Эксперты предсказывают снижение арендных ставок на бизнес-центры класса "А"

По итогам I квартала 2014 года в Санкт-Петербурге было введено порядка 47,5 тыс. кв. метров новых офисных площадей. 20% от общего объема офисной недвижимости приходится на бизнес-центры класса «А». По прогнозам экспертов компании NAI Becar, уровень вакансии в данном сегменте на протяжении года будет увеличиваться, что, в свою очередь, может привести к снижению арендных ставок.

По данным NAI Becar, в I квартале 2014 года были введены в эксплуатацию три бизнес-центра, все представляют класс «А»: два бизнес-центра «Сенатор» в Петроградском районе города и бизнес-центр «Электро». Кроме этого, состоялось официальное открытие двух корпусов первой очереди комплекса «Невская ратуша», введенных в эксплуатацию в конце 2013 года. Таким образом, общий объем предложения на рынке офисной недвижимости достиг 2 127 тыс. кв. метров (для классов «А», «B », «В»), с учетом класса «С» – 3 302 тыс. кв. метров.

Как отмечают эксперты NAI Becar, в части спроса на офисы в I квартале 2014 года сохраняются тенденции, обозначившиеся в конце прошлого года. Продолжается рост уровня вакансии в классе «А», он составляет сегодня 18,2%. Новые бизнес-центры данного класса, введенные в 2013 году и начале 2014 года, заполняются арендаторами достаточно медленно. Уровень вакансии в них может достигать 30-80%. Вакансия в классе «В » снижается и равна 7%, в классе «В» – 9,2%. «Наиболее низкий уровень вакансии характерен для класса «С» – 3,2%. Такие объекты представлены во всех районах города и пользуются спросом среди арендаторов за счет невысоких ставок аренды и мелкой нарезки помещений», - отмечает Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar.

Специалисты отмечают небольшие изменения в коммерческих условиях на рынке офисной недвижимости. «Заметное изменение курса валют в начале года незначительно повлияло на ценовую политику на рынке офисной недвижимости, так как ставки установлены преимущественно в рублях» - говорит г-жа Скаландис. Так, в классе «А» арендные ставки снизились на 3%. С учетом НДС и эксплуатационных расходов ставки в данном сегменте равны 1500 рублей за кв. метр. В классе «В » рост арендных ставок, по сравнению с концом 2013 года, составил 4% или 2% при корректировке с учетом уровня инфляции. Средние арендные ставки в этом классе равны 1280 рублей за кв. метр. В бизнес-центрах класса «В» можно сегодня арендовать помещения в среднем за 950 рублей за кв. метр, в классе «С» – за 830 рублей за кв. метр.

Минимальная площадь помещений, сдаваемых в аренду, в классе «А» – 22 кв. метра, в классах «В » и «В» – 13-15 кв. метра. Верхние границы предлагаемых в аренду площадей представляют собой этажи целиком и достигают 3000 кв. метров. В целом наиболее часто в аренду предлагаются площади 20-60 кв. метров и 100-500 кв. метров.

Во II квартале 2014 года к вводу запланировано около 60 тыс. кв. метров арендопригодных офисных помещений, из которых чуть более половины придется на класс «А», остальное – на класс «В». С учетом результатов I квартала общий объем ввода за год может составить примерно 280 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Большинство объектов, заявленных к сдаче в 2014 году, будут введены в классе «А», что может спровоцировать дальнейший рост вакансии в данном сегменте, рост конкуренции и как следствие – снижение арендных ставок. Еще одним способом конкурентной борьбы может стать пересмотр договорных отношений с арендаторами в пользу заключения долгосрочных договоров аренды. О таких намерениях уже заявили ряд компаний, например, сеть петербургских бизнес-центров «Сенатор». Компания намерена заключать контракты по аренде сроком от 3 до 10 лет.