Ипотека может быть массовой

Cегодня многие банки — и те, кто только обдумывает свой выход на рынок ипотечного кредитования, и те, кто уже участвует в нем, — постепенно отходят от стереотипов ипотеки как некоего эксклюзивного, ориентированного на довольно узкую группу населения продукта, и ищут способы сделать его более доступным. А кроме того, банки наконец поняли, что рынок жилья — это не только Москва и область, но и регионы.

Плохо только, что не меньшее число банков (и, что еще печальнее, клиентов) отождествляет ипотеку с прочими видами потребительского кредитования, предполагая, что тут также появятся всякие упрощенные и ускоренные схемы по типу «ипотека за 15 минут». К сожалению, подобный подход многие расценивают как элемент конкуренции. Из той же обоймы — снижение порога первоначального взноса до 5-10% и прочие «новации». Такая позиция опасна не только для банка, которому, конечно же, придется расплачиваться за свое легкомыслие, но и для ипотечной программы в принципе. Именно так и надуваются те мыльные пузыри, о которых в связи с ситуацией на рынке недвижимости так много говорят.

Так сложилось, что «ОПТ Банк» занимается ипотечным кредитованием довольно давно. Все десять лет со дня основания мы специализируемся на обслуживании предприятий строительного комплекса. И хотя наш банк является универсальным, ипотека выделена в качестве одного из стратегических направлений развития.

Одним из первых шагов банка в этом направлении стало участие в «пилотной» московской ипотечной программе. Сейчас об этом проекте уже подзабыли, однако именно совместная работа банка с ЗАО «Мосстроймехнизация-5» дала нам первые и очень полезные уроки, хотя, признаться, общее отношение к самой возможности ипотеки в России было в ту пору весьма скептическим. Полученный опыт дал нам основания и возможность активно участвовать в деятельности экспертного совета Московской городской Думы, которая работала над нормативной базой ипотеки (эти наработки, кстати, впоследствии легли в основу федерального закона).

Мы продолжаем активно заниматься этим направлением и сейчас участвуем в трех масштабных программах ипотечного кредитования — это федеральная программа АИЖК, московская и областная программа «ДельтаКредит» и, наконец, наша собственная — «Улучшение жилищных условий». Как понятно из ее названия, она рассчитана на людей, уже имеющих в собственности готовое жилье и планирующих реализовать его на вторичном рынке, чтобы взамен приобрести более просторную или комфортабельную квартиру.

Однако наша деятельность на ипотечном рынке имеет свою особенность. В отличие от всех остальных, мы кредитуем и тех, кто готов приобрести «квадратные метры» на этапе строительства. Всем, кто ориентируется в ситуации на рынке жилья, понятно, насколько это важно. Ведь по сути в столице выдавать ипотечные кредиты просто не на что — 80-90% жилья в Москве и области реализуется на этапе «котлована», в лучшем случае — двух-трех возведенных этажей.

Так что этап инвестирования как сегмент ипотечного рынка может быть весьма перспективным для банков. Но при одном условии — надо очень хорошо знать партнера-застройщика и иметь основания ему доверять. Иначе вместо дохода можно получить, помимо убытков, еще кучу неприятностей. Понятно, что такая программа не может реализовываться автономно, без тесной связи с компанией-застройщиком — ведь по существу мы кредитуем именно его, а не клиента. Вот здесь-то и помогли нам давние деловые связи и опыт работы со строителями, которые позволили нам верно оценить их корпоративную, профессиональную порядочность и, следовательно, свои риски. Кроме того, приступая к разработке этого продукта, мы согласовали свои действия с банком «Дель-таКредит» и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Теперь схема работы выглядит следующим образом. На этапе инвестирования строительства мы предоставляем частному клиенту кредит из собственных средств банка, которые остаются на нашем балансе до момента сдачи дома в эксплуатацию, оформления квартиры в собственность и последующего оформления закладной. Кредитный риск в данном случае, естественно, лежит на банке.

Есть здесь, впрочем, и еще один нюанс. Обеспечением в такой схеме являются инвестиционные права. Но с точки зрения существующего законодательства, права эти — понятие, мягко говоря, неоднозначное и по-разному может быть трактовано в судебных инстанциях при негативном сценарии. Достаточно давно обсуждается мнение, что одним из основных видов залога на этом этапе может быть только оформление земли, на которой производится застройка дома, в который планирует вселиться заемщик. Если это мнение восторжествует, мы снова попадем в «порочный круг», ибо по понятным причинам квадратный метр будет обходиться застройщику (а следовательно, и заемщику) все дороже и дороже. В итоге цель, ради которой, собственно, все и затеяно — развитие покупательного спроса населения на жилье — так и не будет достигнута.

Поэтому, основываясь на собственном опыте, мы считаем, что на сегодняшний день оптимальный выход из ситуации — именно взаимодействие с компанией-застройщиком, а инвестиционные права вполне могут (и, видимо, должны быть) отнесены к «полноценным» видам обеспечения.

С августа минувшего года наш банк работает с Федеральным агентством по ипотечному кредитованию на основе соглашения, согласно которому «ОПТБанк» осуществляет кредитование на всей территории России, работая либо с его региональными операторами, либо с агентством напрямую. На сегодня мы заключили соглашения с Московским ипотечным агентством, с Омской региональной и Московской областной ипотечными корпорациями, готовимся к работе с региональным оператором в Нижнем Новгороде.

Первыми городами, куда банк вышел с ипотечной программой, стали Омск и Новороссийск. Какие проблемы поджидают любой банк на пути в регионы? В первую очередь технические трудности, связанные с отсутствием практики работы с ипотечным кредитованием в различных государственных структурах. В частности, много сложностей возникает на этапе регистрации и требуется детальная проработка вопроса с местными учреждениями юстиции, нотариатом и так далее. Надо надеяться, те корректировки законодательства, которые намечены, упростят эту проблему, но пока всем, кто решил заняться ипотекой, придется с ней столкнуться.

Пройденный путь мы расцениваем как подготовительный этап. Сейчас у нас в планах работа в Ростове-на-Дону, Ярославле, Калининграде, Волгограде, Ульяновске, Перми. Надо сказать, спрос на эту услугу в регионах просто фантастический. Скажем, только в течение первого квартала (учитывая, что январь — месяц практически нерабочий) портфель одобренных и сданных в банк заявок на кредит превысил по программе строящегося жилья 80 млн. рублей, из которых большая часть пришлась на регионы.

Хороший потенциал развития ипотечного рынка имеет и работа с отдельными категориями населения, в частности, теми, кто является объектом федеральной целевой программы «Государственный жилищный сертификат». Дело в том, что обращение таких сертификатов строго регламентировано, и его обладатели, хотя и являются потенциальными покупателями жилья, в силу определенных обстоятельств чаще всего не могут воспользоваться механизмом ипотечного кредитования. При небольшой корректировке законодательства эту проблему можно было бы решить, создав дополнительный спрос на ипотеку.

Отдельно хотелось бы сказать об ипотечных ценных бумагах. Думаю, не стоит опасаться, что уже завтра на рынок хлынет лавина таких облигаций. Прежде чем эмитировать ипотечные бумаги, банк наверняка просчитает риски и учтет то обстоятельство, что в данном случае обеспечение оказывается несколько оторванным от цены бумаги. С этой точки зрения, хорошо, что первую эмиссию ипотечных облигаций осуществило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — полагаю, она станет некоей benchmark¹ для других эмитентов и в плане доходности, и в плане объемов. К тому же далеко не всем банкам, планирующим запуск собственных ипотечных программ, непременно потребуется именно этот инструмент привлечения пассивов. Вообще дискуссию на тему ипотечных ценных бумаг я считаю несколько преждевременной, так же как и попытки поделить банки на «достойных» их выпускать и «недостойных». Сначала хорошо бы расчистить законодательное поле, сдвинуть с мертвой точки решение проблемы жилищно-коммунального хозяйства и перейти наконец от обсуждения задач ипотечного кредитования к реальному воплощению государственной программы «Жилище».

1 benchmark — контрольная задача, здесь — в значении «ориентир»

Владимир ФЕСЕНКО,
председатель правления ЗАО «ОПТБанк»

Дата публикации: 14:54 07 июля 2004

Источник: bpn.ru