Эксперты подвели итоги на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга за прошедший год

Эксперты подвели итоги на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга за прошедший год

Распечатать новость

Добавить в закладки

Предложение

Трехлетний дефицит на рынке привел к новой волне складского девелопмента, пик которой пришелся на последние полтора года. Совокупный объем завершенного строительства близок к уровням 2007-2008 г., но 35% ввода составили склады для собственных нужд.

Объем ввода спекулятивных складов резко вырос, по итогам 2014 года прирост составил 250 тыс. кв. м, т.е. 67% от совокупного ввода за предыдущие 5 лет. Предложение класса А доминировало в структуре ввода (80%), поэтому конкуренция в верхнем сегменте резко выросла, особенно на южном направлении.

География предложения

Южное направление по-прежнему играет ключевую роль в территориальной структуре складского рынка. В 2014 году также больше половины (61%) всего нового спекулятивного предложения было введено в зоне от Обухово до Шушар.

С учетом скорректированных планов развития крупных многоэтапных проектов и уровня строительной готовности начатых объектов до конца 2015 года вероятно появление не более десяти новых спекулятивных складов класса А и В общей площадью около 120 тыс. кв. м, без учета строящихся по схеме built-to-suit.

Анализ спроса

Несмотря на кризисные ожидания, 2014 год оказался успешным для складского рынка, объем реализованного спроса, выраженного в подписанных договорах, достиг 330 тыс. кв. м, но почти половину из них составили сделки по схеме built-to-suit.

На первое место по объему реализованного спроса вышли продовольственные сети. Именно для этого типа потребителя наиболее выгодно строительство складов, структурно отвечающих собственной логистике и характеристикам товарооборота. В итоге компания A Plus Development стала партнером по созданию будущих складов для Auchan, Danone, X5 Retail Group, девелопер PNK построил склад для сети «Верный», а «Магнит» закончил строительство собственного распределительного центра.

Объем сделок в спекулятивных складах нарастал в течение года, но также наблюдался и отток спроса с уже арендованных блоков за счет переездов и сокращения занимаемых площадей. Таким образом, на конец года свободными были более 150 тыс. кв. м (10,7%) качественных складов.

Коммерческие условия

В IV квартале 2014 года рынок качественных складов, который с самого своего становления был в большей степени валютным, под влиянием стремительной девальвации быстро перешел на рублевый формат. Этому активно способствовали местные игроки, не обремененные валютными обязательствами.

Вслед за сменой валюты договора изменилась номинация ставок аренды. Практика расчетов triple net, привнесенная на рынок иностранными инвесторами, частично уступает свои позиции более удобной для арендаторов системе «все включено». На конец 2014 – начало 2015 года диапазон арендных ставок в классе А, включая НДС и КУ, составляет 550-650 руб. за кв. м в месяц, в классе В – 400-550 руб.

Тенденции и прогнозы

• Во второй половине 2014 года спрос на рынке складов ощутимо сократился, многие потенциальные арендаторы отказались от расширения своих площадей или отложили на неопределенный срок свои планы по переезду в помещения более высокого качества. • В 2015 году активность на рынке будет связана в первую очередь с ротацией арендаторов. Мотивацией к совершению новых сделок является желание клиентов оптимизировать занимаемую площадь и арендные условия. И если не удастся этого добиться у текущего арендодателя, вероятна смена складского комплекса. • С точки зрения арендодателя рынок складов подошел к новому кризису в более устойчивом состоянии, чем 6 лет назад. В отличие от периода 2008-2009 предложение стало гораздо более дифференцированно. Кроме того, на начальном этапе развития рынка большая доля сегмента класса А принадлежала иностранным инвестиционным фондам, а сейчас предложение от российских девелоперов оказывает на рынок гораздо большее воздействие. Средневзвешенная кредитная нагрузка на собственников также меньше, чем в прошлый кризисный период, что повышает стрессоустойчивость арендодателей. • Благодаря большому количеству независимых участников объем свободных площадей более равномерно распределен по объектам и направлениям, а в стройке нет крупных не обеспеченных спросом комплексов, которые могли бы оказать существенное негативное влияние на баланс рынка в 2015 году. Новые крупные проекты при текущей стоимости заемных средств появляться не будут. • Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в краткосрочной перспективе, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Все чаще встречается ситуация, когда фактически работающий склад сознательно не вводится в эксплуатацию в целях оптимизации затрат на содержание имущества. • Ограничение импортных поставок оказывает косвенное воздействие на рынок складов. В условиях вынужденной переориентации на альтернативных поставщиков частично меняются логистические схемы у производителей и компаний торгового сектора. Есть предпосылки для увеличения спроса со стороны экспортного сектора. • Переход рынка на ставки в рублях в сочетании с резким увеличением стоимости финансирования негативно сказывается на сегменте built-to-suit. По заключенным договорам возникла необходимость изменения базовых условий. В сделках, рассчитанных на грани рентабельности, возможен перенос сроков или отказ от проекта.  

Дата публикации: 10:03 25 февраля 2015



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Коммерческая недвижимость - Санкт-Петербург

Закрытие «SPAR»: на рынок Петербурга вышли десятки объектов от 200-т до 2-х тыс. кв. метров

Закрытие «SPAR»: на рынок Петербурга вышли десятки объектов от 200-т до 2-х тыс. кв. метров

04.02.2020 - Раздел: Санкт-Петербург / Коммерческая недвижимость

Эксперты рассказали о том, как массовый вынужденный вывод объектов отразится на сегменте торговых помещений.

За сколько в Петербурге продаются апартаменты комфорт-класса под сдачу

За сколько в Петербурге продаются апартаменты комфорт-класса под сдачу

10.01.2020 - Раздел: Санкт-Петербург / Коммерческая недвижимость / Гостиницы

Купить апартамент-студию комфорт-класса от застройщика в Петербурге можно в 8 проектах. Где стоит искать самые доступные варианты?

Доходность апартаментов студийного формата составляет 12-14 процентов годовых

Доходность апартаментов студийного формата составляет 12-14 процентов годовых

14.01.2020 - Раздел: Санкт-Петербург / Коммерческая недвижимость / Гостиницы

Эксперты назвали районы с самыми доступными студиями в апарт-комплексах комфорт-класса Петербурга.

Регионалы «скупают» петербургские апартаменты

Регионалы «скупают» петербургские апартаменты

26.12.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Коммерческая недвижимость / Гостиницы

Эксперты рассказали о том, жители каких российских городов наиболее активны на рынке апартаментов Петербурга.

Совокупная площадь апартаментов в Петербурге за 2 года выросла на 540 тыс. кв. м

Совокупная площадь апартаментов в Петербурге за 2 года выросла на 540 тыс. кв. м

26.12.2019 - Раздел: Санкт-Петербург / Коммерческая недвижимость / Гостиницы

Эксперты рассказали о том, как изменился рынок апарт-комплексов Петербурга.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012