Раздел: Жилая недвижимость / Россия
За 2001 — 2015 гг. в Москве и Подмосковье было сдано в эксплуатацию 152,6 млн кв. м жилой недвижимости. Сейчас каждый 4-й житель столичной агломерации имеет недвижимость в новом доме, хотя застройка времен СССР все еще остается основой городского пейзажа. В некоторых городах Ближнего Подмосковья застройка обновилась более, чем на половину (в Котельниках 66% жилого фонда построено в 2000-е годы, в Красногорске – 61%, в Одинцово – 50%, в Химках и Балашихе – по 45%, в Подольске – 42%). В Москве по обновлению жилого фонда в последние 15 лет лидируют Обручевский (64%), Ховрино (56%), Раменки (46%) и Марфино (45%).
В каждый из годов последнего 15-летия в Москве и Московской области строилось в среднем по 10 млн кв. м нового жилья (рекордные темпы отмечались в 2007 и 2014 гг., когда было введено по 12,6 и 12,1 млн кв. м жилья соответственно), но распределение этих объемов по сегментам и территориям кардинально менялось. С начала 1990-х до 2003 года Москва уверенно лидировала по вводу в эксплуатацию новостроек среди всех субъектов Федерации. В столице достраивались микрорайоны, запроектированные еще при позднем СССР (Митино, Бутово, Марьинский парк), реализовывались новые градостроительные идеи (к северо-западу от МКАД появляется район Куркино, визуально неотличимый от западноевропейского пригорода).
Значительная часть новостроек тогда не попадала на свободный рынок, распределялась очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхого жилья. Одним из следствий этого становился дефицит на рынке, разгонявший цены даже в условиях относительно невысоких реальных доходов населения (золотые годы нефтяного бума будут еще впереди) и фактического отсутствия ипотеки. В 2002 году и на вторичном, и на первичном рынках цены превосходят психологически важный рубеж в 1 000$ за м2, в 2003 и в 2006 годах показывают более, чем 50%-й рост, разогнавшись в итоге к августу 2008 года до 5 200$ за м2. Олигополистическая структура рынка с доминированием пула застройщиков, приближенных к столичной администрации, также ограничивала его развитие, снижая и без того невысокую доступность жилья для потребителей.
Кризис 2008-2009 гг. серьезно изменил рынок. Практически все цены (кроме части элитного сегмента) стали номинироваться в рублях; появился сегмент жилья комфорт-класса (по стоимости докризисного подмосковного эконома предлагались квартиры с достойной отделкой, с качественными детскими площадками, продуманной социальной инфраструктурой), большая часть крупных застройщиков или разорились или перешли под контроль своих банков-кредиторов.
Смена управленческой команды в 2010 году с последующим пересмотром большей части выданной разрешительной документации, решение о радикальном расширении Москвы за счет всего юго-западного сектора Московской области (воплощено в жизнь в июле 2012), активное внедрение механизмов закона о долевом строительстве (ФЗ-214) приводит к трансформации рынка из «рынка продавца» в «рынок покупателя». В период фактического моратория на строительство в 2010-2011 гг. (в эти годы в Москве сдавалось менее 2 млн кв. м жилья в год) новые идеи на рынке зарождаются в Московской области и на присоединенных территориях. Появляется сегмент малоэтажных многоквартирных домов. Упрощенные градостроительные процедуры, невысокая себестоимость строительства делают привлекательными цены в них. Компромисс между городской квартирой и загородным домом находит своего покупателя, хотя эффективность длительной эксплуатации этих зданий в российском климате покажет лишь время.
После кризиса 2008 года застройщики вынуждены уменьшать площади своих квартир (за последние 6 лет средняя площадь проданной квартиры в новостройках Москвы снизилась с 79 до 61 кв. м). За счет этого они стремятся снизить стоимость входного билета на рынок. Одновременно появляются решения по системам хранения (кладовки на первых этажах и лестничных клетках), оптимизируются и планировки многокомнатных квартир (стандартом становятся «евродвушки» с объединением кухни с гостиной). Все больше девелоперов обращает внимание на качество решений по организации внутридворового пространства и благоустройству (концепция «двор без машин», обязательное включение машиноместа в стоимость многокомнатных квартир и пр). Развивается новый сегмент апартаментов (сейчас на него приходится около 9% от объема активного предложения на первичном рынке в Москве). Здесь ниже цены, хотя и выше риски, коммунальные платежи и вероятность так и не получить оплаченную недвижимость. Эти комплексы как строят «с нуля», так и приспосабливают под них бывшие предприятия, типографии, склады, общежития и научные институты.
Серьезно меняется и территориальная организация рынка жилья в столице. До кризиса 2008 года основной акцент столичных застройщиков — либо точечная застройка в историческом центре, либо строительство комплексов повышенной этажности по периферии парковых зон и водных объектов. Это приводило к многочисленным конфликтам с местными жителями и градозащитниками, а искусственно сформированный дефицит не мотивировал застройщиков к созданию качественного продукта. С середины 2010-х гг. начинается активное освоение не только небольших бывших фабрик в центре столицы, но и площадок площадью в сотни гектар в промышленном поясе города, в том числе в ранее непрестижных юго-восточных и восточных секторах.
Новые комплексы на месте бывших флагманов столичной индустрии (заводов «Серп и молот», Карачаровского механического, имени Лихачёва) начинают менять сложившееся веками представление о непрестижном востоке и дорогом западе. На берегах Москвы-реки на месте корпусов ЗИЛа пул застройщиков (ЛСР, ТЭН, Лидер-Инвест) строит не просто очередной квартал новостроек, а новый центр Москвы. 14-тысячный спортивно-концертный комплекс, новый парк, московский филиал Эрмитажа в 5 километрах от Кремля по привлекательным ценам квадратного метра меняют структуру спроса на рынке новостроек. Снижается привлекательность для покупателей у подмосковных проектов (огромных спальных районов, построенных часто в чистом поле) с их транспортными и инфраструктурными проблемами.
Жилая недвижимость в Московском столичном регионе остается одним из привлекательных и высокодоходных рынков. Кризис 2014–2016 гг. пока затронул его не так сильно как многие другие потребительские рынки. Это связано и с отношением к квадратным метрам в столичном регионе как к активу, едва ли не более надежному, чем банковские депозиты, и с тем, что рынок все еще далек даже от состояния первичного насыщения. Обеспеченность жильем в столичной агломерации последние годы находится в диапазоне 22–24 кв. м на 1 жителя. Это в 1,5 раза ниже, чем в Западной Европе и соответствует ситуации, когда на среднего жителя не приходится отдельной комнаты. Коренные изменения на рынке возможны при достижении показателей обеспеченности в 27-29 кв. м (т.е. 1 полноценная комната) на 1 жителя.
В Москве времен СССР практически не было офисных и торговых центров в современном понимании этих терминов. Единственный бизнес-центр города был построен в 1980-е компанией американского магната Арманда Хаммера, установившего особые отношения с советским руководством еще в 1920-е годы. Торговая недвижимость была представлена сетью универсамов в спальных районах, десятком универмагов с товарами из социалистических стран, ГУМом и ЦУМом в центре Москвы.
С началом рыночных преобразований в 1990-е гг. в столице строится несколько классических бизнес-центров, а к 850-летнему юбилею города в 1997 году в Москву приходят и современные форматы торговой недвижимости. На Шереметьевской улице открывается первый гипермаркет «Рамстор» с торговой галереей и кинотеатром, а в самом центре города вместо 30 гектар асфальта Манежной площади строится подземный торгово-развлекательный комплекс «Охотный ряд».
И все же наша столица в 2001 году — это бездонный неосвоенный рынок самой большой агломерации Европы. После дефолта августа 1998 года из России ушли многие торговые сети и не все из них горели желанием возвращаться на столь непредсказуемый и нестабильный рынок. Важным триггером для многих ритейлеров стало открытие в 2000 году гипермаркета Ikea. Магазин шведского мебельного концерна появился на Ленинградском шоссе на пути от международного аэропорта Шереметьево в центр столицы. Все прилетающие и присматривающиеся к московскому рынку бизнесмены будут видеть этот важнейший индикатор его привлекательности. Уже через год Ikea выступит в необычной для себя роли девелопера мультиформатных торговых центров. На пересечении МКАД и Калужского шоссе открывается «Мега Теплый Стан», первый торговый центр супер-регионального формата. Главной торговой улицей региона становится МКАД.
Власти Подмосковья охотнее согласовывают проекты по строительству сотен тысяч квадратных метров торговых площадей и трасса, строившаяся для транзитного движения автомобилей, в выходные дни загружается едва ли не сильнее, чем в будни. Практически каждый год здесь появляется очередной «самый большой торговый центр» Москвы, России и даже Европы. В 2007-м таковым становится «Мега Белая дача» в Котельниках, в 2009-м — «Вегас» на пересечении с Каширским шоссе. Внутри МКАД торговые центры сначала заполняют градостроительные резервы, оставленные советскими проектировщиками для так и не построенных общественных сооружений (кинотеатров, домов культуры, выставочных залов и пр.) спальных районов советской Москвы. В первой половине 2000-х застройщики аккуратно выбирают площадки.
Торговые центры этого периода стараются строить на удобных ровных площадках на вечерних сторонах магистралей или непосредственно у станций метро (в 2010-х из-за этого проекты строительства транспортно-пересадочных узлов будут дорогими и не всегда эффективными, ведь лучшие участки уже будут заняты первыми торговыми центрами), в традиционно более престижных районах западной части города. С пренебрежением к западному опыту функционирования транспортных узлов в условиях растущей автомобилизации появляются большие ТРЦ на ключевых привокзальных площадях центра города («Европейский» и «Атриум»).
В ходе кризиса 2008-2009 гг. развитие рынка постепенно сменилось с экстенсивного на интенсивное. Девелоперы стали искать новые форматы и нестандартные решения. Объекты, построенные в начале 2000-х стали подвергаться реконцепции, а в ряде случаев и сносу с последующим новым строительством. С большим опозданием на московском рынке появились аутлет-центры, совмещение транспортных узлов с торговыми галереями (торгово-пересадочные узлы), были снесены или переформатированы все вещевые и строительные рынки, а продуктовые рыночные комплексы один за другим превращаются в аналоги европейских фуд-маркетов.
Развитие рынка офисной недвижимости шло в столице более сложными циклами, во многом повторяя тренды развития российской экономики. В первую половину 2000-х на фоне высоких темпов экономического роста застройщики бизнес-центров просто не успевали за растущим спросом на рынке. Несмотря на рекордные вводы объектов в эксплуатацию и высокие ставки аренды уровень вакантных площадей находился на около-нулевой отметке. Одной из ошибок того периода, за которые приходится расплачиваться столице на современном этапе, стала сверх концентрация офисных комплексов в Центральном деловом районе и продолжение спорного проекта «Москва-Сити».
Улично-дорожная сеть и транспортная инфраструктура города в целом не смогла адаптироваться к сверх концентрации мест приложения труда внутри Третьего транспортного кольца. Проект Москва-Сити (место для которого было определено еще в 1980-е годы) все это время получается как чемодан без ручки — нельзя и остановить его реализацию, но и ошибочность строительства 2 десятков офисных небоскребов в нескольких километрах от Кремля была очевидна уже в начале 2000-х, когда его первые башни только начали появляться из-под земли. В отличие от европейских городов в Москве медленнее шли проекты по реновации промышленных зон с последующим их превращением в деловые районы. Несколько заметных проектов («Красная роза» в Хамовниках, «Красные холмы» на Садовом кольце, Голутвинская текстильная мануфактура на Якиманке) не должны вводить в заблуждение. Сложная структура собственников бывших промышленных земель, институциональные ограничения, попытки столичного руководства поддерживать промышленную функцию на нерентабельных предприятиях — всё это привело к тому, что вместо ресурса коммунально-промышленных зон новое офисное строительство шло в плотно застроенных кварталах исторического центра столицы.
Децентрализация офисной недвижимости началась лишь в 2-й половине 2000-х. Появляется формат бизнес-парков (сначала в спальных районах западной части города («Крылатские холмы», «Западные ворота»), а вскоре и за МКАД («Гринвуд», «Румянцево», Riga Land). Максимальные темпы ввода в эксплуатация офисной недвижимости классов А и В пришлись на 2007-2008 гг. (1,5 и 2,1 млн кв. м соответственно); в посткризисный период лишь в 2013 году удалось превысить отметку в 1 млн кв. м новых офисных площадей. Экономическая стагнация с последующим спадом 2014-2016 гг. вынудило заморозить или переформатировать многие из проектов строительства бизнес-центров. Некоторые из них удалось удачно перевести в формат апартаментов и вывести на рынок жилой недвижимости.
Рынок офисной и торговой недвижимости в Московском регионе к настоящему моменту достиг стадии своего первичного насыщения. По обеспеченности площадями в торговых центрах столица сопоставима с большинством европейских столиц. Практически любой жилой квартал в Москве и Ближнем Подмосковье находится в зоне 15-минутной доступности какого-либо крупного ТРЦ, а существующие объемы введенных и строящихся офисных помещений соответствуют той макроэкономической конъюнктуре, в которой будет находиться РФ в 2016-2020 гг. Ключевой задачей, стоящей перед участниками рынка в среднесрочной перспективе, должен стать рост качества строящихся и реконструируемых объектов, их размещение по территории города с учетом принятой градостроительной парадигмы развития столичной агломерации (уход от радиально-кольцевой структуры к полицентрической, насыщение нежилыми функциями периферийных районов (в т.ч. новых территорий), взаимосвязанное развитие двух субъектов Федерации, Москвы и Московской области).
Дата публикации: 11:20 13 сентября 2016
14.07.2016 - Раздел: Жилая недвижимость
После присоединения Крыма к составу России заинтересованность россиян, желающих приобрести «летнюю резиденцию у моря», значительно увеличилась, в результате чего цены на недвижимость региона растут пропорционально спросу.
06.10.2005 - Раздел: Жилая недвижимость
Новый Жилищный кодекс вызвал много споров, но самые ожесточенные - по статьям, касающимся различных аспектов переселения или выселения квартиросъемщиков или собственников квартир. Именно здесь интересы городских властей и граждан зачастую диаметрально противоположны.
29.06.2007 - Раздел: Жилая недвижимость
Ветераны Великой Отечественной Войны получат жилищные сертификаты, по которым они смогут приобрести квартиры. Об этом сообщил начальник "Объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ" Росстроя Анатолий Мишанов.
19.09.2005 - Раздел: Жилая недвижимость
В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя - собственника жилых помещений. В чем достоинства квартиры в социальном найме по сравнению с приватизированной?
01.10.2014 - Раздел: Жилая недвижимость / ЖКХ
Среди вопросов, которые приходится решать арендодателю, значительное место занимает проблема коммунальных платежей. Хозяину жилья и квартиранту необходимо договориться, кто и как будет платить за ресурсы и содержание квартиры. Несмотря на то, что вариантов не так много, выбрать какой-то один не очень просто.
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru