Эксперты подвели итоги в офисном сегменте за 2016 год

Компания IPG.Estate подвела итоги в офисном сегменте за 2016 год.

ИТОГИ 2016

Предложение

По итогам 2016 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 2,5 млн кв.м.

За 2016 год в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 215 000 кв.м, что сопоставимо с показателями 2014 года.

Суммарный объем введенных офисных центров класса А составил 129 500 кв.м, в классе В/В новое предложение составило 85 500 кв.м.

По итогам 2016 года структура рынка по классу позиционирования офисных помещений существенно не изменилась: доля класса А на конец 2016 года увеличилась на 2 процентных пункта и составляет 43% или 1,09 млн кв.м; доля класса В/В составила 57% или 1,45 млн кв.м.

Перспективное предложение

По планам девелоперов общий прирост качественных офисных площадей по итогам 2016 года должен был составить 250 000–270 000 кв.м, однако по некоторым проектам сроки ввода в эксплуатацию были перенесены на начало 2017 года.

Негативные тенденции национальной экономики оказывают существенное влияние на состояние офисного сектора Санкт-Петербурга, в первую очередь на запуск и строительство новых проектов. Причина тому - ограниченность заемного финансирования. Таким образом, в 2017-2018 годах рынок офисной недвижимости может столкнуться с нехваткой качественного предложения.

По нашим прогнозам, в течение 2017 года на рынок будет выведено порядка 170 000 квадратных метров офисных площадей, что ниже показателя текущего года. Географическая структура предложения качественных офисных площадей по итогам 2016 года не изменилась.

Продолжается укрепление доли Московского района.

Крупнейшие проекты, запущенные в 2016 году, открылись в Московском районе. По итогам 2016 года порядка 20% всего нового предложения сосредоточено в данном деловом кластере.

Спрос

По итогам 2016 года суммарный объем чистого поглощения составил более 190 000 кв.м, что сопоставимо с показателем 2014 года. Сравнительно высокий показатель чистого поглощения обусловлен тем, что многие проекты к моменту выхода на рынок имели близкий к 100% показатель заполняемости.

В общем объеме поглощения стабильно высокой оставалась активность компаний нефтегазовой отрасли и энергетических компаний. Крупнейшие сделки были заключены структурами ПАО «Газпром», а также IT-компаниями.

До конца 2016 года, а также в начале 2017, мы прогнозируем ряд крупных сделок суммарной площадью 30 000-40 000 кв.м.

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам 2016 года снизился, несмотря на показатели нового ввода. Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 9%, что является одним из наиболее низких значений за историю наблюдения рынка качественной офисной недвижимости.

Уровень вакантных площадей в классе А составляет 12% против 16% по итогам 2015 года. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 5,5%, по итогам 2015 года вакансия в классе В составляла 7%. Мы ожидаем, что текущий уровень вакантных площадей будет снижаться на фоне высокого спроса и ограниченного ввода новых площадей.

Ставки аренды

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям за 2016 года показали рост по сравнению с итогами 2015 года. Так, ставки аренды увеличились на 7% для класса А; в сегменте офисной недвижимости класса В ставки выросли на 5%.

На текущий момент средний уровень ставки аренды для класса А составляет 1 477   рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В классе В/В – 1 022 рубля за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы.

Географическое распределение средних ставок аренды и уровня вакансии представлено на карте.

Тенденции и прогнозы

Ключевой особенностью прошедшего года в сегменте офисной недвижимости является факт, что многие новые объекты выходят на рынок с высокими показателями заполняемости. По нашим оценкам, девелоперы приспособились к макроэкономической ситуации и стали более рационально подходить к запуску новых проектов.

Мы прогнозируем, что в первом полугодии 2017 года спрос на качественные офисные помещения будет превышать предложение. Вероятна ситуация при которой проекты, перенесшие сроки ввода на 2017 год, выйдут на рынок со 100% заполняемостью.

Ставки аренды будут демонстрировать умеренный рост на фоне сокращающегося качественного предложения.

В течение 2016 года прослеживается тенденция к строительству по системе built-to-suit. Несколько крупных компаний из разных секторов находятся в поиске земельных участков под строительство крупных бизнес-центров класса А для собственных нужд.

Компании IT-сектора предпочитают арендовать площади без отделки по ставкам ниже на 15-20%, выполняя отделочные работы за собственный счёт с привлечением известных архитектурных бюро. По нашим прогнозам, в следующем году появится как минимум 5 таких офисов, площадью от 2 000 до 20 000 кв.м. Качество отделки и исполнения архитектурных идей будет на уровне лучших западных образцов реализации офиса, что по нашим оценкам, приведет к повышению внимания крупных арендаторов из других секторов к планированию внутреннего пространства офиса.

Некоторые компании перепрофилируют ТРЦ и гостиничные комплексы под офисные центры на фоне высоких показателей поглощения и нехватки качественного предложения.