным пафосом (и ценами). С другой стороны, бедняцкими эти места тоже не назовешь. С советских лет здесь сохранилось много дач, прежде принадлежавших весьма и весьма влиятельным людям – писателям, генералам, академикам. Есть и наукоград Королев. В нынешнее время здесь, как и во всем Подмосковье развернулось активное строительство: современные дома появляются во всех северо-восточных городах.

Что и как строят в городах, находящихся в зоне до 30 км. от МКАД по Ярославке, насколько дорого потом продают – все эти вопросы изучал «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Иного нет у нас пути…

В некоторые другие сегменты Подмосковья ведут сразу две или даже три трассы. На северо-восток же уходит только одно шоссе – Ярославское. Находящийся внутри и вне Москвы Национальный парк «Лосиный остров» не дает возможности проложить иные магистрали – и слава богу, потому как экология не менее важна, чем транспортная доступность.

Итак, Ярославка. Миновав Садовое кольцо, едем по Проспекту Мира. Участок этот, говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по стратегическому и инвестиционному развитию, преодолевается, как правило, довольно бодро. Заметим, что встречное движение тут обычно затруднено: всех держит светофор на пересечении с Садовым кольцом.

Без особых проблем миновав «Рижскую» (тут следует поблагодарить строителей, несколько лет назад завершивших реконструкцию Крестовского путепровода), сталкиваемся с некоторыми проблемами у станции метро «Алексеевская». Далее – периодически возникающие сложности у станции «ВДНХ».

С Северянинского моста (где, рассуждая строго юридически, Ярославское шоссе и начинается – до этого был Проспект Мира) мы хлебнем настоящих проблем. Трасса там, во-первых, еще не реконструирована: периодически приходится останавливаться на светофорах. А во-вторых, новации московского руководства по организации выделенных полос для общественного транспорта принесли, как бы это помягче, весьма противоречивые результаты. Законопослушные водители «тупят» в пробках, а незаконопослушные не только выезжают на эти самые выделенные полосы, но даже паркуются на них. И не сказать, что сотрудники ГАИ очень усердно их за это гоняют.

К пересечению с МКАД Ярославка подходит во вполне достойном виде – по четыре полосы в каждую сторону. Прилично выглядит и само пересечение – тут сооружена четырехуровневая развязка. Но вот дальше, при продвижении в область, полос становится только по две – это классическое «бутылочное горлышко», в котором образуются серьезные заторы. Возле Королева (7 км от МКАД) – еще одна развязка с расширением до шести полос, но потом – новое сужение. В общем, скучно водителю не будет.

«Железная» альтернатива

Тем, кому не повезло (или, может быть, по нынешней ситуации как раз повезло) не иметь машину, добираются до своих «подмосковных владений» на муниципальном транспорте. До всех городов северо-восточного направления ходят автобусы и маршрутки – отправляются они от станций метро «ВДНХ» и «Медведково». Время в пути – от 20 до 50 минут, хотя это, конечно, весьма «расчетная» цифра, зависящая от транспортной ситуации.

Традиционная альтернатива автотранспорту – железная дорога. Электрички ходят с Ярославского вокзала, и преимуществом этого варианта является предсказуемость по времени – пробок на железнодорожных путях пока еще нет. Существенным недостатком будет, правда, определенная некомфортность – но и это дело поправимое, поскольку, напоминает Андрей Глебов, директор Управления маркетинга и продаж компании «Домус финанс», в ряд городов (Мытищи, Болшево, Пушкино) отправляются скоростные экспрессы «Спутник».

Лоси и вода

С точки зрения экологии, северо-восток Подмосковья довольно-таки благополучен. Здесь есть огромный лесной массив – «Лосиный остров», который не только вплотную подходит к МКАД, но и глубоко вклинивается в Москву, доходя до Сокольников. Другой благоприятный природный фактор являются водохранилища – их здесь тоже много. В ряду водных объектов Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») называет Акуловский гидротехнический узел, снабжающий Москву питьевой водой. Еще в этих местах находится Пироговское водохранилище, а также реки Клязьма, Уча, Яуза, Сукромка и многие другие. «Благоприятную экологическую ситуацию портят лишь Северная ТЭЦ и свалка в Долгопрудном», - подводит итог эксперт.

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», в целом соглашается с мнением об экологическом благополучии этих мест. Он напоминает, что с 1930-х годов здесь выделялись земельные участки под дачи советской элите. «Приличная экология и в городах, - добавляет Алексей Шленов. – Например, в черте города Королев лесные массивы занимают территорию в 196 га. Благоприятна ситуация и в Пушкино».

Все для жизни

Времена, когда жители области завистливо смотрели на Москву и ездили в нее за каждой мелочью, давно прошли: сегодня по уровню развития социальной инфраструктуры Подмосковье почти догнало столицу. А по некоторым аспектам даже опередило – например, крупные торгово-развлекательные центры оказалось выгоднее строить как раз в области, и они если и жмутся к МКАД – то с внешней стороны.

Так что ситуация с инфраструктурой в описываемых нами городах вполне благополучна. «Безусловно, существуют некоторые проблемы с наличием мест в детских садах, но аналогичные трудности есть и в Москве, - замечает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»). – А вот торгово-развлекательные центры, магазины, больницы и поликлиники, школы и все прочие объекты инфраструктуры в областных городах не уступают московским. Что касается парков, скверов и прочих мест отдыха, то пока в областных городах их больше чем в Москве».

Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж») добавляет, что много различных объектов находятся прямо на трассе. Это различные автосалоны, строительные рынки и крупные ТРЦ – XL, «Красный кит», «Формат», «Пулмарт» и множество прочих.

Вторичный рынок

Застройка городов северо-восточного направления (как, впрочем, и всего Подмосковья) представляет собой причудливую смесь разных эпох и стилей. Тут довольно много частного сектора, многоквартирных домов до- и послевоенной эпох. Оставили свой след и хрущевская эпоха с ее пятиэтажками, и брежневские годы, когда строились в основном панельные дома в 9-16 этажей. И, конечно, строения последних 20 лет.

Самый близкий к Москве город оказывается одновременно и самым крупным – это Мытищи. На него, по данным опрошенных нами экспертов, приходится до 60% всего предложения по северо-востоку. Минимальные цены на квартиры начинаются здесь от 3 млн. руб., а самый дорогой объект, по данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», стоит 22 млн. – это семикомнатная двухуровневая квартира общей площадью 237 кв. м в современном монолитно-кирпичном доме.

Расположенный всего в 10 км от МКАД Королев уже значительно проигрывает Мытищам и по объему предложений (всего порядка 24% от общего на направлении, т.е. вдвое меньше, чем в Мытищах), и по ценам. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 2,7-2,8 млн., а самый дорогой обнаруженный нами объект стоил 12,3 млн. – это трехкомнатная квартира в 120 кв., расположенная в новом монолитно-кирпичном доме рядом со станцией.

Что до находящихся еще дальше Ивантеевки (17 км. от МКАД) и Пушкино (19 км. от МКАД), то они во многом похожи – доля рынка составляет порядка 7%, минимальные цены на однокомнатные квартиры – от 2,5 млн. руб. Новых современных домов в этих городах, конечно, меньше, стоят самые дорогие квартиры порядка 9,5-10 млн. руб.

Первичка: Мытищи снова впереди

Среди объектов нового строительства первенство (как по объемам, так и по ценам) снова принадлежит Мытищам. Как говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», этот город вообще занимает второе место в Московской области по дороговизне новостроек – уступает он только Реутову. Средняя цена 1 кв. м здесь – 77 тыс. 300 руб. Столь высокая цена объясняется не только близостью к Москве, но и хорошо развитым транспортным сообщением а также обеспеченностью социально-бытовой инфраструктурой.

В Мытищах, продолжает Мария Литинецкая, на сегодня реализуется 11 проектов новостроек. Одним из наиболее интересных эксперт называет микрорайон «Ярославский» - его площадь застройки составляет 114 га, общая площадь квартир – более 1 млн. кв. м. Генеральным инвестором и девелопером проекта выступает компания «ПИК-Регион». Микрорайон будет включать в себя более 30 домов этажностью в 16-35 этажей. Запроектированы паркинги на более чем 6 тыс. машиномест, создается богатая инфраструктура: пять детских садов, четыре школы, спортивные сооружения, магазины, поликлиника, большое количество торгово-развлекательных заведений.

Среди других интересных проектов Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») называет два ЖК – «Академик» и «Новые вешки». Первый – это современное 25-этажное монолитное здание повышенной комфортности с нежилыми помещениями на первом этаже и подземно-наземной автостоянкой. Площади квартир здесь варьируются от 42 до 89,44 кв. м, цены начинаются от 64,5 тыс. руб. за кв. м.

А «Новые Вешки» хоть и расположены в Мытищинском районе, но добираться до ЖК нужно по другому шоссе – Алтуфьевскому. Объект примечательный: к существующему одноименному коттеджному поселку пристраивается малоэтажный (шесть этажей) квартирный комплекс. Минимальная площадь квартир – от 41,5 кв. м, цены начинаются от 94 тыс. руб. за кв. м.

В Королеве, говорит Андрей Глебов («Домус финанс»), возводится ЖК «Золотые ворота». Это 22-этажный 3-секционный дом бизнес-класса с подземным паркингом. На данный момент заканчивается монтаж коробки здания, устанавливаются межкомнатные перегородки и ведется остекление. Ориентировочный срок сдачи Госкомиссии – 1 квартал 2013 года. Стоимость квадратного метра составляет от 67 900 рублей. Также действует ипотека и рассрочка платежа. При 100% оплате предоставляется скидку 2%. До 8 марта действует скидка 2 000 рублей с квадратного метра при покупке 3-комнатной квартиры в 1 секции жилого корпуса. Экономия покупателя может составить до 237 200 руб.

В Ивантеевке, продолжает Андрей Глебов, реализуются квартиры в ЖК «Антей». В этом шестисекционном монолитно-кирпичном доме, созданный по индивидуальному проекту, на данный момент полностью закончен монтаж и кровельные работы, во всех подъездах установлены лифтовые кабины. Срок сдачи госкомиссии предположительно произойдет уже в 1 квартале 2012 года. Стоимость 1 кв. м начинается от 52 тыс. руб., есть возможность получить купить с помощью ипотеки и в рассрочку.

Пушкино, по словам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), является одним из самых доступных по цене новостроек городов, расположенных в зоне 15-20 км от МКАД. Средняя стоимость 1 кв. м составляет здесь порядка 55 тыс. руб. В числе наиболее интересных объектов можно назвать новостройку по адресу: Московский проспект, д. 57, корп. 4, возводимый компанией «ЮИТ Московия». Это монолитно-кирпичный двухсекционный 19-этажный жилой дом, в котором расположены 1, 2 и 3-комнатные квартиры различной площади. На цокольном и первом этажах находятся нежилые помещения, а на прилегающей территории предусмотрены места для парковки автомобилей, детские и спортивные площадки. Плановый срок окончания строительных работ – II квартал 2012 года.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

В целом северо-восток Подмосковья характеризуется неплохой экологией, транспортной доступностью и развитием инфраструктуры. А наличие здесь таких разных городов (Мытищи – один из самых дорогих, и Пушкино – один из самых дешевых) позволяет выбрать жилье по вкусу и по карману самым разным категориям покупателей.

Дата публикации: 09:44 05 марта 2012

Источник: bpn.ru