Грядет ли ипотечный бум

По оценкам специалистов, депутатов и разных статистических ведомств, потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка $30 млрд, но ипотечных кредитов выдано пока только около $150 млн, и это дает возможность судить об огромном потенциале ипотеки в России. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум.

Эксперты считают, что ипотека в России входит в стадию бурного роста. Сделать такой вывод можно на основе несложных расчетов. Объем рынка ипотечного кредитования обычно исчисляется в процентах от ВВП. По оценке специалистов компаний Ernst & Young и J. P. Morgan, уже в 2003-2005 гг. развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%, а в 2008 г. процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования.

Нужно отметить, что другие страны проходили такой же путь. Если говорить, например, о странах Балтии и Польше или же о других странах, где эти рынки появились совсем недавно, то там этот объем составляет 3-5% от ВВП, а в странах с развитой экономикой, как, например, Германия, — до 50% от ВВП.

Между тем сегодня объем российского рынка ипотеки составляет десятые доли процента от ВВП. Если оглянуться на опыт стран, где ипотечный рынок начал очень активно развиваться, мы увидим, что это происходило, как правило, после появления возможности привлечения долгосрочного финансирования с рынка ценных бумаг. Там, где появился вторичный рынок закладных, а значит, возможность привлекать деньги с рынка капиталов, рынка ценных бумаг, рынок ипотечного кредитования заработал быстрее. Так, в Соединенных Штатах объемы обращения вторичного рынка ипотечных ценных бумаг оцениваются более чем в $1 трлн. На сегодняшний день это превышает внутренний государственный долг Соединенных Штатов. Это огромный потенциал и огромный рынок. Практически во всех европейских странах сейчас тоже очень активно идет секьюритизация ипотечных активов, привлекая, таким образом, долгосрочные ресурсы в ипотечный рынок.

Что мешает

Из факторов, которые сдерживают развитие ипотеки в России, можно выделить четыре основных.

Первый фактор — незавершенность налоговой реформы. Люди, которые берут ипотечные кредиты, должны декларировать налоги. Как известно, работодатели, особенно средний и мелкий бизнес, не заинтересованы в том, чтобы платить налоги, потому что при выплате заработанной платы помимо подоходного — 13% — компаниям еще нужно платить корпоративный налог 38%, что зачастую не под силу малому бизнесу. Это приводит к тому, что появляется большое количество людей, которым сложнее подтвердить свой уровень доходов банку, а значит, сложнее получить ипотечный кредит. Так что налоговый блок требует окончательной проработки в этой части.

Второй блок — платежеспособный спрос. В таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и несколько других, средний уровень доходов населения относительно высок, а дальше по России — очень низок. Это второй фактор, который сдерживает развитие рынка ипотеки, хотя в последние несколько лет средние доходы на душу населения растут, а значит, положительное движение в этом направлении есть.

Третий фактор — это издержки, связанные с получением кредита на покупку квартиры. Когда человек покупает квартиру, беря ипотечный кредит, он вынужден нотариально регистрировать сделку и платить нотариальную пошлину 1,5%, а также нести дополнительные транзакционные издержки, связанные с регистрацией залога. Это ставит в неравное положение человека, покупающего квартиру за наличные, и человека, который покупает жилье с использованием ипотечного кредита. В первом случае он может спрятать все реальные суммы сделок и не платить нотариальную пошлину совсем — договор заключается в простой письменной форме. Во втором случае он вынужден платить нотариальный налог, потому что банк работает с клиентами, которые декларируют все реальные суммы сделок.

Четвертый фактор, сдерживающий развитие ипотеки, — это отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе. Под долгосрочным финансированием понимаются финансовые ресурсы, предоставляемые на 15-20 лет. Это обстоятельство поднимает процентные ставки на высокий уровень, который недоступен среднему классу.

Вот четыре блока причин, которые не дают рынку ипотеки развиваться так быстро, несмотря на огромный потенциальный спрос. Перечисленные обстоятельства загоняют рынок в тень, а государство теряет большие доходы.

В целом, для того чтобы ипотека становилась более массовой, очень большое значение имеет принятие пакета из 30 поправок к действующему законодательству, которые сейчас находятся на рассмотрении в Государственной думе.

В регионах

На сегодняшний день очевидна тенденция универсальных банков по развитию своей сети в регионах страны. Ипотечный бизнес не стал исключением. Пожалуй, самый большой потенциал — это 7-8 крупных городов России с населением более 1 млн человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик. К ним можно отнести Москву, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самару, Ростов-на-Дону, Красноярск, Краснодар, мегаполисы Среднего и Южного Урала — Екатеринбург, возможно, Челябинск. Там достаточно высокий доход на душу населения и достаточно большой оборот на вторичном и первичном рынке жилья.

После построения программы ипотечного кредитования в Москве и Московской области наш банк начал осваивать второй по значимости рынок страны (динамика роста цен на недвижимость за последний год превысила московскую) — Санкт-Петербург, где предлагает те же процентные ставки и условия кредитования, что и в столице. Рост стоимости жилья в других регионах страны и общая положительная динамика экономического роста за последние полтора года создали устойчивый потребительский спрос на ипотечные кредиты в крупных городах. Однако для успешного развития программ в регионе важными условиями являются гибкая ценовая политика, а также наличие рублевых инструментов для предоставления ипотечных кредитов в валюте РФ.

Новые возможности

Ипотечные кредиты на приобретение квартиры как продукт появились не так давно, и их развитие пока идет не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Это связано с тем, что, пока дом не построен, предметом залога может быть только право требования по договору инвестирования, а это увеличивает риск и приводит к повышению процентных ставок по такому виду кредитования. Есть способы снижения рисков — так, например, кредиты могут выдаваться застройщикам, и затем юридически оформленные квартиры должны продаваться уже с использованием ипотечных кредитов. К сожалению, у нас такой способ кредитования совершенно не развит.

Кроме того, существует целый ряд обстоятельств, которые замедляют развитие ипотечного кредитования приобретения строящегося жилья. Прежде всего это относится к форме договора, заключаемого между покупателем (заемщиком) и компанией — продавцом прав инвестирования. Этот договор, как правило, отвечает интересам застройщика и оставляет за покупателем ничтожно мало прав. Соответственно, принимая во внимание то, что заемщик закладывает банку именно свои права, приобретаемые по договору инвестирования (либо иной форме договора), залог таких прав представляется весьма сомнительным. Законодательное утверждение формы такого договора, который учитывал бы требования и описывал обязательства и банка, и заемщика, и застройщика, во многом решило бы эту проблему. Другой причиной, по которой кредитование новостроек продвигается медленными темпами, является отсутствие пакета документов на инвестиционный объект, который необходим банку для принятия решения о кредитовании строящегося жилья. Пока активных действий застройщиков по организации сотрудничества с ипотечными банками не наблюдается, за исключением весьма небольшого количества компаний, что может быть вызвано превышением спроса над предложением на первичном рынке.

Ипотека и инвестиции

Ипотека может рассматриваться в качестве долгосрочного инвестиционного инструмента для частного вкладчика. Вне зависимости от того, приобретает человек жилье на стадии строительства или уже готовое, использование ипотечного кредита делает это вложение зачастую более выгодным, чем другие варианты увеличения личных сбережений. Убедиться в этом можно, приняв во внимание следующие факты.

Заемщик приобретает квартиру по рыночной стоимости на момент заключения ипотечной сделки. Рост цен на недвижимость составляет в среднем 20-25% в год. По итогам двух последних лет цены на жилье выросли в Москве в среднем в полтора, а в Санкт-Петербурге — в два раза и более. Аналитики нашего банка уверены, что цены на недвижимость, по крайней мере в Москве, по-прежнему будут расти.

Дополнительным фактором является рост инфляции, который на сегодня по прогнозам составляет 10-12% в год. При этом средняя процентная ставка при выдаче ипотечного кредита составляет 12%.

В итоге уровень роста цен на недвижимость превосходит годовой уровень инфляции в сумме с процентными выплатами за пользование ипотечным кредитом. Кроме того, следует учитывать налоговую льготу по подоходному налогу, предоставляемую заемщику в соответствии с действующим законодательством, в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. Таким образом, доходность вложения средств в недвижимость с помощью ипотеки может составлять более 30% годовых.

Это и есть "спрятанный" в недвижимость доход вкладчика. Важно только грамотно им управлять. Например, если частный инвестор приобретает квартиру с целью коммерческой операции (т. е. у него уже есть жилье), то арендная плата от сдачи внаем второй квартиры компенсирует часть платежей по кредиту.

В Нью-Йорке некоторые люди таким способом стали миллионерами. В 70-80-х гг. прошлого века они купили себе жилье на Пятой авеню за $200 000-300 000, а сегодня благодаря росту цен на недвижимость рыночная цена этих объектов — миллионы долларов.

Автор — председатель правления Городского ипотечного банка.

Дата публикации: 18:07 17 июня 2004

Источник: bpn.ru