Что будет с ценами на недвижимость в условиях банковского кризиса

"Банковского кризиса нет!" - заявил в пятницу, 9 июля, министр финансов России Алексей Кудрин. В это же время руководители Альфа-Банка признали, что с 6 июля вкладчики забрали в общей сложности 200 млн. долларов. Всю прошлую неделю банкам приходилось успокаивать клиентов, и чем больше они это делали, тем активнее вкладчики вытаскивали свои деньги, причем не только из проблемных банков. Так что как ни назови ситуацию - временные сложности на банковском рынке, беспочвенная паника или банковский кризис, - проблема существует и тянет за собой другие рынки. В первую очередь кризисная ситуация аукнулась на рынке недвижимости. Аналитики считают, что отток средств из банков в сектор недвижимости может привести к росту цен на жилье. Если вкладчикам не удастся вытащить свои деньги из банков, а кризис перерастет в общеэкономический, то уже к осени цены на жилье обрушатся.

В каком случае цены на жилье пойдут вверх

Первый тревожный сигнал поступил 13 мая, когда Центробанк отозвал лицензию у Содбизнесбанка. "Еще один-два подобных инцидента - и вкладчики станут забирать деньги в банках и вкладывать их в недвижимость", - прогнозировали тогда риелторы.

Отчасти прогноз оправдался: банкам действительно пришлось отдать вкладчикам приличные суммы. Так, из 1,2 млрд. долларов, хранящихся в Альфа-Банке, с 6 по 9 июля было снято 200 млн. долларов. При этом руководство банка готово к тому, что вкладчики в ближайшие дни заберут еще 700 млн. долларов. Расстаются с деньгами вкладчиков и Гута-Банк, и банк "Первое О.В.К." - цепная реакция может затронуть до 200 кредитных организаций. Развитие ситуации на рынке недвижимости сейчас во многом зависит от платежеспособности банков.

Как считает руководитель центра "Индекс рынка недвижимости" (Irn.Ru) Олег Репченко, если большинству вкладчиков удастся вытащить деньги из банков, они, скорее всего, станут вкладывать их в недвижимость. "Если банковский кризис лишь подорвет доверие к данному финансовому инструменту, то рынок недвижимости будет рассматриваться как альтернатива для сохранения и приумножения средств, как это было в условиях пошатнувшегося доверия к доллару", - рассказал ГАЗЕТЕ Олег Репченко.

С ростом спроса при определенном дефиците предложения можно прогнозировать некоторый рост цен на квартиры. Дело в том, что из построенных в 2003 году 4,5 млн. кв. м жилья на рынок попало только 60% и было раскуплено. Многие дома распродаются еще на стадии котлована, и даже если банки выставят на рынок так называемые инвестиционные квартиры (это 5% от количества элитных квартир и 10% от всего количества жилья), спрос удовлетворить не удастся.

Однако для такого развития событий следует соблюсти еще одно условие: локализовать банковский кризис и не допустить кризиса общеэкономического. Впрочем, председатель совета директоров ЗАО "МИАН" Александр Сенаторов уверен, что цены на жилье не будут снижаться в любом случае. «Пока я вижу два варианта развития. Первый - ситуация в банковской сфере стабилизируется, и в таком случае цены резко "выстрелят" вверх. Это, возможно, произойдет уже в начале осени. И второй вариант - в случае ухудшения макроэкономической ситуации цены могут стабилизироваться на определенный срок, после чего неизменно пойдут вверх. Я уверен, что правительство, которое заинтересовано в скорейшем разрешении ситуации в банковском секторе, сделает все возможное, чтобы стабилизировать рынок уже в ближайшее время», - заявил Сенаторов ГАЗЕТЕ.

Строительство может быть заморожено

В качестве довода Александр Сенаторов привел тот факт, что всего 15-20% девелоперских структур работают по кредитной схеме, большая же часть игроков рынка оперирует собственными и оборотными средствами и не зависит от банков.

Заметим, однако, что в мае прошлого года Альфа-Банк открыл МИАН кредитную линию в размере 400 млн. долларов сроком на два года, из которых 25 млн. долларов планировалось потратить на строительство элитного жилья, а 15 млн. - на приобретение недвижимости.

"Гута-Эстейт", подразделение группы "Гута", занимается девелоперской и риелторской деятельностью (элитный комплекс "Староарбатский Домъ" и коттеджный поселок "Сареево"), поэтому вопрос "независимости" застройщиков и риелторов от банков кажется спорным.

По словам Романа Мурадяна, заместителя председателя правления компании "МИЭЛЬ", уже сейчас уменьшилось количество предоплат по новостройкам и загородной недвижимости. Директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский также считает, что банковский кризис может негативно повлиять на строительную активность: отсутствие банковского финансирования и удорожание кредитов могут затормозить строительство.

Заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина в разговоре с ГАЗЕТОЙ тоже не исключила, что банковский кризис может отразиться на первичном рынке жилья, где в основном используются заемные средства.

В каком случае цены упадут

Нельзя сбрасывать со счетов и настроения самих банков. По некоторым данным, с 6 июля на рынке увеличилось предложение "недвижимых" активов банков. Причем речь идет не только об инвестиционных квартирах, а обо всех контрактах, связанных с инвестициями в строительство. Чтобы создать запас прочности, некоторые средние и мелкие банки начали продавать недвижимость (правда, пока только неликвидные объекты) с дисконтом 20-30%. Впрочем, это больше похоже на панику: ведь на заключение сделок потребуется время и "быстрых" денег банки все равно не получат. Так что есть надежда, что при определенной стабилизации распродажи прекратятся. Но если этого не произойдет, в отдельных сегментах может быть переизбыток предложения, что приведет к снижению цен.

Цены рухнут и в том случае, если деньги вкладчиков "зависнут" в банках или банковский кризис перерастет в общеэкономический, что приведет к снижению доходов населения. "Впрочем, учитывая инерционный характер рынка недвижимости, цены пойдут вниз не сразу. Как показал прошлый экономический кризис 1998 года, квадратные метры в новостройках начнут дешеветь только через месяц-два, а вторичное жилье - через полгода", - считает Олег Репченко.

Снижение цен угрожает ипотеке

Если цены на рынке недвижимости обрушатся, это негативно отразится на рынке ипотеки. Наталья Ветлугина рассказала ГАЗЕТЕ: "Уже сегодня банки очень неохотно выдают ипотечный кредит на первичном рынке, опасаясь снижения доходов заемщиков и цен на рынке. Выданный ипотечный кредит может оказаться больше, чем стоит сама квартира. Что касается тех, кто кредит уже получил, то неразбериха, связанная с переделом сфер влияния в банковском секторе, а также поглощение одних банков другими, возможно, приведет к тому, что в течение 2-3 месяцев платежи по кредиту приниматься не будут, и на это время будет продлен срок кредитования. Затем заемщик будет расплачиваться с правопреемником "упавшего" банка".

Рынок загородной недвижимости не пострадает

При этом аналитики отмечают, что рынок загородной недвижимости наименее подвержен различным экономическим колебаниям. По словам пресс-секретаря компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Игоря Ладычука, во время общеэкономического кризиса 1998 года цены на загородную недвижимость, в отличие от жилья и коммерческой недвижимости, практически не изменились. Как отмечает директор аналитического центра той же компании Геннадий Стерник, сегодняшнее снижение оборотов на рынке загородной недвижимости является кратковременным колебанием (такая же картина, к примеру, складывалась и в прошлом году), в ближайшее время это снижение прекратится и изменения ценовой динамики не произойдет.

Что будет с офисами и магазинами

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то тут складывается специфическая ситуация. Как рассказал ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов, значительная доля бизнес-центров принадлежит финансовым группам и холдингам, в составе которых есть и банки. По его мнению, продажа недвижимости ради восстановления ликвидности едва ли станет частым явлением в этом секторе рынка, так как реализация объектов сопряжена со значительными временными затратами. "Легче продать какие-либо другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости", - заявил Максим Жуликов.

Отдельные случаи продажи офисных центров все-таки будут, но это не отразится на ценах, так как спрос на офисные помещения в Москве остается стабильно высоким.

Дальнейшее развитие банковского кризиса может привести к нестабильности на рынке торговых площадей. По словам руководителя департамента торговых помещений Penny Lane Realty Алены Ребарбар, могут быть заморожены некоторые крупные проекты, строящиеся на кредитные средства. Некоторые торговые компании, операции которых вел банк, оказавшийся ненадежным, могут испытывать финансовые проблемы. Как следствие предложение площадей на рынке увеличится, а цены снизятся.

Итак, сегодня рынок недвижимости на распутье. Если лихорадка не заразит всю экономическую систему и частные инвесторы станут вкладывать деньги в жилье, цены пойдут вверх. В противном случае уже осенью недвижимость подешевеет.

Дата публикации: 09:26 12 июля 2004

Источник: bpn.ru