Качество дороже денег

Предложение на петербургском офисном рынке продолжает активно пополняться за счет бизнес-центров класса В и В+. Летом на рынке появятся сразу несколько таких объектов, а всего за 2004 г. в эксплуатацию будет сдано примерно 100 000 кв. м площадей этого уровня в построенных с нуля и реконструированных зданиях. Но в сравнении со спросом предложения все равно мало.

В общем объеме офисных новостроек на долю объектов класса В приходится примерно 60%. По оценке аналитиков компании “Бекар”, к концу 2004 г. емкость этого сектора офисного рынка достигнет 260 500 кв. м, или 29% от совокупного предложения площадей в городских бизнес-центрах. (В конце 2003 г. этот показатель составлял чуть более 150 000 кв. м, или 25%.) Но спрос на помещения уровня В и В+ по-прежнему остается неудовлетворенным. Действующие комплексы заполнены на 95-100%. По наблюдениям специалистов “Бекара”, в новых бизнес-центрах в течение первого полугода эксплуатации арендные ставки в среднем увеличиваются на 5-15%. В целом по рынку офисов класса В и В+ прогнозируется рост ставок в пределах 5-10% за 2004 г.

Директор “Бекара” Татьяна Скаландис поясняет: “Значительный выброс новых качественных площадей не приведет к перенасыщению рынка прежде всего потому, что приоритеты арендаторов постепенно меняются. Они обращают все больше внимания не на размер платы, а на качество отделки и оборудования помещений и на набор дополнительных услуг. Среди клиентов, претендующих на офисы класса В, заметно — до 35% — выросла доля иностранных и московских фирм, которые ориентируются на привычный для них уровень сервиса. Им нужна индивидуальная планировка офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории делового комплекса банковского офиса, тренажерного зала, ресторана и т. п. Даже незначительное повышение ставки в одном из бизнес-центров при расширении спектра услуг в другом может легко спровоцировать миграцию арендаторов. Общая тенденция — перетекание спроса от офисных центров класса С к объектам более высокого уровня”.

В конце мая на Петроградской стороне (ул. Кропоткина, 1) заработал бизнес-центр “Сенатор”. Это уже третий объект в сети, которая принадлежит холдингу “Империя” и развивается под общим брэндом. “Империя” специализируется на скупке предприятий, обладающих потенциально привлекательной недвижимостью, и их перепрофилировании.

Исходным материалом для нового офисного центра, позиционированного как объект класса В+, стало здание бывшей городской бани. Холдинг приобрел его более двух лет назад и вложил в реконструкцию около $3,5 млн. Общая площадь 4-этажного комплекса — 6000 кв. м, арендопригодная — 4500 кв. м. Первый этаж отдан под магазины. По словам коммерческого директора “Империи” Андрея Пушкарского, до открытия “Сенатора” в аренду было сдано более 50% помещений при ставке $360 за 1 кв. м в год. Холдинг уже приступил к работе над четвертым бизнес-центром В+, который тоже разместится на Петроградской стороне (ул. Чапаева, 15), на территории бывшей фабрики музыкальных инструментов “Арфа”. Реконструкция здания общей площадью 12 000 кв. м должна завершиться к концу года.

Летом финиширует проект корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга” по созданию бизнес-центра класса В+ на ул. Шпалерной, 54 (в нескольких кварталах от Смольного). Это первый в городе комплекс, где площади изначально предлагались только в собственность и продавались на стадии строительства. С осени 2001 г., когда происходили первые сделки, цены выросли с $950 до $1800 за 1 кв. м. Практически все помещения, за исключением одного офисного блока, уже реализованы. Общая площадь замкнутого комплекса с паркингом во внутреннем дворе — 9100 кв. м (офисная — 6400 кв. м). Стоимость проекта — примерно $7 млн.

По такой же финансовой схеме “Возрождение Санкт-Петербурга” строит еще два бизнес-центра — на 14-й линии Васильевского острова и на пр. Добролюбова (Петроградская сторона). При корпорации создана управляющая компания, которая по желанию собственников будет эксплуатировать их помещения, в том числе сдавать в аренду. Часть покупателей приобретает площади именно с инвестиционными целями.

К концу лета на наб. Обводного канала, 118, заработает первая очередь бизнес-центра “Адмирал” (класс В). Прошлым летом административный корпус завода “Подъемтрансмаш” рядом с Балтийским вокзалом приобрела одна из структур, подконтрольных ОАО “Промышленно-строительный банк”. В результате комплексного ремонта здание оснащено централизованными системами кондиционирования и вентиляции, оптоволоконной связью и прочими атрибутами бизнес-комфорта. Управляет проектом “Менеджмент компания ПСБ”. Общая площадь 4-этажного комплекса — 10 000 кв. м, в аренду сдаются 6500 кв. м по ставкам от 300 евро за 1 кв. м в год.

Одна из актуальных тенденций рынка: примерно половина бизнес-центров класса В отказались от доллара в расчетах с арендаторами. По данным “Бекара”, 16% офисных комплексов перешли в зону евро; еще столько же устанавливают плату в “условных единицах”, которыми оперирует КУГИ Петербурга в договорах с арендаторами городских площадей (нынешний курс — 31,5 руб. за 1 у. е.).

Валютная неразбериха делает еще более размытой ценовую границу между бизнес-центрами классов А и В. Аналитики затрудняются фиксировать ее точно и определяют как диапазон $450-480 за 1 кв. м в год. Управляющие все чаще, идентифицируя офисный объект, присваивают ему класс В+. К таким “гибридам” очевидно смещается и интерес инвесторов. Вполне возможно, что уже в 2005 г. они сделают следующий шаг и сосредоточатся на зданиях категории А. Предпосылки к этому уже есть.

Осенью в доме-памятнике на Невском пр., 38, откроется офисно-торговый комплекс высшего класса общей площадью 14 700 кв. м (под бизнес-центр в нем отводится 7000 кв. м). Инвестор — ОАО “Промышленно-строительный банк” — вложил в этот проект $40 млн. Современное инженерное оборудование позволяет отнести здание к “интеллектуальным”. Офисные площади здесь сдаются по ставкам 400-500 евро за 1 кв. м в год (без НДС).

В начале 2005 г. должен быть сдан многофункциональный деловой комплекс “Веда-Хаус” на Петроградской наб., также претендующий на класс А.

Объявлено о расширении действующего бизнес-центра “Северная столица” (класс А) на наб. Мойки, 36. Он должен разрастись на 5500 кв. м за счет надстройки соседнего здания. Сейчас помещения в “Северной столице” сдаются от 470 у. е. за 1 кв. м в год. По словам управляющего бизнес-центром Елены Афиногеновой, уровень помещений в новом здании будет еще выше. По плану строительство завершится в начале 2005 г.

Дата публикации: 12:48 16 июня 2004

Источник: bpn.ru