Юристы рассказали, как защитить от чиновников мансарду

В последнее время столичные власти объявили настоящую войну владельцам мансард. В московских судах рассматриваются десятки исков чиновников к компаниям и частным лицам, которые реконструировали чердачные этажи, расположенные над принадлежащими им помещениями. Однако, как показывает анализ судебной практики, при определенных обстоятельствах собственники мансард могут успешно отбиться от предъявленных им претензий. Как сохранить в таких ситуациях мансарду, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Как правило, с исками в суд о сносе мансард обращаются префектуры, реже — Департамент культурного наследия (в том случае, если мансарда размещена на крыше здания, признанного историческим памятником). Обычно чиновники требуют признать мансарду, созданную без полученных на это необходимых разрешений, самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), а также обязать владельца самостоятельно снести надстройку за собственный счет, либо взыскать с ответчика расходы на демонтаж (который обходится в 13–15 тыс. руб. за кв. м).

Чаще всего истцы ссылаются на то, что мансарда построена в отсутствие разрешительной документации. Это, по их мнению, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. «Однако отсутствие такого разрешения само по себе не означает, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан», — замечает адвокат Олег Сухов.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также исходя из судебной практики отсутствия разрешения недостаточно для признания постройки самовольной и ее сноса. Демонтаж возможен только в том случае, если при возведении спорной постройки были допущены конкретные нарушения градостроительных, строительных норм и правил. Но доказать этот факт чиновники зачастую не в состоянии. Имеет значение и то, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации — в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Так, рассказывает Олег Сухов, по одному из судебных дел о сносе мансарды в Москве чиновники приложили к иску заключение «карманных» экспертов о несоответствии спорной постройки градостроительным и строительным нормам и даже о том, что она представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Однако при опросе эксперта в суде выяснилось, что выводы о рисках были сделаны лишь на основании факта отсутствия проектной документации. Повторная экспертиза, проведенная уже по ходатайству ответчика с применением инструментальных методов исследования, позволила доказать безопасность мансарды и предотвратить ее снос.

Весомым аргументом против сноса могут стать риски повреждения здания при демонтаже мансарды. Адвокат Олег Сухов приводит конкретный случай из судебной практики. Московский предприниматель построил мансарду на крыше здания дореволюционной постройки на Таганке без оформления разрешительной документации. Префектура подала на него в суд и потребовала снести самовольную постройку, которая к тому же якобы нарушила внешний вид фасада исторического здания. Назначенная по делу судебная строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что снос мансарды нанесет непоправимый ущерб зданию постройки 1830 года. А именно — будут повреждены стены, включая опорную часть внутренних несущих стен, отдельные элементы фасады. В результате, прислушавшись к экспертам, суд пришел к выводу, что объективной необходимости в сносе мансарды нет. Другому владельцу мансарды по аналогичному делу о сносе удалось доказать, что эксплуатация здания после сноса мансардного этажа будет невозможна из-за отсутствия утепления перекрытия последнего этажа.

По словам юристов, распространенным основанием для отклонения исков о сносе мансард является пропущенный срок исковой давности. Зачастую чиновники пытаются демонтировать мансарды, построенные в конце девяностых — начале «нулевых» годов, тогда как общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ). «Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорные конструкции возведены без разрешения на строительство. Однако сами чиновники приносят в суд документы, свидетельствующие о том, что факты строительства мансард без разрешения фиксировались еще 8–10 лет назад. В соответствии с п. 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске», — резюмирует Олег Сухов.