Цены на новостройки достигли дна

По мнению директора департамента продаж ГК «Гранель» Рустама Арсланова, стоимость квадратного метра уже достигла своего дна и приближается к себестоимости строительства.

По данным ИРН, доля новостроек массового сегмента в Москве выросла до 82%. Также снизилась средняя цена квадратного метра эконом-класса. Не грозит ли рынку московского региона затоваренность и резкое снижение цен на недвижимость? И из-за этого потеря инвестиционной привлекательности?

В этом году на рынке первичного жилья Московского региона действительно сформировался рекордный объем предложения, в Подмосковье на продажу предлагается около 8 млн кв. м (в 2104 году этот показатель был равен - 5-6 млн кв. м), а в столице - 2,3 млн кв. м (в прошлом году было около 1,7 млн кв. м). Однако, говорить о затоваривании рынка пока что рано. По статистике в нашей стране каждый четвертый гражданин нуждается в улучшении жилищных условий. Существующий спрос в Москве и ближнем Подмосковье постоянно подогревают покупатели из других регионов РФ. Необходимо учесть и тот факт, что в период кризиса некоторые девелоперы отложили вывод на рынок новых проектов. Объем предложения, который мы имеем сегодня, демонстрирует, сколько недвижимости было заложено в течение последних лет. Если экономическая конъюнктура в стране не изменится, и застройщики не получат доступ к дешевому кредитованию, через несколько лет мы можем наблюдать дефицит предложения в сегменте новостроек.

Что касается дальнейшего снижения цен на первичном рынке жилья, стоимость квадратного метра уже достигла своего дна и приближается к себестоимости строительства. В течение всего 2015 года цены на новостройки менялись главным образом за счет изменения стадии строительной готовности, рыночного роста цен не наблюдалось. В то же время из-за роста инфляции и удорожания строительных материалов существенно увеличилась себестоимость строительства. Влияние на рост себестоимости оказали и изменения нормативов по строительству объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации крупных жилых проектов. Если раньше по нормативам, действующим на территории Подмосковья, на 1000 жителей необходимо было построить 35 мест в детских садах, то сейчас этот показатель увеличился до 65 мест.

Пересмотрели и формулу расчета численности населения. В прошлом количество жителей микрорайонов рассчитывалось из показателя 35 кв. м. полезной площади на 1 человека, то теперь на 1 человека приходится 28 кв. м. общей площади. Все эти изменения привели к тому, что обязательства застройщиков по строительству детских садов увеличились в несколько раз. Говорить о высокой маржинальности девелоперских проектов в существующих условиях не приходится. Если застройщики начнут еще больше опускаться по цене, они будут работать в убыток.  

Касательно инвестиционной привлекательности недвижимости в Московском регионе, несмотря на кризисные явления в экономике нашей страны, и строительной отрасли в частности, недвижимость по-прежнему остается наиболее понятным и менее рискованным инструментом сохранения и преумножения денежных средств. Даже в кризис 2008 года частные инвесторы, вложившиеся в недвижимость, хоть и потеряли на падении цен, но никто из них не обанкротился. Спустя время цены вернулись на прежний уровень. Заработать на недвижимости можно и сегодня, если грамотно выбрать объект для инвестирования.