Эксперты считают, что заработать на аренде недвижимость почти невозможно

По мнению независимого финансового советника вопросам управления личными финансами, Fortune-Capital Ltd. Юлии Ржевской заработать на арендной недвижимости, как в России так и заграницей достаточно сложно.

Давайте разберемся, как вообще понять, покупка квартиры для последующей ее сдачи в аренду выгодное вложение денег или нет. Лишь тот финансовый инструмент, доходность которого равна как минимум инфляции или выше, можно назвать реальным инвестиционным инструментом.

В России недвижимость никогда не являлась доходным инвестиционным вложением. Арендная ставка жилой недвижимости плавает в пределах от 0,5% до 5% в год в рублях, и обратите внимание, чем дороже квартира, тем меньше дохода она приносит. Коммерческая недвижимость дает немного больше до 10% в год в рублях. Беря во внимание официальную инфляцию 15% за 2014 год (которая очень сильно отличается от реальной, конечно же, в меньшую сторону) мы видим, что доход от сдачи в аренду квартиры или офиса намного меньше. А если, учитывать, что стоимость рубля невысока, то вы теряете деньги быстрее, чем зарабатываете. Конечно же, совсем другая ситуация с коммерческой недвижимостью, где арендные ставки устанавливаются в у.е. по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Но таких объектов в России становится все меньше, т.к. спрос в связи с последними событиями в стране на них небольшой.

Совсем другая ситуация с зарубежной недвижимостью – в Германии доход от сдачи жилой недвижимости достигает 7% в год (при инфляции евро 3%), в Великобритании можно получить до 6% от сдачи в аренду жилой недвижимости и до 10% коммерческой недвижимости (при инфляции фунта стерлинга 1,8%), в Штатах Вы можете получить до 8% (при инфляции доллара 3-4%) Конечно же, не во всех западных странах недвижимость работает с такой доходностью. Чтобы сделать правильный выбор – страна, город, объект недвижимости, я бы порекомендовала обратиться к своему личному финансовому консультанту, а не к продавцам зарубежной недвижимости. У этих двух профессионалом разные задачи, у финансового консультанта – помочь подобрать необходимый финансовый инструмент, у риелтора – продать. Чтобы это понять, достаточно посмотреть на слезы тех горе-инвесторов, которые в свое время вложили деньги в недвижимость Болгарии, Турции.

Давайте рассмотрим на примере в цифрах:

Вы купили в 2009 году 2 квартиры стоимостью 3 000 000 рублей каждая. На момент покупки 6 000 000 руб. составляло 200 333 долларов США.

За это время квартиры года подорожали в среднем на 17% в рублях. Но давайте считать, 30%, чтобы не было споров. Можно же было и в новостройку вложится.

Сегодня эти квартиры стоят 7 800 000 рублей, что составляет 138 250 долларов США. Если бы Вы вложили деньги в 2009 году в долларах (хотя бы в самый консервативный инструмент с доходностью 4% в год), то ваши 200 333 долларов бы сегодня составляли 253 500 долларов США.

В итоге: За 6 лет Вы потеряли 53 167 долларов США. На сегодняшний день это еще одна квартира (в Балашихе, например) - почти 3 000 000 рублей!

Квартиры на сумму 7 800 000 рублей дают доход 273 000 рублей (в лучшем случае). Если бы эти же деньги вы вложили в недвижимость Великобритании, например, в том же 2009 году, 6 000 000 руб. это было бы 121 655 фунтов стерлингов и в среднем вы бы получали ежегодный доход 8% в год или 9 732 фунтов стерлингов в год дохода. На сегодня в рублях это составляет 950 000 рублей.

Вопрос то не только в повышении или понижении стоимости квартир в РФ, а в том, что рубль - это просто бумажка с низкой стоимостью! И я думаю, что ближайшие 5-8 лет ничего не измениться, а будет только лишь ситуация ухудшаться, так как нет экономического обоснования укрепления рубля. Раньше курс искусственно сдерживали, что очень чревато для жизнедеятельности экономики.

Но давайте вернемся в родные пенаты. Так как большая часть людей никогда не считала реальную доходность квартиры, мы и не будем снимать их розовые очки. Квартира куплена, вот она, родная. Как же быстро ее сдать? Как повысить доходность от сдачи квартиры внаем?

1. Во-первых, вы должны решить для себя, будет ли поиском арендатора заниматься агент или вы самостоятельно проведете поиск арендатора. Я бы рекомендовала первое, т.к. агенты знают больше способов привлечь арендаторов. 2. Работа с агентом. Обратите внимание на условия договора с агентом, в нем должен быть указан срок поиска арендатора. Не всегда агент заинтересован именно вашим предложением и поэтому лучше составить договор на эксклюзивную услугу. 3. В условиях сегодняшнего рынка, когда предложения превышают спрос, я бы рекомендовала снизить стоимость аренды. Решите для себя, что лучше, чтобы ваша квартира простаивала или сдавалась по меньшей стоимости. 4. Наведите в квартире порядок. Никто не хочет жить в квартире, которая кишит тараканами и имеет неприятный запах. 5. Чем меньше квартира, тем легче ее сдать. Если выбирать квартиру как инструмент для получения дохода, то 1комнатные квартиры экономически выгоднее, чем 2х или 3х комнатные 6. Что касается 2-х или 3-х комнатных квартира, чтобы повысить доходность от сдачи квартиры внаем сдавайте ее как коммунальную квартиру, в каждую комнату по одному арендатору. Но при этом вы должны понимать все минусы, с кого вы будете спрашивать поломку или порчу имущества в общих зонах квартиры? 7. Присутствие в квартире необходимой бытовой техники (стиральная машинка, холодильник, СВЧ, телевизор) повышает шансы ее сдачи. 8. Я бы не рекомендовала вкладывать деньги в евроремонт, т.к. на самом деле это сильно не отражается на арендной стоимости. 9. Конечно же, самый лучший способ повысить доход от сдачи квартиры, это сдавать ее посуточно или сделать хостел. Но подумайте, готовы ли вы к этому. В первом варианте, у вас должен быть постоянный агент, который бесперебойно ищет для вас клиентов и следит за квартирой (смена белья, уборка); а во втором варианте, это уже полноценный бизнес, который без специальных знаний на развить.

Как инвестор вы должны быть готовы к тому, что не всегда ваша квартира будет давать постоянный доход. На сегодняшний день, например, более 20% арендного жилья в Москве не сдается, экономическая ситуация в стране отразилась и на недвижимости. Многие арендаторы не в состоянии оплачивать высокую арендную ставку, меняют арендованное жилье на меньшее по размеру. Мигранты, экспаты покинули и покидают Россию, а они составляли высокий процент от общего числа арендаторов. Предложения арендованного жилья увеличилось и за счет ипотечников – сокращение, понижение заработной платы вынуждают людей переезжать обратно к родственникам, а свои ипотечные квартиры сдавать, т.к. их главная задача оплатить ипотечный кредит.

Если смотреть в будущее и сравнивать ситуацию на рынке аренды жилья в других развитых странах, то надежда у владельцев сегодняшней недвижимости все же есть. Последние 10 лет во всем мире наблюдается тенденция к аренде жилой недвижимости. Люди хотят быть мобильными – работать и жить в разных странах, а не быть привязанным к одному месту. Благодаря интернету человек может с легкостью менять место жительство, так как он работает на удаленке.

Как это ни странно звучит, но выгоднее арендовать жилье, нежели покупать собственное. Например, 3-х комнатная квартира в Москве стоит не меньше 15 000 000 рублей ремонт, а снять такую квартиру можно за 100 000 рублей. Что выгоднее вкладывать деньги в квартиру или эти же деньги вложить в другой валютный финансовый инструмент (например, в зарубежную недвижимость), получать деньги от аренды, которых хватит снять квартиру в Москве, еще и останется на жизнь. В 2014 году была первая ощутимая волна россиян, которая именно так и поступила. Но у большинства наших людей другой менталитет, его трудно быстро изменить.

Так что надежда на то, что ситуация для владельцев недвижимости все же изменится в лучшую сторону, но я думаю не очень скоро. А пока совет один - прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, посчитайте не только доход, но и расход от данного вложения или обратитесь к профессионалу за советом. 

Алексей Щербатых