Бизнес-центры Петербурга борются за покупателей всеми доступными средствами

Реакция офисного рынка Санкт-Петербурге на замедление экономики в 2014 году доказывает: арендодатели вынесли уроки из кризиса 2008 года. Уже сегодня бизнес-центры борются за арендаторов всеми доступными средствами: снижением ставок, повышением уровня сервиса, включением отделки в стоимость аренды и пр. Благодаря этим мерам сегодня массовой миграции арендаторов на рынке не наблюдается. Ситуация в 2015 году, по мнению игроков рынка, будет полностью зависеть от политики ЦБ РФ. Согласно оптимистичному прогнозу, рост на рынке начнется в середине следующего года.

Сегодня на офисном рынке Санкт-Петербурга дисконт в целях удержания крупного клиента может достигать 30%. По опыту 2008 года арендодатели знают: нового арендатора на освободившиеся площади найти, скорее всего, не удастся.

По данным NAI Becar, за третий квартал 2014 года больше всего - на 8,5% - ставки снизились в классе B , именно в этом классе арендаторы были наиболее активны в оптимизации текущих условий аренды. В А классе ставки в целом снизились на 2,6%, в классе В – на 1,5%, С – 1,3%. При этом внутри классов снижение ставок происходило неравномерно. Политика ценообразования зависела от качества проекта и времени его работы на рынке.

Сложившиеся качественные проекты с хорошей заполняемостью повышали ставки в соответствии с индексацией, заложенной в договорах. Верхней границей на конец 2014 года стала ставка в 2400 руб. за кв. метр. Новые проекты, которые еще не успели полностью заполниться, шли на уступки.

«На фоне снижения спроса бизнес-центры начали задумываться о нуждах арендаторов. Это способствует общему повышению уровня сервиса в секторе коммерческой недвижимости, - считает Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России. – Основные средства борьбы – снижение ставок, включение отделки в стоимость, дополнительные услуги. Некоторые бизнес-центры даже предлагают брокерам двойную комиссию, но это неэффективная мера».

Гибкость арендодателей позволила избежать массовой миграции арендаторов в бизнес-центры классом ниже. Напротив, те компании, которые в текущих условиях трудностей не испытывают, например IT сектор, повышают класс офисных помещений, пользуясь возросшей лояльностью арендодателей.

Подтверждают это и цифры. Согласно маркетинговому исследованию NAI Becar, в третьем квартале 2014 года А класс демонстрировал нулевой прирост вакансий. В классе С доля свободных площадей выросла на 7,3%, в классе B – на 3,4%, B - 1,4 %. Класс А не испытывает сегодня значительных проблем, несмотря на увеличение предложения на 91,5 тыс. кв. метров в 2014 году. Безусловно, сегмент поддержал переезд «Газпрома» и его структур, но и основные арендаторы А-класса – госкорпорации и крупный бизнес – чувствуют себя уверенно. Некоторые из них даже увеличивают занимаемые площади. «В БЦ «Пулково Скай» мы сегодня ищем возможности высвободить площади – свое присутствие в бизнес-центре расширяют «Газпром», «Сбербанк», «Деловые линии», инновационная компания «Элтех», - рассказал Андрей Хитров.

Рост предложения качественных офисных площадей продолжится и в 2015 году. Будут выходить проекты, строительство которых началось один-два года назад. По данным NAI Becar из крупных объектов на рынок выйдут БЦ «Цеппелин» ЗАО «Авилен А.Г.», универмаг «Фрунзенский» сети «Сенатор», БЦ MEZON PLAZA компании «Газпромбанк-Инвест». Новые проекты уже задумываются о стратегии выхода на рынок в условиях стагнации экономики.

«В текущей ситуации становится очевидно, что в борьбе за арендатора выигрывают те, кто может предложить компаниям готовые решения для размещения бизнеса, - считает Сергей Демидов, генеральный директор ООО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад». - В Деловом центре MEZON PLAZA мы предлагаем помещения с выполненной отделкой, арендатору остается только возвести перегородки по своему проекту, проложить электрику и расставить мебель».

В 2014 году спрос на офисном рынке упал на 30%. «В следующем году спрос будет ниже на 20-25%, чем в 2014 году. Если к весне 2015 года ситуация не улучшится, снижение спроса продолжится. Ставки будут снижаться пропорционально», - считает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.

Снижение спроса ощутят не все проекты – эксперты единодушны в том, что качественные БЦ сохранят высокую заполняемость. «Мы полагаем, что в качественных объектах с адекватной ценовой политикой спрос будет оставаться стабильным, - рассказал Сергей Демидов. - Серьезные проблемы с заполняемостью будут испытывать объекты, собственники которых не смогут оперативно реагировать на изменения рынка, поскольку уровень платежеспособности арендаторов снижается. В то же время, есть вероятность, что часть компаний захочет воспользоваться ситуацией для повышения класса занимаемых помещений».

Ситуация на офисном рынке в следующем году напрямую зависит от политики Центрального Банка. «Если ставка рефинансирования не будет снижена в течение первых трех месяцев года, бизнес просто задохнётся, и офисные центры почувствую значительный отток, - комментирует Андрей Хитров. – Я очень надеюсь, что к концу 2015 года ситуация улучшится: после стабилизации валютных курсов ЦБ РФ снизит ставку рефинансирования, тогда уже к лету на рынке может начатся рост».

В этом случае можно будет ожидать начало нового инвестиционного цикла, так как к моменту роста рынка цены на основные активы рынка недвижимости достигнут минимума.