Ипотека пришлась ко времени

Депутаты госдумы после второго чтения законопроектов о доступном рынке жилья без стыда едут к избирателям: квартир и домов, считают депутаты, теперь будет вдоволь, а купить их станет легче; появляется удобный финансовый инструмент – ипотечные бумаги. Только вот ни застройщики, ни риэлтеры, ни банкиры не воодушевлены.

Смысл принятых в субботу во втором чтении законопроектов таков: уже с 1 января 2005 года занять деньги под залог недвижимости (это и называется словом ипотека) станет очень просто, ссужаться средства будут надолго, лет на 20, почти как в Европе или США, а стоимость ипотечного кредита начнет постепенно снижаться, чтоб через пару лет достичь показателя в 8–10%, что в разы больше, чем в Европе и США, но как минимум вдвое меньше, чем в России сейчас.

Для этого депутаты совершили несколько законодательных подвигов. Прежде всего это касается дополнений в Гражданский кодекс: во-первых, ипотечный кредит позволено получать под едва начатый строительный проект, прямо с нулевого цикла; во-вторых, под залог можно отдавать не только строения, но и землю под ними, точнее говоря, право ее аренды, и в-третьих, несостоятельных должников допустимо выселять из заложенного жилья.

Не менее важно, что на финансовом рынке появляется принципиально новый инструмент – ипотечные ценные бумаги, которые почти наверняка привлекут долгосрочных инвесторов.

И наконец, в России появятся бюро кредитных историй, где будут собираться сведения о добросовестных и не очень заемщиках и кредиторах, что позволит повысить уровень доверия на потребительском кредитном рынке.

Все это выглядит настолько замечательно, что депутаты вполне могут ехать хвастаться избирателям, как легко и быстро они решили самую болезненную (исключая, конечно, дураков и дороги) из российских проблем – жилищную.

Теперь может быть – пока гипотетически – выстроена следующая схема жизни россиянина, желающего приобрести собственное жилье. Ему достаточно накопить всего лишь чуть более 10% от стоимости будущей квартиры или дома, застраховать всего за 0,5% ответственность на остальные 20%, поскольку ипотека начинает работать только в случае оплаты 30% недвижимости, взять кредит в банке, создав, таким образом, ипотечную ценную бумагу, и дальше платить большую часть экономически активной жизни этому банку по этой закладной.

Если взять в качестве примера окраинную московскую двухкомнатную квартиру нынешней стоимостью $100 тыс., то выйдет, что для начала движения к собственному жилью за нее надо будет заплатить всего-навсего $10,5 тыс. А выплаты составят в среднем не более $250 в месяц в течение 20 лет.

Опрошенные «Газетой.Ru» застройщики из числа крупных московских официально очень хвалят депутатов и правительство за такой прогресс в жилищном деле. Однако не под запись говорят, что не устранено главное препятствие на пути быстрого роста жилищного строительства – бюрократическое. «Можно придумать какие угодно проценты и длительность кредита, но чтобы все это стало действительно доступно, необходимы квартиры. А чтобы их строить, нужна земля. А земля и, главное, коммуникации – в руках у чиновников. У нас с этим неплохо, но таких, как мы – немного. В этом-то вся беда», – считает высокопоставленный менеджер строительной компании, специализирующейся на дорогом жилье.

К его мнению присоединяется и представитель крупной риэлтерской компании:

«Дешевые кредиты быстро и очень сильно увеличат спрос на недвижимость, а он и сейчас немаленький. Строители за этим спросом не угонятся даже при нынешних условиях.

Это похоже на торговлю недорогими иностранными машинами: знаете, какая на них очередь? За полгода записываются, а ведь машины строить легче и быстрей, чем дома. Рынок продавца, понимаете?»

Главный бухгалтер среднего по размеру московского банка уверенно заявляет, что введение дешевой ипотеки окончательно перекосит и без того косой инвестиционный рынок в России: «Сейчас очень большие ресурсы кредитных организаций сосредоточены в недвижимости. Залоговые бумаги только увеличат интерес к ней у банкиров и населения – инвестировать-то больше некуда, государство обеспечило всей промышленности, да и фондовому рынку тоже, очень нестабильную репутацию. А ведь ликвидность недвижимости очень сильно зависит от благополучия на рынке, это не золото и не американские долговые обязательства. Московские новостройки стоят не менее чем вдвое больше себестоимости, а на вторичном рынке и на рынке дорогого жилья разница в цене и себестоимости достигает порядков. Понятно же, что будет, если рынок рухнет. Но я этого не говорил – потому что у моего банка тоже много вложено в недвижимость».

Нельзя не отметить, заканчивает главный бухгалтер, что второе чтение пакета законопроектов о доступном жилье как-то очень уж удачно пришлось на банковский кризис в России. «Теперь внимание чулочных инвесторов даже при ипотечных операциях будет сосредоточено на государственных банках, правильно? потому что кто ж доверит частнику, да еще на двадцать лет?»

Дата публикации: 10:24 12 июля 2004

Источник: bpn.ru