Слуга двух господ или что такое серьезный инвестор

Несмотря на христианскую истину, которая гласит, что нельзя служить одновременно Господу и мамоне, на столичном рынке успешно действует компания, которая сочетает получение прибыли с богоугодным делом раздачи бесплатного жилья очередникам.

ДИПС (Департамент инвестиционных программ строительства) на Московском рынке недвижимости - один из ведущих строительных брендов. Его отличие в том, что это не просто коммерческая фирма, но и составная часть власти. Отсюда свои плюсы: не надо обивать кабинеты в борьбе за площадки - административный ресурс, как говорится, в кармане. Минус один: необходима высокая рентабельность, поскольку значительная часть прибыли уходит на выполнение социальных программ города. Впрочем, кому сейчас легко? Эдуард Трутнев, руководитель группы маркетинга ДИПС, на выставке REALTEX-2004 рассказал о работе компании и поделился своим взглядом на проблему пресловутого "инвестиционного пузыря".

ДИПС был создан в 1996 году. В последние годы он значительно расширил сферу своей деятельности. Он является генеральным инвестором по реконструкции центра города, в его ведении находится 300 объектов. Кроме того, он координирует работу по реконструкции ветхого жилого фонда и, конечно, немало строит сам - как жилую, так и нежилую недвижимость, принимает участие в гаражной программе, финансирует строительство гостиниц на Золотом кольце; в прошлом году открыт первый доходный дом - всего не перечесть. Крупнейшим проектом ДИПС является застройка района Куркино.

В 2004 году департамент построит 486 тыс. кв.м жилья, в том числе 80 тыс. - в центральной части города. Из этого количества 40 тыс. кв.м будет передано городу для социальных программ по переселению жителей. Нехватка площадок для строительства значительно увеличила в последние годы затраты инвесторов на начальном этапе строительства. В частности, это связано с затратами на инженерную инфраструктуру. ДИПС управляет целевым инвестиционным фондом, являющимся составной частью бюджета города. Общая прибыль департамента, который является структурой Правительства Москвы, за все время его работы составила около 1,3 миллиарда долл. Было построено 6 млн. кв.м жилья, и одна треть этого объема была передана городу. В 2003 г. доход фонда составил 12,2 млрд. руб., а прибыль города - 5,6 млрд. руб., или 46% от оборотов фонда. Эдуард Трутнев считает, что сегодня право носить гордое имя серьезного инвестора имеет лишь тот, кто помогает городу в решении социальных программ. С этим мнением, правда, не согласны многие менее "приближенные" инвесторы, а также федеральные власти, которые видят в освобождении бизнеса от чрезмерных социальных нагрузок один из инструментов повышения доступности жилья для тех, кто готов его купить, а не получить бесплатно из рук государства.

В отношении прогноза рынка недвижимости г-н Трутнев был в равной степени оптимистичен и категоричен: рынок не рухнет. Естественно, что перспективу дальнейшего роста цен оптимизмом можно считать с точки зрения инвестора, а не потенциального покупателя (впрочем, в природе все относительно). Разговоры о том, что на рынке скопилась критическая масса <инвестиционных> квартир, купленных из спекулятивных соображений, идут уже не первый месяц. Некоторые эксперты пугают, что если цены остановятся, эти квартиры будут выброшены на рынок, и тогда <курс квадратного метра> рухнет, как мертвая птица. Ничего подобного, успокаивает представитель ДИПС. По его мнению, авторы столь апокалипсических прогнозов переносят зарубежные реалии на нашу самобытную почву.

На западе многие закладывают дом или квартиру, где они живут, чтобы получить кредит, на который они покупают другой объект. И вот его-то они и сдают в аренду (это, кстати, может быть и офис). Испугать таких людей может падение арендных ставок. Они начинают избавляться от недвижимости, переводя капиталы в более прибыльные активы. Это может потянуть цены вниз. Но у нас до такого развития кредитного рынка еще далеко. Даже простая ипотека у нас идет со скрипом, что уж говорить о залоге жилья, уже находящегося в собственности (в коммерческой недвижимости, правда, все наоборот). Да и в самом деле, неужели владельцы квартир в массовом порядке продадут их в одночасье? И куда они интересно денут деньги? Вряд ли они пожелают положить их в банк, когда по Москве ходят многочисленные черные списки банков, а банкиры закрывают друг другу лимиты. Рынок акций для частных лиц и вовсе русская рулетка - заявление политика может изменить цену акции на треть, для совершения одной операции надо бросить работу, а размер комиссии не позволяет спекулировать. Так что нет в России ничего надежнее недвижимости. а потому и нет ничего дороже.

В заключение Э.Трутнев ответил на заковыристый вопрос из зала: Правительство Москвы иногда говорит, что цены искусственно задирают инвесторы, а на самом деле квартиры намного дешевле. Почему бы ДИПСу как части исполнительной власти не показать пример хорошего инвестора? На это г-н Трутнев заявил, что жилье в Куркино сегодня - это самое доступное предложение на рынке (для справки: на сайте ДИПС обнаружено предложение по цене 930 долл. за кв.м). Он также напомнил о социальной миссии Департамента, для реализации которой нужна прибыль. И тут с ним трудно не согласиться: перефразируя классика, можно сказать: жить в рынке и быть свободным от рынка нельзя.

Дата публикации: 12:49 01 июля 2004

Источник: bpn.ru