Ипотечный рынок: пора выбирать стратегию

Выступая в конце мая с ежегодным Посланием Федеральному Собранию Российской Федерации, Президент РФ В.В. Путин особо остановился на задачах обеспечения граждан доступным жильем. При этом была упомянута и ипотека, что глава государства делает уже не впервые — вспомнить хотя бы его прошлогоднее выступление перед Госсоветом.

Как, в частности, отметил в своем Послании к парламенту глава государства, фактически мы только недавно подошли к третьему этапу в развитии современного российского государства, к возможности развития высокими темпами, к возможности решения масштабных, общенациональных задач. И сейчас имеем и достаточный опыт, и необходимые инструменты, чтобы ставить перед собой действительно долгосрочные цели, прогнозировать нашу жизнь даже не на год, а на десятилетия вперед.

Отметим это высказывание. Ведь ипотека — как раз тот самый инструмент, где приходится «прогнозировать на десятилетия вперед». Действительно, по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию населения, в федеральной программе которого участвует и Инвестиционный Промэнергобанк, максимальный срок кредитования составляет 27 лет. Вдумаемся, ведь это по сути вся трудовая жизнь конкретного человека. Итак, заемщик должен планировать свой семейный бюджет «на жизнь вперед». Долгосрочным планированием должен заниматься и банк-кредитор. А что же государство? Оно-то в лице законодателей, регулирующих органов собирается создавать для ипотеки прогнозируемые на десятилетия вперед, внятные и непротиворечивые правила игры, когда никто из участников ипотечного рынка не будет находиться ни в привилегированном, ни в ущерб-ном положении по сравнению с другими?

Но вернемся к Посланию Президента. В качестве одной из самых актуальных задач В.В. Путин назвал обеспечение граждан доступным жильем. Строится мало, а то, что строится, часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Вывод очевиден: старые методы и подходы сегодня попросту не работают. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования — как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, — подчеркнул глава государства.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ ПРОГРАММА И ЕЕ УЧАСТНИКИ

До недавнего времени основными «игроками» на столичном ипотечном рынке были Сбербанк РФ и банки с иностранным участием. Активность банков с иностранным капиталом вполне объяснима — они используют в своей работе западный опыт ипотечного кредитования и опираются на финансовую поддержку зарубежных банков, инвестиционных компаний и фондов. Однако в 2003 году все активнее заявляют о себе и российские участники ипотеки. По данным Банка России, ипотечные программы сегодня имеются у 146 российских банков. Например, более двадцати столичных кредитных организаций, в том числе и Инвестиционный Промэнергобанк, участвуют в федеральной программе ипотечного кредитования, выдавая кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Деятельность АИЖК сегодня охватывает более шестидесяти регионов России, агентство располагает крупными резервами для рефинансирования банков-кредиторов. Портфель АИЖК в настоящее время составляет более 4500 закладных на общую сумму 1 млрд. 600 млн. рублей. Согласно бизнес-плану агентства, до конца 2004 года должно быть выкуплено закладных на сумму 2 млрд. 880 млн. рублей, и к концу этого периода общая сумма рефинансированных АИЖК закладных составит, как ожидается, 3 млрд. 600 тыс. рублей.

Федеральная ипотечная программа основана на привлечении финансовых ресурсов под государственные гарантии и имеет мощный потенциал для долгосрочного развития. В Инвестиционном Промэнергобанке проводятся регулярные семинары по обучению профессиональных участников рынка методике ипотечного кредитования по стандартам АИЖК.

Ипотечный рынок давно ждал доступных рублевых кредитов. И сегодня такие ресурсы появились, поскольку процентная ставка кредитов по стандартам федеральной программы (15% годовых) ненамного превышает индекс инфляции в стране. Достоинством этой программы является и то, что средства от ипотеки остаются в стране. Следовательно, эти инструменты могут в перспективе использоваться для защиты от инфляции пенсионных накоплений россиян. Наш банк сотрудничает с региональными операторами АИЖК — Московским ипотечным агентством и Ипотечной корпорацией Московской области. А всего у АИЖК имеется сегодня свыше пятидесяти аккредитованных региональных операторов и сервисных агентов по всей стране. Так что можно говорить о формировании многоуровневой инфраструктуры рублевого ипотечного кредитования как в столичном регионе, так и в стране в целом. Она ориентирована преимущественно на классическую, банковскую форму ипотеки.

Итак, в начале третьего тысячелетия в России наконец-то начал активно развиваться ипотечный рынок, вступил в действие механизм, который во всех цивилизованных странах позволяет большинству населения улучшать свои жилищные условия, приобретать новые квартиры и индивидуальные дома. Статистика свидетельствует о большом потенциале, динамике развития ипотечного кредитования в современной России. Если в 2001 году в стране было выдано ипотечных кредитов немногим более чем на $50 млн., то в 2003-м суммарный объем ипотечных кредитов уже в десять раз превзошел этот показатель. А в нынешнем году, как ожидается, масштабы российской ипотеки приблизятся к миллиарду долларов, включая долларовый эквивалент рублевых кредитов. Правительство России на одном из недавних заседаний всерьез рассматривало возможность увеличения к 2010 году общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд. рублей (в ценах 2003 года).

Думается, эти планы и прогнозы (хотя, возможно, и чересчур оптимистичные) строятся не только на попытке экстраполировать имеющиеся тенденции, но и на понимании универсального характера ипотеки, «обкатанного» временем и международным опытом финансового инструмента.

Тем не менее, анализируя нынешнюю ситуацию в сфере ипотечного кредитования, необходимо признать, что здесь существуют свои проблемы. У российского рынка ипотеки есть, на наш взгляд, существенная особенность. Он сложился не по «чертежу» или «диспозиции» неких регулирующих структур, не по образцу и подобию зарубежных моделей, а в значительной степени эмпирическим путем, методом проб и ошибок.

В этом плане ипотечный рынок, увы, не одинок — так формировались в России многие сегменты рыночной экономики.

КАКАЯ УЧАСТЬ ЖДЕТ УЧАСТНИКОВ?

Многие эксперты (не говоря уже о рядовых потребителях) трактуют нынешний российский рынок ипотеки в расширительном смысле. Если классические каноны подразумевают под ипотекой банковское кредитование под залог приобретаемого с помощью этих кредитов жилья, то укоренившееся в России толкование ипотеки подразумевает не только банковские формы, но и различные займы, накопительные схемы, продажу жилья с рассрочкой платежа, ведомственную и муниципальную ипотеку с субсидируемыми ставками. Закономерно, что при такой трактовке участниками ипотечного рынка считаются не только кредитные организации (банки), имеющие лицензию Центрального Банка РФ и осуществляющие самостоятельные ипотечные программы, в том числе с привлечением зарубежных финансовых ресурсов, либо участвующие в федеральной программе ипотечного кредитования под эгидой АИЖК. В число игроков на ипотечном рынке попадают также различные жилищные и потребительские кооперативы, инвестиционно-строительные фонды, риэлтерские агентства, финансовые компании и даже строительные организации. Они привлекают деньги населения на благую цель — покупку квартиры, в том числе в строящихся домах. При этом «войти» в накопительную систему можно с минимальным стартовым взносом. Далее, по мере накопления средств в таких структурах, можно, как следует из их рекламных объявлений, рассчитывать на получение квартиры. Удивительно, что минимальный размер накоплений, при которых якобы можно рассчитывать на новоселье — 30% от стоимости квартиры, совпадает со стандартным первоначальным взносом и в банковской ипотеке — например, по стандартам АИЖК. При желании можно привести и массу других аналогий. Например, ссуды на покупку квартир в таких небанковских структурах именуются займами. А рассрочки платежа носят, казалось бы, упорядоченный характер, что внешне выглядит чуть ли не как погашение банковских кредитов с набежавшими процентами.

Согласно имеющейся статистике, с помощью кредитных, заемных и накопительных схем, а также отраслевых программ на конец 2003 г. в России было предоставлено около 100 тыс. квартир. На этот же период банками было выдано 27 тысяч ипотечных кредитов. Таким образом, банковская ипотека занимает сегодня примерно треть рынка.

И все же в банковских и небанковских ипотечных продуктах есть существенное отличие. Работа банков по привлечению и размещению средств клиентов, в том числе и выдача ипотечных кредитов, осуществляется на основе лицензии ЦБ РФ, согласно действующим нормативам, при условии регулярного предоставления отчетности. А финансовая деятельность кооперативных и подобных им структур регулируется в основном Гражданским кодексом РФ, а также рядом положений федерального закона №117-ФЗ от 7 августа 2001 г. «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Итак, во втором случае отсутствует и лицензирование, и регулярная отчетность, и отчисления в резервные фонды, и соблюдение нормативов. Согласитесь, асимметрия налицо. Банки для обеспечения регулярной системы отчетности и управления рисками должны содержать дополнительный персонал, иметь специально оборудованные помещения. Резервные отчисления требуют отвлечения значительных средств. А действующие в «параллельном» правовом пространстве игроки не несут всех этих издержек, получая тем самым неоспоримое конкурентное преимущество.

Самое интересное, что такие лазейки и схемы в рамках нынешнего законодательства действительно имеют формальное правовое прикрытие. Но не станем забывать об одной из весьма уязвимых их сторон – чрезвычайно низкой защищенности потребителей и клиентов, которая может привести к роковым последствиям при первых же признаках кризиса на рынке жилья или в финансовой сфере.

Нынешние, достаточно жесткие, механизмы, регулирующие деятельность лицензированных кредитных организаций или финансовых компаний, по сути стали ответом государства и его контролирующих органов на череду финансовых кризисов образца 90-х годов. Худо-бедно, а в последние годы удалось избежать и громких банкротств банковских структур, и краха финансовых пирамид. Но кто может защитить нас от последствий перегрева рынка недвижимости, где цены растут на 30-40 процентов в год? О потенциальной возможности такого кризиса сегодня предупреждают многие аналитики.

Проблема еще и в том, что сегодня на рынке недвижимости как никогда велика спекулятивная составляющая. Едва ли не треть квартир приобретается не для личного проживания, а для инвестиционных целей, причем доходность операций на рынке недвижимости может превышать 50% годовых.

На рынке жилья, увы, массированное увеличение предложения невозможно. В итоге рынок остается во власти стихийных сил. И любое макроэкономическое событие, способное привести к сокращению инвестиций в строительный сектор или снижению ликвидности жилья, больно ударит не только по застройщикам и инвесторам, но и по их многочисленным клиентам. В результате кризисных явлений могут потерять высокооплачиваемую работу заемщики, что снизит их способность погашать ипотечные кредиты. Строительным организациям не хватит средств на завершение строительства, и тысячи соинвесторов – частных лиц останутся без квартир. Как защищены при таком варианте развития событий права потребителей? Да по сути никак, в отличие от клиентов банков, где в кризисных ситуациях существуют четкие процедуры погашения обязательств перед различными категориями кредиторов. Обязательства банков перед вкладчиками в силу закона погашаются в первоочередном порядке.

Разумеется, мы не будем развивать подобные апокалиптические сценарии. Время для профилактики кризисных явлений еще есть. Необходимо, на наш взгляд, в первую очередь устранить саму возможность осуществлять по сути идентичную финансово-хозяйственную деятельность в параллельных правовых пространствах с жесткими ограничениями для одних участников рынка и беспредельными возможностями для других.

Учитывая намеченное рассмотрение в Государственной Думе пакета законопроектов, посвященных жилищным, в том числе и ипотечным, вопросам, важно правильно выбрать магистральное направление развития, которое позволит превратить ипотеку в действенный, и главное, доступный инструмент решения жилищных проблем для миллионов наших сограждан.

Михаил ЛЮБИМЦЕВ,
председатель правления КБ «Инвестиционный Промэнергобанк»

Дата публикации: 14:37 07 июля 2004

Источник: bpn.ru