Что такое переуступка квартиры

Руководитель консалтинговой компании "Бизнес-Контакт" Наталья Лугинина рассказала о том, что такое переуступка квартиры.

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Переуступка права долевого участия достаточно распространенная форма приобретения квартир в новостройках на стадии окончания строительства объекта. Но на завершающем этапе стройки часто встречается ситуации, когда практически все квартиры у компании застройщика распроданы, и здесь на главной авансцене появляются владельцы так называемых инвестиционных квартир, которые приобретали эту недвижимость на стадии начала строительства. Конечно, когда стройка практически завершена стоимость квартиры возрастает, но в любом случаем в выигрыше остаются все. Ну обо всем поподробнее.

Так что же такое Договор переуступки права? Начнем с самого начала, когда человек (назовем его дольщик, инвестор) приобретает у строительной компании объект, то он не может получить квартиру сразу и оформить свидетельство о регистрации собственности. Поэтому при вложении средств в строящуюся квартиру или другую недвижимость между компанией-застройщиком и дольщиком по закону заключается договор долевого участия (сокращенно ДДУ). Этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре и дает дольщику права не на объект недвижимости, который он приобретает в собственность, а пока только право передачи данного объекта по завершению строительства и введения дома в эксплуатацию в собственность покупателя. И когда это право передается другому лицу, то это мы и называем договором о переуступке.

Плюсы данного договора на лицо, для покупателя это возможность приобрести нужную квартиру, и порой даже по более низкой цене по сравнению с рыночной. Таким образом покупатель приобретает объект с выгодой для себя. Эти сделки вполне законны и такие договора принимают банки для выдачи ипотеки. Цена ниже рынка устанавливается инвесторами потому что они не стараются довольного долго держать квартиры на рынке и продавать их годами. Они могут себе это позволить, ведь на этапе котлована им были вложение меньшие средства и свой инвестиционный процент они закладывают в цену при продаже. А так же инвесторам необходимы постоянные оборотные деньги и они хотят получить прибыль в более короткие сроки, чтобы вкладывать их дальше в другие проекты. Часто инвесторы стараются продавать недвижимость до введения дома в эксплуатацию, так как этот процесс может затянуться и длится несколько месяцев, а в это время продать квартиру нельзя. Вот здесь опять на помощь приходит переуступка права.

Но у любого процесса как всегда есть 2 стороны медали, и если мы имеем возможности, то не должны забывать про риски, которые необходимо предвидеть покупателям, решившим купить недвижимость по договору переуступки.

На мой взгляд на сегодняшний день основной риск заключается в надежности застройщика. Но этот риск относится не только к переуступке. Кризисные времена оказывают существенно влияние на строительную отрасль, именно поэтому определяясь с покупкой того или иного объекта желательно удостовериться, что вы покупаете недвижимость у надежного застройщика. Покупатель должны себе представлять сможет ли компания, у которой он покупает объект недвижимость в указанные сроки завершить стройку, насколько устойчивое финансовое положение у компании, не грозит ли ей банкротство? Как минимум можно поинтересоваться какие объекты были ранее построены данной компанией, зайти в офис или на сайт компании и ознакомиться с проектной декларацией Из этого документа можно узнать как давно компания зарегистрирована, сопоставить дату начала строительства и его окончанием, посмотреть размер кредиторской и дебиторской задолженности. И ответить себе на выше указанные вопросы.

Чтобы избежать риска о признании сделки недействительной при причинам, а именно: продажа нескольким лицам, задолженность предыдущего владельца права перед застройщиком. Обязательно нужно осуществлять переуступку только если ДДУ был зарегистрирован Росреестром. Только эти договоры на основании ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» могут защитить покупателя.

По статистике около 27-30% сделок на рынке недвижимости осуществляется с использованием договоров о переуступке права, это достаточно высокий процент, и если минимизировать риски, то эта форма договора является достаточно удобной и взаимовыгодной и для покупателя и для продавца.