Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены в городах ближнего Подмосковья, выяснили, где выгоднее всего покупать квартиру для дальнейшей сдачи ее в аренду и через сколько лет жилье окупится. Результаты исследования показали, что самый подходящий с этой точки зрения город – Мытищи.

При расчетах были использованы средние цены на недвижимость и средние ставки аренды по городам ближнего пояса Московской области. Чтобы определить доходность и окупаемость жилья, стоимость недвижимости сопоставили со средним годовым доходом от ее аренды.

Считаем доходность

Оказалось, что самые доходные квартиры расположены в Мытищах, где выгода от сдачи в аренду составляет 7% годовых. Несколько меньше получилась доходность в Котельниках (6,6%). Подольск, Красногорск и Химки показали одинаковый результат – 6,4%. «В Мытищах соотношение стоимости жилья (5 012 289 рублей) и аренды (29 405 руб./мес.) оказалось оптимальным, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – С началом делового сезона стоимость продаж здесь практически не увеличилась, в то время как арендные ставки выросли на 3-5% – это больше, чем в среднем по рынку».

Цены на аренду зависят в первую очередь от транспортной доступности и в городах-сателлитах могут достигать московских значений. В то же время средняя стоимость квартиры в Мытищах почти на миллион ниже, чем в Котельниках, Химках и Красногорске (6 046 537 рублей, 5 910 703 рубля и 5 853 623 рубля соответственно).

Самый низкий рейтинг доходности оказался в Одинцово. Недвижимость здесь, по данным Mirkvartir.ru, стоит примерно столько же, сколько в Химках, – средний ценник составляет 5 932 174 рубля, но арендные ставки ниже почти на семь тысяч рублей (24 408 руб./мес. против химкинских 31 298 руб./мес.) В результате доходность одинцовских квартир в среднем составляет 4,9% годовых. Несколько повыше показатели в Реутове (5,1%), Лыткарино (5,6%) и Королеве (5,9%). Доходность квартир в Долгопрудном, который замыкает пятерку аутсайдеров, доходит до 6%.

«Можно заметить, что не только в Одинцово, но и в Реутове, где средняя стоимость квартир самая высокая в ближнем Подмосковье (6 121 889 рублей), арендные ставки держатся на среднем уровне – 25 829 руб./мес., – обращает внимание Павел Луценко. – Поскольку стоимость аренды напрямую связана с возможностью быстро добираться до работы в Москве, тяжелая транспортная ситуация на востоке от МКАД тормозит рост ставок в городах этой локации. А на стоимость покупки это обстоятельство хоть и оказывает влияние, но не настолько существенное – здесь работает множество факторов».

Средняя доходность квартир по ближнему Подмосковью составляет 6,1%, что соответствует показателям города Видное.

Где квартиры окупаются лучше?

Средняя окупаемость недвижимости, по подсчетам специалистов портала, достигает 16,6 года. Быстрее всего – за 14,2 года «отобьется» жилье в Мытищах. В Котельниках придется ждать 15,1 года. Подольск, Красногорск и Химки окупятся за 15,7 года.

Самое невыгодное с этой точки зрения вложение средств – в жилье Одинцово. Чтобы приобретенная в этом городе и сдаваемая внаем квартира окупилась, потребуется 20,3 года. Чуть меньше 20 лет (19,8 года) придется сдавать недвижимость в Реутове, 17,8 года – в Лыткарино, 17,1 года – в Королеве и 16,7 года – в Долгопрудном. Следует отметить, что реальная окупаемость будет еще больше, поскольку при расчетах не учитывались простои жилья, ремонты, налоги, инфляция, а также вероятные форс-мажорные обстоятельства.

«Средняя доходность жилья в Москве составляет около 4%, и это еще меньше, чем в ближайшем Подмосковье, – замечает Павел Луценко. – Цены на недвижимость в столице выше, а арендные ставки в городах-спутниках почти сравнялись с московскими. Особенно выгодно сдавать областное жилье там, куда уже дотянулись ветки столичной подземки. Например, собственными станциями уже обзавелись Красногорск, Реутов и Котельники. Нетрудно заметить, что именно в этих городах самые высокие ставки аренды, превышающие 30 000 руб./мес.».