Несколько сторон медали

В основном свои оценки ситуации на московском рынке жилой недвижимости дают эксперты и сами участники рынка, лица, говоря начистоту, "заинтересованные". Тем более, интересно узнать как прогнозируют ситуацию "люди со стороны", (в основном это менеджеры среднего звена крупных компаний, работающих вне сферы недвижимости), живо обсуждающие эту тему на интернет-форумах и конференциях.

Обоснованный скепсис

User 1

"Рынок недвижимости сейчас переживает беспрецедентный рост, при этом наблюдается как рост объемов строительства и предложения, так и рост цен. В СМИ и в среде потребителей господствует мнение, что система сбалансирована, и рост спроса все еще опережает рост предложения. Обычно при этом авторы обзоров и информационных сообщений не акцентируют внимания на структуре спроса, а процентное соотношение потребительского и инвестиционного спроса является ключом к прогнозированию цен.

Кроме того, этот вопрос является довольно важным как для олигархии, так и для государства, что, в свою очередь, отражается на содержании и направленности публикаций и структуре информационного поля вообще. В попытках оправдать рост доходит до абсурдных слухов вроде существующих мифов о массовом приезде москвичей в Санкт-Петербург и владельцев нефтяных скважин в Москву.

В условиях дефицита информации об объемах покупок объектов недвижимости со спекулятивными целями достоверное предсказание практически невозможно, но в то же время существует ряд косвенных факторов, которые могут дать основания для анализа.

Исторически стабилизация после кризиса 1998 года, рост цен на нефть, сокращение оттока капитала и рост в добывающих отраслях промышленности и сфере услуг дали толчок первоначальному увеличению спроса на недвижимость. Принято считать, что процесс роста цен продолжает толкать вверх увеличение денежной массы и массовый спрос на объекты недвижимости. В то же время, если сравнить наклон кривых роста ВВП и роста цен, - ситуация получается явно абсурдной, кроме того, расслоение общества не сокращается. В России все еще нет среднего класса, который мог бы обеспечить стабильный спрос в длительном промежутке времени.

Налицо противоречия, которые становятся еще более заметными, если обратить внимание на следующие моменты:

1.Увеличение активности участников рынка недвижимости на рекламном рынке. Наружная реклама, телевидение, газеты буквально перегружены рекламой компаний и объектов строительства. При этом ряд фирм снизил цены на свои объекты как открытым, так и скрытым образом. В этом случае цену выставляют одну, а продают по другой. Дорогостоящие рекламные кампании и усилия продавцов невольно наводят на подозрения о падении спроса даже на фоне увеличения рекламных бюджетов и легкого снижения цен.

2. Несколько недель назад произошел инцидент на рынке банковских услуг, связанный с Содбизнесбанком и путешествующим факсом листиком с перечнем банков, к которым якобы у Центробанка есть вопросы. Список рос и полнился по мере прохождения по сетям связи. Интересно в этом случае то, что, несмотря на явную абсурдность "черного списка", банки отказывались кредитовать друг друга. Эта картина довольно свойственна для ситуации, когда все понимают, что кризис неизбежен, но не знают - с чего именно он начнется.

3. Довольно любопытно было смотреть телевизор, в котором различного уровня банкиры объясняли общественности, что это ни в коем случае не кризис. Глубина банковского кризиса определяется степенью недоверия вкладчиков и ничем больше. Если в один прекрасный день все вкладчики потребуют снять деньги со счетов, то банковская система будет неизбежно подвержена мощному кризису, а самый простой и радикальный способ борьбы с такими ситуациями - PR-кампании направленные на то, чтобы сделать "хорошую мину независимо от игры". Еще более усложняет ситуацию заявления правительства о необходимости укрупнения на этом рынке, поскольку любое потрясение может быть использовано для сокращения числа банков на рынке.

4. В оправдание высоких цен очень часто утверждают, что рост - это общемировая динамика, которая естественным образом распространяется и на наш рынок. Здесь забывают два факта. Первый - это то, что западные эксперты полтора года предупреждают о том, что мировой рынок недвижимости сильно перегрет. Второе - произошедший не так давно кризис азиатского рынка, который базировался в большой степени, на кризисе рынка недвижимости.

5. Кроме того, если уж говорить об общемировых тенденциях, то в ближайшее время ожидается повышение в США процентной ставки до 2,25% к концу года. В среднесрочной перспективе это должно привести к оттоку инвестиций с развивающихся рынков и росту доллара, который тоже может отразиться на покупательной способности сограждан.

6. Следующий пункт, из которого может последовать сокращение свободных средств в стране - это политическая ситуация и конфликты власти с олигархами, следующие один за другим. Это, с одной стороны, затормаживает приток иностранного капитала, так как является не лучшим вариантом PR-кампании из возможных, а, с другой стороны, - вызывает отток капитала, принадлежащего потенциально опальным воротилам.

7. Тесная связь банковского бизнеса и инвестиций в строительство выступает дополнительным фактором, который увеличивает вероятность кризиса. Дело в том, что недвижимость давно перешла из категории потребительского товара в инвестиционный инструмент с высокой доходностью. Такой ситуацией банки, разумеется, пользуются и значительно увеличили долю инвестиций в строительные проекты (А если учесть то, что большинство просто инвестиционных проектов связано со строительством или реконструкцией, то картина вообще получается мрачной). Получается, что имеется весьма сильная взаимосвязь между банковским и строительным секторами экономики.

8. Особенности рынка недвижимости - это длительность всех процессов (сравнительно с фондовым рынком) и полная непрозрачность. О неангажированном описании кривой изменения цен остается только догадываться, и здесь СМИ играют роль инструментов в руках лоббистов дальнейшего роста. Возникает дефицит негативных сигналов (краткосрочные колебания цен незаметны).

9. Наблюдается редкая активность ряда высокопоставленных чиновников в попытках запустить ипотечное кредитование. Дело в нашей стране очень сложное и требующее длительного периода времени. Активность, с которой этот вопрос решается сейчас, наводит на мысль, что это вызвано сильным лобби, поскольку ипотека расширит круг инвесторов в строительство и поэтому должна сохранить растущие тенденции. На мой взгляд, запустить ипотеку до кризиса невозможно успеть по нескольким причинам. Во-первых, ни один здравомыслящий частный банк не будет давать длинных денег под разумные проценты. Во-вторых, законодательная база у нас такая, что ипотека невозможна как факт, а исправлять ее потребует нескольких лет работы и миллионов долларов, потраченных на стимулирование депутатов. Государственная поддержка здесь кажется маловероятной.

10. Оценки себестоимости массового строительства в Москве плавают в промежутке 700-800 долларов за кв. м, в то время как цены находятся далеко за планкой 1700 долларов за кв. метр. Прибыльность составляет около 150% (правда, половина прибыли - это "плата за административный ресурс"; т. е. чистая прибыль застройщиков находится в районе 60-80%), качество строительства неуклонно падает с ростом объемов - как следствие отсутствия квалифицированной рабочей силы, недостатка современной строительной техники (достаточно упомянуть, что в Москве есть только два высотных крана, способных поднимать груз на высоту свыше 30 этажей), увеличение числа объектов, падение требований госприемки и т. д.

11. Практически полностью отсутствует статистика по инвестиционному спросу на недвижимость и прозрачность этого рынка. Никто и никогда не говорил, какой процент недвижимости скупается с целью спекуляции, а не конечного потребления (мнения экспертов рынка недвижимости - от 2 до 35%; сложно понять такую "экспертизу"). Как мы понимаем - это основной показатель наличия пузыря на рынке. Чем больше процент инвестиционных объектов, тем больше их будет выброшено на рынок в случае начала падения рынка и тем сильнее этот рынок просядет.

Кратко резюмируя сказанное, получается, что мы имеем:

А. Высокий процент объектов недвижимости, купленных с целью перепродажи.
Б. Небольшое снижение роста цен.
В. Понимание банками высокой вероятности кризиса и государственная политика, направленная на сокращение числа инвестиционных институтов.
Г. Явное лоббирование сохранения высоких цен на недвижимость.
Д. Отток средств из страны и преддверие роста доллара.

Предполагаемый сценарий (в принципе, он общий для любой перегретой сферы) может выглядеть во времени таким образом.

1. Рост доллара и отток рублей вызовет начальное падение потребительского спроса и, как следствие, небольшое падение цен недвижимости.

2. Спекулянты начнут увеличивать предложение, что вызовет существенное увеличение предложения и падение цены (два определяющих фактора здесь - наклон кривой цена-предложение и статистика по инвестиционным объектам).

3. Падение рынка вызовет панические настроения в среде инвесторов и попытки изъятия денег из банков и других инвестиционных организациях. Инвесторы, вынужденные расплачиваться, станут продавать объекты по заниженной цене, которая позволила бы удовлетворить требования вкладчиков.

4. Проваливание цен простимулирует политику выжидания в среде потребителей и еще сильнее сократит спрос. Остановка должна произойти вместе с падением цены ниже себестоимости и массовым банкротством строительных фирм.

Процесс может также остановиться на уровне равновесия с реальным спросом, который, разумеется, есть, но здесь оценки упираются в количественные значения объема инвестиционного спроса, уже накопленного количества объектов с целью перепродажи и коэффициентов ликвидности инвесторов.

С другой стороны, еще некоторое время рынок может продержаться на слухах об ипотеке и грамотной PR-политике. Но прошедший месяц был весьма плодотворен как источник поводов для размышления. Похоже, что все участники рынка готовы к обвалу. В особой опасности оказываются владельцы долей в недостроенных домах".

Плохо будет не всем

User 2

"Думаю, что крупный бизнес воспользуется ситуацией и скупит недвижимость по дешевке. Возможно, подтолкнет кризис для снижения цены покупки, а потом начнет диктовать свои условия. Конечно, это в основном касается коммерческой недвижимости".

Нас пугают, а нам не страшно

User 3

"Наряду со вполне здравыми и интересными мыслями в анализе есть вещи, вызывающие вопросы. Я бы не стал смешивать такие разные вещи, как азиатский кризис и рынок московской недвижимости, например. Насколько я помню, азиатский кризис был связан с недвижимостью только в одной стране - Японии. Нам бы их проблемы, мы бы, вероятно, думали несколько о другом...

Оценки, причем количественные (в процентах), того, сколько вкладывается денег в т.н. "спекулятивные" операции, лично я видел. Это достаточно много, но из всех этих квартир примерно половина предназначена для последующей сдачи в аренду или ждет переезда хозяев из хлебных (читай, нефтяных) мест. Таким образом, вывод о большом количестве квартир, купленных с целью перепродажи, представляется не совсем доказанным.

Об ипотеке - абсолютно верно замечание о том, что чиновничья суета по этому поводу - суть желание отгрызть кусок потенциально огромного пирога, да еще и президент у нас указал на необходимость развития ипотеки, а его слово - почти как заповедь... При этом в Москве ипотека худо-бедно уже работает, проценты по кредитам снижаются, и люди с доходами около 1 тыс. долларов на члена семьи сплошь и рядом думают о том, стоит или не стоит ввязываться в это дело. В Москве таких людей достаточно много.

И еще, очень советую попытаться найти квартиру на вторичке по каким-либо заранее заданным критериям, первый же подходящий вариант будет уже продан или как минимум "под авансом", и купят его люди, улучшающие свои жилищные условия или переезжающие в Москву, успевшие позвонить/дойти/принести аванс раньше вас.

Увеличение ставки ФРС США, даже если приведет к росту курса доллара, скорее всего, никак не повлияет на стоимость жилья. Сейчас цены, выраженные в долларах, растут. Если курс доллара будет меняться в сторону увеличения, то рост цен может замедлиться, но с учетом разницы между значениями изменений этих показателей, рост цен просто замедлится.

Лично я кризиса пока не жду. Если не будет ничего экстраординарного..."

Проще простого

User 4

"Может быть, все намного проще?"

1. Да, отдельные фирмы (и отдельные площадки) усиленно рекламируются. То же самое они делали и год, и два назад. А огромное большинство строительных адресов - серые такие мышки - не рекламируются, однако преспокойно достраиваются и продаются конечному покупателю. Так было, так будет. Здесь нет никаких "звоночков".

2-3,6. Положим, сбылись самые мрачные заявки аналитиков, и круг банков сократился до десяти госбанков. И что? Что, от этого в стране появятся финансовые инструменты, альтернативные вложению в московскую недвижимость? Нет (скорее, наоборот). Снизится конкуренция, понизится эффективность отрасли, а сути это не изменит. Суть может изменить только радикальное сокращение инвестиционных потребностей, читай - а), катастрофическое падение цен на нефть - б), катастрофический вывод средств за границу на всех уровнях - от госбанков до последнего пензенского гаишника.

4. Снимите все валютные контроли, создайте должную инфраструктуру, дайте возможность тому самому пензенскому гаишнику вкладываться не в квартиры, а в американские инвестиционные фонды - и я приму ваш тезис про "кризис азиатских рынков". Пока что, повторюсь, альтернативы нет, потому чужие проблемы до нас доходят очень слабо.

5. Да, рынок США поднимается, перехватывает ресурсы, и что же? Вернемся к пензенскому стражу порядка - ему-то что с того?

9. Активность чиновников свидетельствует: только об активности чиновников. Создадим ресурс, отпилим, поделим - только и всего.

11. "Да что вы говорите"! Отсутствует статистика: Зайдите в любую законченную новостройку и потолкуйте с молдованами-ремонтниками - вот вам и статистика. А так, чтобы прочитать мысли и мотивы каждого частного покупателя и предсказать их всех на три шага вперед, - это уже не статистика, это макроэкономика: "Навес" инвестиционных квартир - отдельный разговор. Инвестиционность есть, а спекулятивности, готовности в панике слить квартиру - в разы меньше.

Резюме - не ищите звоночка в коробке с ватой. Есть объективная необходимость в недвижимости как инструменте частных инвестиций, альтернативы ему в стране нет, а заморские альтернативы большинству частных инвесторов недоступны. Потому возможны коррекции, переделы и перетряски - не более того.

Спасайся, кто может!

User 5

"Думаю, что начало кризиса осенью очень логично. Однако бытует мнение, что реально строительный рынок контролируем несколькими субъектами (назовем это так): договориться и держать цены. Начать расширять ипотеку и жилищные сертификаты высокими темпами...

Кроме того, ипотека пойдет для того, чтобы удержать цены. В этом заинтересованы сами банки. Представьте, они получают свою прибыль со стороны строительства, да еще сажают покупателя на проценты по ипотеке. Думаю, есть все поводы спешно развивать ипотеку".

Мы предоставляем как читателям, так и экспертам продолжить участие в дискуссии. Рамки разговора очерчены - слово за вами.

Дата публикации: 10:30 30 июня 2004

Источник: bpn.ru