Что спасет рынок недвижимости в 2016 году

Уходящий год на рынке недвижимости характеризуется рекордным объемом первичного предложения при одновременном сокращении продаж. Высокая конкуренция проектов при падении спроса заставляют игроков рынка снижать цены и увеличивать рекламные бюджеты. Однако и это уже не спасает. Нужно искать дополнительные каналы сбыта. С этим согласились все участники Круглого стола «Инновационные решения на падающем рынке или Что спасет рынок недвижимости в 2016 году», организованного интернет-порталом Urbanus.ru и компанией «Метриум Групп». Круглый стол начался с подведения итогов 2015 года на рынке новостроек. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая выделила основные тенденции.

Так, по данным «Метриум Групп», на первичном рынке Московского региона сегодня в продаже находится рекордное количество квартир – около 117 тыс. (25,3 тыс. квартир – в Москве, 8,6 тыс. – в Новой Москве, 83 тыс. – в Подмосковье). При этом самый большой прирост объема предложения зафиксирован в Москве ( 48%), минимальный – в области ( 1%). А вот спрос в 2015 году снизился - в столице (Москва Новая Москва) на 12%, в области на 8%, что говорит об уменьшении объемов продаж. Еще одна тенденция - отрицательная динамика средней стоимости квадратного метра. Наибольшее падение наблюдается в старых границах Москвы –10,2%, тогда как в Новой Москве снижение составило 3,7%. В Московской области отмечен небольшой прирост – 2,9%. Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», на конец 2015 года средние цены достигли 201,4 тыс. руб. за кв.м в старой Москве, 100,9 руб. за кв.м – в Новой Москве, 77,9 руб. за кв.м – в области.

Изменения произошли и на рынке ипотеки: доля сделок с привлечением кредитов в 2015 году увеличилась в среднем с 30% до 40%. При этом по некоторым проектам, особенно в области, количество ипотечных сделок доходит до 100%, что свидетельствует о значительном снижении платежеспособности населения. С целью сохранения своих позиций на рынке застройщики предпринимают сегодня следующие меры по стимулированию покупательской активности: вывод новых проектов с дисконтом к рынку до 15%; отказ от повышения цен или их прямое снижение; увеличение программ скидок и акций: если в 2014 году средний размер скидок в массовом сегменте был 3-5%, то сегодня – 15%. В элитном классе скидки доходят до 20-30%; изменение квартирографии проектов, уменьшение размеров площадей квартир (выход на рынок новых проектов с квартирами площадью от 22-25 кв. м); увеличение рекламного бюджета в 1,5-2 раза: в проектах точечной застройки до 5–7 млн руб., в крупных проектах - до 30 млн руб.. В 2016 году есть все предпосылки для еще большего обострения конкуренции. Число выданных разрешений на строительство в Москве в 2015 году увеличилось на 9% - с 6,86 млн кв.м до 7,46 млн кв.м. То есть несмотря на падение спроса, проекты продолжат выходить на рынок. «В условиях столь жесткой борьбы за клиента традиционные инструменты реализации сегодня уже не показывают должных результатов, – резюмировала Мария Литинецкая. – Помимо снижения цен и увеличения рекламных бюджетов девелоперам необходимы новые каналы сбыта». Наталия Баринова, генеральный директор «НМаркет.ПРО Москва», рассказала о новых возможностях для всех участников рынка, которые открываются благодаря внедрению автоматизированной системы управления продажами – НМаркет.ПРО. Это современная онлайн-система поиска и бронирования новостроек для профессионалов рынка, доступ к которой имеют с одной стороны девелоперы, с другой стороны риэлторские агентства. Первые – формируют ассортимент, вторые – получают возможность предложить клиенту максимально широкий выбор новостроек. Причем, доступ к НМаркет.ПРО и у девелоперов, и у риэлторов бесплатный.

Таким образом, если до сих пор девелоперы могли реализовывать свои объемы через 1-3 агентства на коэксклюзивной основе, то сейчас их объекты будут продавать все 1500 агентств, зарегистрированные в Москве. В том числе это и агентства, специализирующихся на вторичном рынке, у которых до сих пор не было возможности выхода на первичный рынок. При этом контактное лицо и для девелоперов, и для агентств будет одно – НМаркет.ПРО Москва. Стоимость услуги работы через данную систему управления продаж равна размеру традиционной риэлторской комиссии и выплачивается только в случае заключения сделки. НМаркет.ПРО уже работает более трех лет на рынке Санкт-Петербурга: в ней зарегистрировано около 90 застройщиков и 328 риэлторских агентств. Из 1000 броней заключается реальных 300-500 сделок, что считается очень хорошим показателем для рынка. Денис Бабаков, заместитель генерального директора по реализации недвижимости «Группы ЛСР», рассказал, что компания активно работает с НМаркет.Про в Санкт-Петербурге.

«Мы никогда не считали необходимым ограничивать каналы продаж, – поделился г-н Бабаков. - Соответственно, в Санкт-Петербурге мы одновременно развиваем собственный отдел продаж, а также сотрудничаем со многими риэлторскими агентствами. В какой-то момент мы почувствовали, что ни здоровья, ни бюджета на всех риэлторов не хватит. Когда количество партнеров приблизилось к 80, вопрос управления ими стал для нас крайне актуален. Появление системы НМаркет.ПРО позволило нам снять напряженность и без особых финансовых и трудовых затрат упорядочить работу с десятками брокеров. Доля сделок, заключенных через эту систему, в среднем составляет 15-20% от объема продаж через агентства недвижимости.

В Москве мы исповедуем те же принципы работы, и будем использовать любой инструмент, дающий дополнительные возможности продавать больше с меньшими затратами». Опытом работы с НМаркет.ПРО поделился и коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. По его словам, рынок Санкт- Петербурга в 2015 году также в полной мере ощутил падение покупательской активности - спрос снизился на 27%. НМаркет.ПРО показала эффективные результаты работы в текущей сложной экономической ситуации.

На сегодняшний день 70% квартир «Главстрой-СПб» реализует чрез собственный отдел продаж и порядка 30% покупателей приходят через НМаркет.ПРО. Соответственно, данная система не конкурирует, а дополняет собственные продажи застройщиков, расширяя охват платежеспособных покупателей. В 2015 году НМарет.ПРО была запущена в 7 городах. В настоящее время в работе еще 8 городов. В планах разработчиков запустить программу в 40 городах за два года. «НМаркет.ПРО позволяет увеличить поток региональных покупателей на рынок двух столиц, - пояснил Павел Кочкин, генеральный директор «НМаркет.ПРО». – Теперь агент в Норильске или Краснодаре может предложить квартиру в Москве. Например, в Санкт-Петербурге импорт покупателей составляет порядка 22%. Это огромное количество, если перевести в абсолютные цифры. И этот рынок сейчас абсолютно не структурирован. НМаркет.ПРО – это в том числе конвейер, который направляет региональные потоки к вам».

Презентация нового продукта вызвала бурную дискуссию среди девелоперов и риэлторов, присутствующих на круглом столе. По мнению генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, НМаркет.ПРО может стать инструментом дополнительной прибыли для риэлторов, работающих в дорогом сегменте: «Сегодня доходы элитных агентств снизились примерно на 30%. Основная причина - снижение бюджета покупки. В результате, порядка 50% звонков в наш офис продаж поступают от людей, имеющих на руках сумму, которой не хватает для покупки элитной квартиры. В итоге мы не можем ничего им предложить и вынуждены попросту «положить трубку». В данном случае НМаркет.ПРО поможет нам не потерять таких покупателей».

Директор департамента недвижимости Концерна «КРОСТ» Марина Резвова считает, что НМаркет.ПРО может стать альтернативой традиционной рекламы и сократить рекламный бюджет девелоперов: «На мой взгляд, часть денег, которые мы тратим на рекламу, теперь сможем расходовать на комиссию риэлторам через НМаркет.ПРО». «Любой инструмент продаж, способствующий повышению спроса, сегодня крайне необходим рынку недвижимости. MR Group, например, было бы интересно вести реализацию проектов с помощью НМаркет.ПРО, с подключением к системе через наших брокеров», - добавила член совета директоров компании MR Group Ирина Дзюба.

«Рынок интернет-рекламы сегодня перенасыщен и все специализированные порталы точно также ищут новые инструменты и технологии для привлечения и удержания потенциальных покупателей на online-площадки. Эффективной технологией стала, например, система бесплатных звонков покупателей от портала Urbanus.ru и несомненно станет программа НМаркет.ПРО, внедряемая «Метриум Групп», - заключил Василий Паркин, руководитель отдела рекламы Urbanus.ru.