Ждать или покупать? Продавать или придержать?

Правительство обещает нам, что на рынке недвижимости скоро появится доступное жилье. Но никто не обещает, что это жилье будет дешевым. Как признаются сами разработчики нового законодательства по формированию рынка доступного жилья, даже при успешном проведении всех реформ цены на рынке жилья все равно будут расти. По крайней мере, до 2010 года. По прогнозам, они увеличатся почти в два раза по сравнению с 2003 годом.

Существуют несколько сценариев развития спроса и предложения на рынке жилья. Инерционный, когда сегодняшняя ситуация на рынке будет по-прежнему актуальна, сценарий увеличения объемов строительства (при таких вариантах рынок жилья достигнет 80 млн. квадратных метров уже в 2010 году) и сценарий развития рынка жилищных кредитов (ипотеки и других вариантов кредитования).

Тем не менее, столичные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию. Московский рынок недвижимости демонстрирует некоторое затишье. Так надо ли на самом деле подождать с покупкой нового жилья или сделку все-таки не стоит откладывать? Свои оценки сложившейся ситуации мы попросили высказать специалистов известных риэлторских фирм.

Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра АН "Домострой":

- В апреле-июне 2004 года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж (по сравнению с аналогичным периодом 2003 года). Сложившаяся ситуация связана с целым рядом причин. Спрос и предложение в Москве-Подмосковье в марте-мае 2004 года подошли к точке равновесия. Это обусловлено интенсивным ростом цен, существенно опережающим рост накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж. Помимо этого, наблюдается переизбыток предложения по отдельным крупным проектам, имевшийся спрос был в значительной степени удовлетворен в первые полгода продаж.

В Москве сейчас массово застраивается жилье бизнес, а не эконом-класса, а это на порядок меньший объем платежеспособного спроса. Часть платежеспособных покупателей занимает выжидательную позицию. Это вызвано тем, что государство стало уделять повышенное внимание вопросам регулирования рынка недвижимости, созданию системы доступного жилья, снижения цен. Часть желающих купить квартиру вынуждены из-за постоянного роста цен откладывать покупку квартиры. Однако, как только рост цен замедлится или остановится, этот "отложенный" спрос выйдет на рынок.

Рост спроса (и, соответственно, темпов продаж) можно ожидать осенью 2004 года. Это будет обусловлено окончанием сезона отпусков, а также полугодовым периодом накоплений тех, кто сейчас "докапливает" недостающую сумму на покупку квартиры.

Ситуация стабильности цен и низких темпов продаж - явление кратковременное. При бескризисной ситуации объем накоплений населения растет существенно быстрее, чем увеличиваются объемы строительства. На эту динамику будет накладываться рост объемов ипотечного кредитования, и в совокупном итоге, по нашей оценке, цены продолжат расти уже осенью этого года.

Андрей Блажко, начальник службы маркетинга инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест":

- Спрос на жилье в Москве все еще превышает предложение. А с появлением на рынке большого количества покупателей квартир, заемщиков ипотечных банков, спрос вырастет еще, а значит, увеличатся цены.

"Дешевые" и "длинные" ипотечные кредиты вызовут дальнейший рост цен. К чему это может привести, наглядно показал опыт благополучной Испании. В прошлом году банки этой страны вышли на рынок с очень дешевыми и "длинными" ипотечными кредитами. В итоге, начался резкий рост цен на недвижимость. Всего за полгода цены в Испании выросли почти на 17%. Сложно представить последствия таких событий на нашем рынке, который аналитики уже называют "перегретым".

Динара Лизунова, пресс-секретарь Корпорации МИАН:

- Спад, о котором сейчас говорят, обусловлен, прежде всего, сезонностью. Спад потребительской активности летом наблюдается каждый год, и это понятно - с наступлением сезона отпусков многие откладывают решение жилищного вопроса до осени. То, что происходит этим летом, немного выбивается из обычного течения. Причина в том, что, с одной стороны, в СМИ постоянно муссировались слухи о скором обвале банковского рынка и рынка недвижимости. Результатом этих "обвалов" должно было стать резкое снижение цен. С другой стороны, на рассмотрении находился законопроект о доступном жилье, который тоже обещал изменения на рынке недвижимости. Потенциальные покупатели ждали уже не только окончания отпуска, но и этих изменений.

Однако сегодня мы видим, что "банковский кризис" миновал, инвестиции в рынок недвижимости по-прежнему считаются наиболее ликвидными. Поэтому уже с середины августа можно прогнозировать повышение покупательской активности и рост цен на недвижимость. Особенно в свете развития ипотечного кредитования. Поэтому тем, кто планирует приобретать квартиру, лучше не затягивать с покупкой.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

- На вторичном рынке с мая и по настоящее время увеличилось количество предложений. В мае дополнительное предложение было изъято с рынка отложенным спросом, однако в июне рост предложения продолжился. В результате, покупатели вместо совершения немедленной покупки стали выжидать появления более интересных, с их точки зрения, вариантов. Темпы продаж замедлились, однако спрос остается на высоком уровне. Рынок адаптируется к новому, высокому уровню предложения.

Конечно, замедление темпов продаж вызвало и стабилизацию цен, во всяком случае, темпы их прироста не превышают в месячном исчислении 1,7%. Однако фундаментальных причин для падения цен на сегодня нет.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город":

-На рынке сейчас действительно затишье, но оно абсолютно никак не связано с законодательной активностью - это чисто сезонное явление. С другой стороны, это затишье связано и с очень высокими ценами, это все признают. Когда однокомнатная квартира в Северном Бутово стоит 70 тысяч долл. - это не вполне нормально.

Соответственно, никакой резкой ценовой коррекции от законодательной деятельности ждать не приходится. Для снижения цен максимум запас - 5-10%. А для роста запаса просто нет, роста не будет.

Ждать или покупать. Давать рекомендации - неблагодарное дело, здесь много зависит от личных обстоятельств. Но если квартира нужна для собственного проживания, тогда покупать.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Если проанализировать количество заключенных договоров, то говорить о падении темпов реализации рано. Снизилось количество обращений, первичных звонков - в отдельные дни на 30%. Учитывая это, можно спрогнозировать, что реальное замедление продаж может произойти месяца через три-четыре. Именно столько времени в среднем проходит от первого обращения до заключения договора.

Опрос провела Наталья Самарина

Дата публикации: 10:24 02 июля 2004

Источник: bpn.ru